주택 임대차

전세 보증금 지키려면 확정일자와 전세권등기 중 무엇이 나은가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

대부분의 주택 세입자는 전입신고와 확정일자로 충분하고, 전세권설정등기는 전입이 어렵거나 소송 없이 경매할 필요가 있을 때 더합니다. 확정일자는 거주와 전입이 유지되어야 효력이 있고, 전세권은 등기만으로 순위와 경매신청권이 생깁니다. 지금은 계약할 집의 등기부에서 선순위 권리부터 확인하십시오.

전세권설정등기를 하지 않았다고 보증금 보호를 못 받는 것은 아닙니다. 대부분의 주택 세입자는 확정일자만으로 순위를 확보합니다.

이런 상담이 많습니다

I씨는 2026년 8월 다가구주택 2층을 보증금 1억8천만원에 빌리기로 했습니다. 집주인은 확정일자만 받으면 충분하다고 했지만, 지인은 전세권설정등기를 해야 보증금을 지킬 수 있다고 했습니다. I씨는 두 방법이 무엇이 다른지, 전세권등기를 요구해야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

확정일자와 전세권설정등기는 요건이 어떻게 다른가요?

확정일자로 순위를 인정받으려면 계약서에 확정일자를 받는 것 외에 입주와 전입신고를 모두 갖추고 유지해야 합니다. 전세권설정등기는 등기만 해 두면 실제 거주나 전입신고가 없어도 등기 순위대로 보호됩니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 법령에서도 이 구조는 같습니다.

비용과 절차도 다릅니다. 확정일자는 계약서만 있으면 집주인 동의 없이 주민센터, 등기소, 공증인에게서 적은 수수료로 받습니다. 전세권설정등기는 집주인의 협력이 있어야 하고 등록면허세와 등기 비용이 들며, 계약이 끝나면 말소해 주어야 합니다.

보증금을 못 받으면 어느 쪽이 회수에 유리한가요?

전세권설정등기가 회수 절차는 빠릅니다. 전세권자는 전세금 반환이 늦어지면 소송 없이 바로 담보권 실행을 위한 경매를 신청할 수 있습니다. 확정일자만 받은 임차인은 보증금반환소송이나 지급명령으로 집행권원을 먼저 받아야 강제경매를 신청할 수 있습니다.

다만 집의 일부에만 전세권을 설정했다면 나머지 부분에 대해 우선변제권은 있어도 전체 건물의 경매를 신청할 수는 없습니다. 대법원 2001. 7. 2.자 2001마212 결정은 전세권 목적 부분이 독립성이 없어 따로 경매할 수 없더라도 건물 전부의 경매는 청구할 수 없다고 보았습니다. 다가구주택 한 층을 빌린 경우 이 차이가 큽니다.

반면 대지 몫은 확정일자 쪽이 유리합니다. 확정일자를 갖춘 임차인은 주택과 대지의 환가대금 모두에서 우선변제를 받지만, 건물에만 설정한 전세권은 대지 매각대금에 미치지 않습니다.

경매에서 배당요구를 따로 해야 하나요?

확정일자를 갖춘 임차인은 배당요구의 종기까지 배당요구를 해야 배당을 받습니다. 전세권자는 경우가 나뉩니다. 저당권이나 압류보다 뒤에 설정되어 매각으로 소멸하는 전세권은 배당요구 없이 순위대로 배당받습니다.

가장 먼저 설정된 전세권은 원칙적으로 매수인이 인수하고, 전세권자가 배당요구를 해야 매각으로 소멸하면서 배당을 받습니다. 그래서 선순위 전세권자는 배당받을지, 매수인에게 전세금을 받을지 먼저 정해야 합니다.

확정일자·전세권등기 선택 순서

• 등기부 확인 - 계약 전 근저당, 가압류, 선순위 임차인을 확인합니다. 선순위 권리가 많으면 전세권등기도 순위를 앞당기지 못합니다.
• 확정일자 받기 - 계약 당일 전입신고와 함께 확정일자를 받습니다. 가장 적은 비용으로 순위를 확보합니다.
• 전세권등기 검토 - 전입이 어렵거나 빠른 회수 수단이 필요하면 집주인 협력을 받아 전세권설정등기를 합니다. 대지 포함 여부를 확인합니다.
• 경매 시 배당요구 - 확정일자 임차인과 선순위 전세권자는 배당요구 종기 전에 배당요구를 합니다. 늦으면 배당에서 빠집니다.
• 계약 종료 후 회수 - 전세권자는 바로 경매를, 확정일자 임차인은 집행권원 확보 후 강제경매를 신청합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 다가구주택 일부를 빌렸거나 선순위 근저당이 있다면 등기부 전체를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 확정일자와 전세권등기를 둘 다 하면 더 안전한가요?
  두 권리는 근거와 요건이 다른 별개의 권리여서 둘 다 갖추면 경매에서 유리한 지위를 골라 주장할 수 있습니다. 대법원 1993. 11. 23. 선고 93다10552, 93다10569 판결은 대항력 있는 임차인이 전세권등기를 한 뒤 그 전세권이 말소돼도 대항력은 남는다고 했습니다. 비용 대비 실익을 따져 결정합니다.
• 확정일자는 어디서 받나요?
  주택 소재지의 읍·면사무소, 동 주민센터, 시·군·구의 출장소, 지방법원과 그 지원, 등기소, 공증인에게서 받습니다. 계약서 원본을 가져가면 집주인 동의 없이 받을 수 있고 수수료도 적습니다. 주택임대차 신고를 하면 확정일자가 함께 부여되는지도 확인합니다.
• 전세권등기를 하면 전입신고를 안 해도 되나요?
  전세권자로서 보호받는 데에는 전입신고와 거주가 필요 없습니다. 등기 순위대로 우선변제를 받고 경매도 신청할 수 있습니다. 다만 주택임대차보호법상 대항력과 소액임차인 최우선변제는 입주와 전입신고가 있어야 생기므로, 살 집이라면 전입신고도 해 두는 편이 안전합니다.
• 확정일자만 있으면 경매를 바로 신청할 수 없나요?
  바로는 안 됩니다. 확정일자는 배당 순위를 주는 것이지 경매신청권을 주지 않습니다. 보증금반환소송의 확정판결이나 지급명령 같은 집행권원을 받아 강제경매를 신청해야 합니다. 이때 집을 먼저 비워 줄 필요는 없어 거주하면서 경매를 진행할 수 있습니다.
• 집 일부만 전세권등기했는데 건물 전체를 경매할 수 있나요?
  할 수 없습니다. 대법원 2001. 7. 2.자 2001마212 결정은 건물 일부의 전세권자는 건물 전부에 대해 우선변제권은 있어도 경매신청권은 전세권 목적 부분에만 있다고 보았습니다. 이 경우에는 보증금반환소송으로 집행권원을 받아 건물 전체에 강제경매를 신청하는 방법을 씁니다.
• 선순위 전세권자가 배당요구를 안 하면 어떻게 되나요?
  가장 먼저 설정된 전세권은 배당요구를 하지 않으면 매각으로 소멸하지 않고 매수인이 인수합니다. 이 경우 전세권자는 매수인에게 전세금 반환을 구하게 됩니다. 배당요구를 하면 매각으로 소멸하면서 배당을 받으므로 매수인의 자력을 보고 선택합니다.

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