주택 임대차

임차권등기를 지우고 전세권을 설정했는데 먼저 들어온 근저당보다 앞서나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

아니요, 이사한 뒤 임차권등기를 말소하고 전세권등기로 바꿨다면 기존 대항력과 우선변제권은 이어지지 않아, 전세권보다 먼저 설정된 근저당권보다 앞서 배당받을 수 없습니다. 대법원은 두 권리가 근거와 요건이 다른 별개의 권리라고 보았습니다. 지금은 등기부에서 전세권 접수일과 근저당 설정일을 비교하고 임차권등기명령 비용 영수증을 챙기십시오.

전세권등기를 추가로 받는 것 자체를 막을 필요는 없습니다. 임차권등기를 지우는 순간 기존 순위가 사라진다는 점이 문제입니다.

이런 상담이 많습니다

L씨는 2024. 8. 계약이 끝났는데도 보증금 2억원을 돌려받지 못해 임차권등기명령으로 임차권등기를 하고 다른 집으로 이사했습니다. 2025. 3. 임대인이 그 집에 새로 근저당을 설정하자, L씨는 임대인과 합의해 2025. 5. 전세권을 설정하고 임차권등기는 말소했습니다. 2026. 6. 집이 경매에 넘어가자 L씨는 근저당권보다 먼저 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

임차권등기를 지우고 전세권등기를 하면 순위가 이어지나요?

이어지지 않습니다. 주택임대차보호법상 임차인의 우선변제권과 전세권자의 우선변제권은 근거 규정과 성립요건이 다른 별개의 권리입니다. 대법원 2007. 6. 28. 선고 2004다69741 판결은 임차인이 지위를 강화하려고 전세권설정등기를 따로 마쳤더라도 대항요건을 잃으면 이미 얻은 대항력과 우선변제권을 잃는다고 보았습니다.

임차권등기와 달리 전세권설정등기에는 주민등록일자·점유개시일자·확정일자가 기재되지 않고, 임차권등기의 효력을 전세권등기에 준용하는 규정도 없습니다. 그래서 이사 간 뒤 임차권등기를 말소하면 남는 것은 전세권등기 접수일의 순위뿐입니다. 새 집으로 전입신고를 한 이상 옛집의 주민등록 요건도 이미 없으므로, 주택임대차보호법상 권리는 임차권등기 말소와 함께 모두 사라집니다. 그보다 먼저 설정된 근저당권이 있다면 경매에서 그 근저당권자보다 뒤에서 배당받습니다.

임차권등기를 그대로 두었다면 결과가 달랐나요?

달랐습니다. 임차권등기명령에 따른 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하고, 등기 전에 이미 얻은 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 등기 뒤에는 이사해도 잃지 않습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」도 같습니다. 임차권등기가 근저당권보다 먼저였다면 그 순위로 근저당권자보다 앞서 배당받을 수 있었습니다. 이 사례에서 임차권등기는 2024년, 근저당은 2025년이었으므로 임차권등기만 유지했어도 순위가 뒤집히지 않았을 것입니다.

임차권등기명령에 든 비용은 임대인에게 받을 수 있나요?

받을 수 있습니다. 임차인은 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기에 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다. 인지대·송달료·등록면허세 같은 비용 영수증을 보관해 두고 보증금 반환을 청구할 때 함께 청구하거나, 배당요구 때 채권으로 신고합니다. 임차권등기가 끝난 집을 나중에 빌린 임차인은 최우선변제를 받지 못한다는 점도 알아 두어야 합니다.

임차권등기 말소 전세권 전환 대응 순서

• 등기부 순위 확인 - 전세권 접수일과 근저당 설정일을 비교합니다. 앞선 근저당은 먼저 배당받습니다.
• 말소 경위 정리 - 임차권등기를 말소한 날과 그 이유를 적어 둡니다. 임대인의 권유가 있었다면 손해배상 주장의 근거가 됩니다.
• 배당요구 - 전세권자로서 배당요구의 종기 전에 배당요구를 합니다. 전세권은 배당요구를 해야 매각으로 소멸하고 배당받습니다.
• 비용 청구 - 임차권등기명령 비용 영수증을 모아 보증금과 함께 청구합니다. 법이 임대인 부담으로 정한 비용입니다.
• 부족분 회수 - 배당에서 모자란 보증금은 임대인을 상대로 판결을 받아 다른 재산에 집행합니다. 가압류를 먼저 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임대인이 순위가 유지된다고 말하며 말소를 요구했거나 전세권 설정 계약에 별도 약정이 있다면 경위와 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 전세권이 임차권등기보다 강하지 않나요?
  순위는 접수일로 정해집니다. 전세권은 물권이지만 설정등기 접수일부터 순위를 가지므로, 먼저 설정된 근저당권보다 뒤입니다. 대법원 2007. 6. 28. 선고 2004다69741 판결은 두 우선변제권이 별개라고 보았습니다.
• 임차권등기가 있으면 이사해도 되나요?
  됩니다. 임차권등기를 마친 뒤에는 대항요건을 잃어도 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 잃지 않습니다. 그래서 보증금을 받기 전 이사할 때 임차권등기를 먼저 마치고, 보증금을 받을 때까지 말소하지 않아야 합니다.
• 전세권자는 배당을 어떻게 받나요?
  전세권자는 부동산 전부에 대해 후순위권리자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있고, 순위는 전세권등기 접수일로 정해집니다. 저당권에 대항할 수 없는 전세권은 매각으로 소멸하므로 배당요구를 해 두어야 합니다.
• 임차권등기 비용은 누가 부담하나요?
  임대인입니다. 임차인은 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기에 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다. 영수증을 모아 보증금 반환 소송에서 함께 청구하거나 배당요구 때 신고합니다.
• 전세권으로 직접 경매를 신청할 수 있나요?
  전세권설정자가 전세금 반환을 지체하면 전세권자는 전세권의 목적물 경매를 청구할 수 있습니다. 다만 경매를 신청해도 앞선 근저당권보다 먼저 받지는 못하므로 배당 예상액을 먼저 계산해 봐야 합니다.
• 임대인 말만 믿고 말소했으면 방법이 없나요?
  임대인이 순위가 유지된다고 속였다면 부족한 보증금에 대해 임대인에게 손해배상을 청구할 여지가 있습니다. 배당 순위 자체는 등기 접수일로 정해지므로, 부족분은 임대인의 다른 재산에서 회수해야 합니다.

비슷한 상황

• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다

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