아파트 관리

아파트 단지 안 일반 분양 상가에도 입주자대표회의가 관리비를 걷을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 일반인에게 분양될 것이 예정된 단지 내 상가는 입주자대표회의가 관리하기로 한 별도 약정이 없으면 관리비를 부과할 수 없습니다. 대법원은 이런 상가가 공동주택의 공용부분이나 입주자 공동소유 복리시설이 아니라서 법령만으로는 관리비를 부과할 수 없다고 보았고, 현행 공동주택관리법도 일반인에게 분양되는 복리시설을 공동주택에서 제외합니다. 지금은 상가 분양계약서와 관리규약에 상가 관리와 관리비에 관한 약정이 있는지 확인하십시오.

상가가 아파트 단지 안에 있다는 사실만으로 아파트 관리비를 함께 내야 하는 것은 아닙니다. 부과하려면 입주자대표회의 쪽에서 근거를 보여야 합니다.

이런 상담이 많습니다

X씨는 2024년 한 아파트 단지 정문 옆 독립 상가동의 점포 하나를 일반 분양으로 샀습니다. 분양계약서에는 단지 관리에 관한 조항이 없었고 X씨는 입주자대표회의와 어떤 계약도 맺지 않았습니다. 2026년 입주자대표회의가 단지 관리규약을 근거로 매달 25만원의 관리비를 내라며 밀린 금액 450만원을 청구하고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

단지 내 일반 분양 상가에 관리비를 부과할 수 있나요?

별도 약정이 없으면 부과할 수 없습니다. 대법원 1998. 4. 14. 선고 97다50114 판결은 상가가 입주자대표회의의 관리대상이 되는 공동주택의 공용부분이나 입주자 공동소유인 부대·복리시설이 아니라 일반인에게 분양될 것이 예정된 복리시설인 경우, 입주자대표회의가 자치관리규약 등으로 그 상가를 관리하고 관리비를 징수하기로 한 별도 약정 없이 상가 소유자에게 관리비를 부과할 수 없다고 보았습니다.

이 판결이 근거로 삼은 옛 주택건설촉진법과 공동주택관리령은 폐지됐습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「공동주택관리법」 제2조 제1항 제1호는 공동주택의 정의에서 일반인에게 분양되는 복리시설을 명시적으로 제외합니다. 현행법 아래에서도 일반 분양 상가는 공동주택관리법상 관리 대상이 아니므로 판결의 결론은 그대로 유지된다고 볼 수 있습니다.

관리비 납부 의무는 누구에게 있나요?

공동주택관리법상 관리비 납부 의무는 의무관리대상 공동주택의 입주자등에게 있습니다. 입주자는 공동주택의 소유자 등을 말하므로, 공동주택에서 제외되는 일반 분양 상가의 소유자는 이 조항에 따른 납부 의무자에 들어가지 않습니다. 상가 소유자에게 관리비를 받으려면 관리 위탁 계약이나 관리규약상 약정처럼 상가 소유자가 동의한 근거가 필요합니다.

약정이 있거나 같은 건물 안이면 달라지나요?

상가 소유자가 입주자대표회의에 관리를 맡기기로 약정했다면 그 약정에 따라 관리비를 내야 합니다. 분양계약서에 단지 관리규약을 따르기로 한 조항이 있거나, 상가 소유자가 관리 위탁 계약서에 서명했다면 약정이 인정될 수 있습니다. 또 상가가 아파트 동과 같은 건물 안에 구분소유로 들어 있다면 집합건물법에 따라 관리단이 당연히 설립되고 공용부분 관리비용을 지분 비율로 부담할 수 있으므로 건물 구조도 함께 봐야 합니다.

단지 내 상가 관리비 대응 순서

• 상가 성격 확인 - 분양 공고와 분양계약서로 일반 분양 상가인지 봅니다. 입주자 공동소유 복리시설이면 결론이 다릅니다.
• 약정 여부 확인 - 분양계약서·관리규약·관리 위탁 계약에 상가 관리 조항이 있는지 찾습니다. 약정이 있으면 그에 따릅니다.
• 건물 구조 확인 - 상가가 독립 건물인지 아파트 동 안에 있는지 봅니다. 같은 건물이면 집합건물법 관리비 부담을 검토합니다.
• 근거 요청 - 입주자대표회의에 부과 근거를 서면으로 묻습니다. 답변이 없으면 기록으로 남습니다.
• 소송 대응 - 관리비 청구 소송을 받으면 약정 부존재를 항변합니다. 이미 낸 금액은 반환 청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 상가가 실제로 단지의 전기·급수·경비 서비스를 받고 있거나 관리 위탁 계약서에 서명한 적이 있다면 계약서와 관리 실태를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공동주택·집합건물 관리비 청구 소송과 관리단 관련 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 관리규약에 상가도 포함한다고 적혀 있으면요?
  상가 소유자가 그 규약에 동의했는지가 기준입니다. 대법원 1998. 4. 14. 선고 97다50114 판결은 자치관리규약 등으로 상가를 관리하고 관리비를 징수하기로 하는 별도 약정이 있어야 부과할 수 있다고 보았습니다. 입주자들끼리 정한 규약에 상가 소유자가 참여하거나 동의하지 않았다면 약정으로 보기 어렵습니다.
• 단지 내 상가는 공동주택관리법 적용을 받나요?
  일반인에게 분양되는 상가는 받지 않습니다. 공동주택관리법 제2조 제1항 제1호는 공동주택에 부대시설과 복리시설을 포함하면서도 일반인에게 분양되는 복리시설은 제외한다고 정합니다. 입주자 공동소유로 남은 주민공동시설과 달리 개별 분양된 상가는 관리 대상이 아닙니다.
• 그동안 낸 관리비는 돌려받을 수 있나요?
  약정 없이 냈다면 반환을 다툴 여지가 있습니다. 법률상 원인 없이 받은 이익은 부당이득으로 반환해야 합니다. 다만 그 기간에 단지의 경비·청소·공용 전기 같은 서비스를 실제로 받았다면 그 가치만큼은 공제될 수 있고, 오랫동안 이의 없이 냈다면 묵시적 약정이 주장될 수 있습니다.
• 상가가 아파트 동 1층에 있으면 달라지나요?
  달라질 수 있습니다. 같은 건물 안에서 구분소유 관계가 성립하면 집합건물법 제23조 제1항에 따라 구분소유자 전원으로 관리단이 당연히 설립됩니다. 이 경우 같은 법 제17조에 따라 규약에 달리 정함이 없으면 지분 비율로 공용부분 관리비용을 부담할 수 있습니다.
• 입주자대표회의가 단전·단수를 하겠다고 하면요?
  근거 없는 단전·단수는 할 수 없습니다. 관리비 부과 권한 자체가 없는 상가에 대해 관리비 미납을 이유로 전기나 물을 끊으면 영업방해로 손해배상 책임이 생길 수 있습니다. 통지를 받으면 부과 근거를 묻는 서면을 보내고, 실제로 단전이 예고되면 가처분을 검토합니다.
• 분양계약서에 관리 조항이 있으면 내야 하나요?
  분양계약서에 단지 관리 방식을 따르기로 한 조항이 있고 상가 소유자가 그 계약을 승계했다면 약정이 인정될 수 있습니다. 대법원 97다50114 판결도 별도 약정이 있으면 관리비를 부과할 수 있다는 전제에 서 있습니다. 조항 문구가 상가 관리와 관리비 징수까지 포함하는지 확인해야 합니다.

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