주택 임대차

집주인 동의로 임차권을 넘겨받으면 전 임차인의 대항력을 이어받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 집주인 동의를 받아 대항력 있는 임차권을 넘겨받고 전 임차인이 주민등록을 옮긴 날부터 전입신고기간 안에 전입해 집을 점유하면 전 임차인의 대항력을 그대로 이어받습니다. 대법원은 이 경우 원래 임차권의 대항력이 동일성을 유지한 채 존속한다고 봅니다. 지금은 임대인 동의 기록과 전 임차인 전출일, 내 전입일을 확인하십시오.

전 임차인이 대항력을 얻은 뒤 근저당이 들어왔다고 해서 새로 계약하면서 순위를 포기할 필요는 없습니다. 적법하게 넘겨받으면 전 임차인의 순위를 그대로 이어받습니다.

이런 상담이 많습니다

T씨는 2025년 5월 지방 발령을 받은 친구에게서 친구가 살던 아파트의 임차권을 보증금 2억원 그대로 넘겨받았고, 집주인도 문자로 동의했습니다. 친구는 2023년에 입주했고, 그 뒤 2024년 집주인이 은행 근저당을 설정했습니다. 2026년 그 근저당으로 경매가 시작되자 은행은 T씨가 근저당 뒤에 들어온 새 임차인이라며 대항력이 없다고 주장했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

임차권을 넘겨받으면 대항력도 이어지나요?

이어집니다. 대항력을 갖춘 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차권을 양도하고, 양수인이 전입신고기간 안에 전입신고를 마치고 집을 넘겨받아 점유를 계속하면, 원래 임차인의 대항력은 소멸하지 않고 동일성을 유지한 채 존속합니다.

대법원 1988. 4. 25. 선고 87다카2509 판결은 임대인 동의가 있는 양수인이나 전차인의 점유와 주민등록이 원래 임차권의 공시방법을 대신한다고 보았습니다. 이미 원래 임대차로 대항을 받던 제3자에게 더 큰 불이익을 주지 않고, 임차인이 양도로 보증금을 회수하기 쉬워진다는 점도 이유로 들었습니다. 그래서 전 임차인이 대항력을 얻은 뒤 설정된 근저당으로 진행되는 경매에서도 양수인은 매수인에게 대항할 수 있습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」은 대항력 있는 임차권이 경매로 보증금을 모두 변제받지 못하면 매각으로 소멸하지 않는다고 정합니다.

전입신고는 언제까지 해야 하나요?

전 임차인이 주민등록을 옮긴 날부터 전입신고기간 안에 해야 합니다. 판례는 이 기간 안에 양수인이 전입신고를 마치고 집을 넘겨받아 점유를 계속할 것을 요구합니다.

현행 주민등록법의 전입신고기간은 새 거주지에 전입한 날부터 14일입니다. 이 기간을 넘기면 공백 동안 들어온 권리자에게 대항하기 어렵고, 양수인의 대항력은 자신의 전입 다음 날부터 새로 생기는 것으로 다투어질 수 있습니다. 임차권 양도 대항력 승계를 인정받으려면 전 임차인 전출일과 양수인 전입일을 같은 날로 맞추는 것이 안전합니다.

집주인 동의 없이 넘겨받으면 어떻게 되나요?

임대인 동의가 없는 양도라면 양수인은 주택임대차보호법상 보호를 받지 못합니다. 임차인은 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하지 못하고, 이를 어기면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다.

동의는 서면이 아니어도 되지만, 경매가 시작되면 매수인이나 근저당권자는 동의가 없었다고 다툽니다. 그래서 임대인 동의는 양도계약서에 임대인 서명을 받거나 문자로 남겨 둡니다. 보증금은 전 임차인에게 대가를 지급하고 넘겨받는 것이므로, 그 지급 내역도 함께 보관합니다.

임차권 양수인 대응 순서

• 임대인 동의 확보 - 양도 전에 임대인의 서면이나 문자 동의를 받습니다. 동의가 없으면 대항력 승계를 주장할 수 없습니다.
• 등기부 확인 - 전 임차인의 전입일과 그 뒤 설정된 근저당·가압류를 확인합니다. 이어받을 순위를 미리 압니다.
• 같은 날 전출·전입 - 전 임차인이 주민등록을 옮긴 날 바로 전입신고를 합니다. 늦어도 14일 안에 마칩니다.
• 양도계약서 작성 - 양도 대금, 보증금 반환 청구권 이전, 임대인 동의 사실을 적습니다. 경매에서 권리를 증명하는 자료입니다.
• 경매 대응 - 경매가 시작되면 매수인에게 대항하며 배당요구 여부를 정합니다. 배당으로 다 받지 못하면 남은 보증금을 매수인에게 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 전 임차인의 확정일자 우선변제권까지 이어받는지나 양도 대금과 보증금이 다른 경우의 정산은 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 임차권을 넘겨받으면 새 계약인가요?
  임대인 동의를 받은 양도라면 원래 임대차가 그대로 넘어오는 것입니다. 대법원 1988. 4. 25. 선고 87다카2509 판결은 양수인이 전입신고기간 안에 전입하고 점유를 계속하면 원래 임차인의 대항력이 동일성을 유지한 채 존속한다고 보았습니다.
• 전입은 며칠 안에 해야 하나요?
  전 임차인이 주민등록을 옮긴 날부터 주민등록법상 전입신고기간 안에 해야 합니다. 현행 주민등록법은 새 거주지에 전입한 날부터 14일 이내에 전입신고를 하도록 정하고 있습니다. 같은 날 전출과 전입을 처리하는 것이 안전합니다.
• 임대인 동의 없이 넘겨받으면요?
  임대인 동의 없는 양도라면 양수인은 주택임대차보호법상 보호를 받지 못하고, 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 경매가 나면 매수인에게 대항할 근거도 약해집니다. 양도 전에 동의를 받아 두어야 합니다.
• 전 임차인 뒤에 설정된 근저당보다 앞서나요?
  앞섭니다. 대항력이 전 임차인의 것 그대로 이어지므로, 전 임차인이 대항력을 얻은 뒤 설정된 근저당으로 경매가 진행되더라도 양수인은 매수인에게 대항할 수 있습니다. 원안 사례도 이 경우에 해당합니다.
• 경매에서 보증금을 다 못 받으면요?
  대항력 있는 임차권은 경매로 보증금을 모두 변제받지 못하면 매각으로 소멸하지 않습니다. 배당받지 못한 보증금은 매수인에게 청구할 수 있고, 받을 때까지 집을 비워 주지 않아도 됩니다.
• 양도계약서에는 무엇을 적나요?
  양도 대금, 보증금 반환 청구권이 양수인에게 넘어온다는 내용, 임대인이 동의한 날짜와 방법을 적습니다. 임대인 서명을 받아 두면 동의 증명이 쉬워집니다. 보증금 반환 청구권 이전은 임대인에게 통지하거나 임대인이 승낙해야 대항할 수 있습니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
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