양수통지만 보내면 임차인이 되나요?

되지 않습니다. 민법 제629조 제1항은 임차인이 임대인의 동의 없이 권리를 양도하지 못한다고 정합니다. 통지는 동의가 아니므로, 임대인이 승낙하지 않는 한 양수인은 임대인에게 임차권을 주장할 수 없습니다.

무단 양수인은 왜 대위를 못 하나요?

대위권은 채권자가 채무자에 대한 자기 채권을 보전하려고 행사하는 것입니다. 대법원 84다카188 판결은 임대인에게 대항할 수 없는 임차권 양수인은 임대인의 권한을 대위행사할 수 없다고 보았습니다.

임대인이 동의하면 대위할 수 있나요?

할 수 있습니다. 동의를 받은 양수인은 임대인에게 사용·수익을 청구할 권리가 있으므로, 민법 제404조 제1항에 따라 이 권리를 보전하려고 임대인의 방해배제청구권을 대위행사해 무단점유자에게 명도를 청구할 수 있습니다.

임대인이 차임을 받아 왔다면요?

양수인에게서 차임을 계속 받아 왔다면 묵시적 동의가 있었다고 주장할 여지가 있습니다. 다만 동의는 양수인이 증명해야 하고, 통지를 받고 아무 말이 없었다는 사정만으로는 부족합니다. 이체 내역과 문자를 모아 두십시오.

점포를 빼앗겼다면 무엇을 할 수 있나요?

양수인이 직접 점유하다 빼앗겼다면 민법 제204조 제1항에 따라 점유회수와 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이 청구는 같은 조 제3항에 따라 침탈당한 날부터 1년 안에 해야 하므로 날짜를 먼저 확인해야 합니다.

명도 소송 전에 할 일이 있나요?

무단점유자가 제3자에게 점유를 넘기면 판결을 받아도 집행이 어렵습니다. 민사집행법 제300조 제1항의 다툼의 대상에 관한 가처분으로 점유이전금지 가처분을 먼저 해 두는 것이 통상입니다.

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건물주 동의 없이 넘겨받은 임차권으로 무단점유자를 내보낼 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

아니요, 임대인의 동의 없이 임차권을 넘겨받은 양수인은 임대인에게 대항할 수 없어 임대인을 대위해 무단점유자에게 명도를 청구할 수 없습니다. 대법원은 임대인에 대항할 수 없는 임차권 양수인은 임대인의 권한을 대위행사할 수 없다고 보았습니다. 지금은 임대인이 양도에 동의했다는 서면이나 문자가 있는지부터 확인하십시오.

기한

점유를 빼앗겼다면 빼앗긴 날부터 1년 안에 점유회수 청구를 해야 합니다. 양수인이 직접 점유하고 있었을 때만 쓸 수 있는 방법입니다.

양수통지를 보냈으니 임대인 동의를 받은 것과 같다고 생각하실 필요는 없습니다. 통지는 동의가 아니므로, 임대인이 승낙했다는 서면이나 문자를 따로 받아 두는 것이 먼저입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 11월 상가 점포를 빌려 쓰던 B씨에게 4천만원을 빌려주고, 담보로 점포 임차권과 시설 일체를 넘겨받은 뒤 건물주에게 양수통지를 보냈습니다. 건물주는 답을 하지 않았고, 2025년 8월부터는 권한 없는 C씨가 점포를 쓰고 있습니다. A씨는 건물주를 대위해 C씨를 내보낼 수 있는지 묻습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

임대인 동의 없이 임차권을 넘겨받으면 무단점유자에게 명도를 청구할 수 있나요?

아니요. 임대인의 동의 없는 임차권 양도는 양도인과 양수인 사이에서는 유효하더라도 다른 특약이 없는 한 임대인에게 대항할 수 없고, 임대인에게 대항할 수 없는 양수인은 임대인의 권한을 대위행사할 수 없다는 것이 판례입니다. 그래서 양수인은 임대인을 대위해 무단점유자에게 점포 명도를 청구할 수 없습니다.

2026. 9. 29. 기준 현행 「민법」 제629조 제1항은 임차인이 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하지 못한다고 정합니다. 이를 어기면 임대인은 계약을 해지할 수도 있습니다. 채권자대위권은 채권자가 채무자에 대한 자기 채권을 보전하려고 행사하는 것인데, 무단 양수인은 임대인에게 주장할 임차권 자체가 없으니 대위의 전제가 빠집니다.

임대인 동의가 있었다면 결론이 달라지나요?

달라집니다. 임대인이 양도에 동의했다면 양수인은 임대인에게 임차권을 주장할 수 있고, 임대인에게 목적물을 사용·수익하게 해 달라고 청구할 권리가 생깁니다. 이 권리를 보전하려고 임대인이 무단점유자에게 가지는 방해배제청구권을 대위행사할 수 있습니다.

임대인 동의 여부에 따른 양수인의 지위

구분	동의 없음	동의 있음
임대인에게 임차권 주장	불가	가능
임대인 대위 명도 청구	불가	가능
임대인의 해지	가능	해당 없음

임대인에게 임차권 주장: 동의 없음: 불가; 동의 있음: 가능
임대인 대위 명도 청구: 동의 없음: 불가; 동의 있음: 가능
임대인의 해지: 동의 없음: 가능; 동의 있음: 해당 없음

출처 - 민법 제629조 제1항, 대법원 1985. 2. 8. 선고 84다카188 판결

동의는 양도 전후 어느 때든 할 수 있고 형식도 정해져 있지 않습니다. 다만 임대인이 양수통지를 받고 아무 말을 하지 않았다는 것만으로 동의로 보기는 어렵습니다. 차임을 양수인에게서 받아 왔다면 묵시적 동의를 주장할 여지가 있습니다.

동의를 못 받았다면 어떤 방법이 남나요?

원래 임차인(양도인)의 권리를 통하는 방법이 있습니다. 양도인은 여전히 임대인에게 임차권을 주장할 수 있으므로, 양도인이 임대인을 대위해 무단점유자에게 명도를 청구하도록 협조를 받는 것입니다. 담보 목적의 양도였다면 양도인과 약정해 두는 편이 안전합니다.

양수인이 점포를 직접 점유하다가 무단점유자에게 빼앗긴 경우라면 점유회수 청구를 할 수 있습니다. 점유를 침탈당한 자는 물건의 반환과 손해배상을 청구할 수 있고, 이 청구는 침탈당한 날부터 1년 안에 해야 합니다.

임차권 양수 후 무단점유 대응 순서

동의 여부 확인 - 임대인이 양도에 동의했다는 서면·문자·차임 수령 내역을 찾습니다. 대위 가능 여부가 여기서 갈립니다.
임대인 동의 요청 - 동의가 없다면 지금이라도 임대인에게 승낙을 요청합니다. 서면으로 받아 두어야 합니다.
양도인 협조 확보 - 원래 임차인이 임대인을 대위해 명도를 청구하도록 약정합니다. 담보 목적 양도에서 자주 쓰입니다.
점유회수 검토 - 직접 점유하다 빼앗겼다면 1년 안에 점유회수 소송을 냅니다. 기간이 지나면 이 방법은 막힙니다.
점유이전금지 가처분 - 명도 소송 전에 무단점유자가 다른 사람에게 넘기지 못하게 합니다. 집행 대상을 고정하는 조치입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임대차계약서에 양도 허용 특약이 있거나 상가 권리금 회수 문제가 얽혀 있다면 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 채권자대위소송과 그에 따른 등기·명도 집행을 수행합니다.

실무상 착안점

돈을 빌려주고 담보로 점포 임차권과 시설을 넘겨받은 분들은 양수통지만 보내면 임차인 지위를 얻는다고 여깁니다. 판례는 임대인의 동의가 없으면 임대인에게 아무것도 주장할 수 없고, 그 결과 무단점유자를 내보내는 대위 청구도 막힌다고 봅니다.

그래서 임대인이 양도를 알고 어떤 반응을 보였는지가 기록으로 남아야 합니다. 양수통지를 보낸 날, 임대인에게서 받은 답장, 양수인 명의로 차임을 보낸 내역은 묵시적 동의를 주장할 때 쓰는 자료입니다. 직접 점유했다면 점유를 빼앗긴 날도 적어 두어야 합니다.

이 날짜와 기록은 명도 소송에서 대위 요건을 가르고, 점유회수 청구의 1년 기간을 계산하는 기준이 됩니다. 판결을 받은 뒤 인도 집행을 할 때 점유이전금지 가처분이 있었는지도 집행 가능 여부를 좌우합니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

임대차계약서·임차권 양도계약서·양수통지 내용증명·차임 이체 내역을 준비해 주시면, 임대인 동의 여부·대위 가능성·점유회수 기간을 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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출처

2026.09.29 기준으로 조문을 확인했습니다.

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