상가 임대차

보증금 잔금을 못 낸 사이 건물주가 전기를 끊고 내쫓았다면 배상받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 건물주가 이행 최고를 거치지 않고 해제를 통보하고 전기를 끊어 내쫓았다면 임차인은 보증금 반환과 휴업손해 배상을 청구할 수 있습니다. 민법은 기간을 정한 최고를 거쳐야 해제할 수 있게 하고, 대법원은 대체 장소를 구하는 합리적 기간의 휴업손해를 통상손해로 봅니다. 지금은 단전·퇴거 날짜와 학원 수입 자료를 먼저 확보해 두십시오.

보증금 잔금을 제때 내지 못했다고 해서 건물주의 일방적인 해제 통보를 그대로 받아들여야 하는 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

C씨는 2024년 9월 보습학원을 열기 위해 건물 2층을 보증금 3,000만원, 월세 180만원에 빌리면서 계약 때 600만원만 내고 나머지 2,400만원은 입주 후 한 달 안에 주기로 했습니다. 잔금 마련이 늦어지자 건물주는 기한을 정한 독촉 없이 문자로 해제를 통보하고, 전기를 끊은 뒤 재건축을 한다며 집기를 빼 버렸습니다. 학원 문을 닫게 된 C씨는 남은 계약기간 수입까지 배상받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

보증금 잔금을 못 냈으면 건물주가 바로 계약을 해제할 수 있나요?

아니요, 바로 해제할 수는 없습니다. 상대방이 채무를 이행하지 않으면 상당한 기간을 정해 이행을 최고하고 그 기간 안에도 이행하지 않아야 계약을 해제할 수 있습니다. 임차인이 미리 이행하지 않겠다는 뜻을 밝힌 경우가 아니라면 최고를 거치지 않은 해제 통보는 효력이 없습니다.

해제가 효력이 없으면 임대차는 그대로 살아 있습니다. 건물주는 계약이 존속하는 동안 목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무를 지므로, 전기를 끊거나 출입을 막는 것은 그 의무를 어긴 채무불이행입니다. 위력으로 영업을 막았다면 형사상 업무방해가 문제될 수도 있습니다.

쫓겨나 영업을 못 하게 되면 어떤 손해를 배상받나요?

보증금 반환과 함께 휴업손해를 배상받을 수 있습니다. 대법원 2006. 1. 27. 선고 2005다16591, 16607 판결은 임대인의 방해로 사용·수익이 불가능해져 계약이 끝난 경우 임차인은 보증금 반환을 청구하고 그 뒤 차임 지급 의무를 면한다고 보았습니다. 또 다른 장소를 마련하는 데 합리적으로 필요한 기간 동안 영업했으면 얻었을 이익을 통상손해로 배상받는다고 했습니다.

새 장소로 옮기는 데 든 중개보수와 이사비용은 휴업손해와 별도로 따져 볼 수 있습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」에서도 이 손해는 통상손해 한도에서 정해지므로, 건물주가 알았거나 알 수 있었던 특별한 사정이 있으면 그 손해도 추가로 주장할 수 있습니다.

남은 계약기간 동안 벌었을 수입도 청구할 수 있나요?

아니요, 별도 손해로는 청구할 수 없습니다. 같은 판결은 임대차기간 만료 때까지 계속 쓰지 못해 잃은 수입을 따로 배상받을 수는 없다고 했습니다. 대체 장소를 구하면 영업을 다시 할 수 있으므로 손해도 그 기간까지로 끊어 봅니다.

그래서 휴업손해를 입증하는 자료가 청구액을 정합니다. 학원이라면 원생 수와 월 수강료 입금 내역, 강사 급여, 종합소득세 신고 자료로 월 순이익을 보여 주고, 새 장소를 알아본 기간을 부동산 문자나 계약서로 남깁니다.

임대인 방해 손해배상 대응 순서

• 해제 통보 검토 - 통보 전에 기간을 정한 이행 최고가 있었는지 확인합니다. 최고가 없었다면 해제의 효력을 다툽니다.
• 방해 사실 기록 - 단전 날짜, 출입 차단, 집기 반출 장면을 사진·영상과 문자로 남깁니다. 채무불이행과 업무방해 증거가 됩니다.
• 보증금 반환 청구 - 실제로 낸 보증금에서 밀린 차임을 뺀 금액을 청구합니다. 계약이 끝난 뒤 차임은 내지 않아도 됩니다.
• 휴업손해 산정 - 월 순이익과 새 장소를 구하는 데 걸린 기간을 자료로 정리합니다. 이 기간만큼만 통상손해로 인정됩니다.
• 이전 비용 정리 - 새 장소의 중개보수 영수증과 이사비용 영수증을 모읍니다. 휴업손해와 별도로 주장할 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 해제 특약이나 위약금 조항이 있거나 상가건물 임대차보호법 적용 대상이라면 계약서 원문과 사업자등록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환과 손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 건물주가 문자로 해제 통보를 하면 효력이 있나요?
  통보 방식보다 절차가 문제입니다. 민법 제544조는 상당한 기간을 정해 이행을 최고하고 그 기간 안에 이행이 없을 때 해제할 수 있게 합니다. 기간을 정한 독촉 없이 곧바로 보낸 해제 문자는, 임차인이 미리 이행 거절 의사를 밝힌 경우가 아니라면 효력이 없습니다.
• 전기를 끊는 것도 불법인가요?
  계약이 유효한 동안 임대인은 목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무가 있습니다. 민법 제623조를 어긴 단전은 채무불이행이 되고, 위력으로 영업을 막았다면 형법 제314조 제1항의 업무방해죄가 문제될 수 있습니다. 단전 날짜와 경위를 기록해 두십시오.
• 휴업손해는 얼마 동안 인정되나요?
  다른 장소를 마련하는 데 합리적으로 필요한 기간 동안입니다. 대법원 2006. 1. 27. 선고 2005다16591, 16607 판결은 그 기간의 영업이익을 통상손해로 보았습니다. 기간은 업종, 지역 매물 사정, 인테리어 기간을 보고 법원이 정하므로 매물을 알아본 기록이 필요합니다.
• 남은 계약기간 수입은 왜 못 받나요?
  대체 장소에서 영업을 다시 할 수 있기 때문입니다. 대법원 2006. 1. 27. 선고 2005다16591, 16607 판결은 임대차기간 만료 때까지 사용하지 못해 잃은 수입은 별도 손해로 청구할 수 없다고 했습니다. 대신 휴업기간의 이익과 이전 비용을 충실히 입증하는 편이 실익이 큽니다.
• 보증금은 얼마를 돌려받나요?
  실제로 지급한 보증금에서 계약 종료 전까지 밀린 차임 등을 뺀 금액을 돌려받습니다. 계약이 끝난 뒤의 차임은 내지 않아도 됩니다. 사례처럼 잔금을 내지 못했다면 지급한 부분만 반환 대상이 되므로 입금 내역을 확인해 두십시오.
• 집기를 빼앗겼으면 돌려달라고 할 수 있나요?
  점유를 침탈당한 사람은 물건의 반환과 손해배상을 청구할 수 있습니다. 민법 제204조에 따라 이 청구는 침탈당한 날부터 1년 안에 해야 하므로, 반출된 집기 목록과 보관 장소를 확인해 두고 기간 안에 청구해야 합니다.

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