상가 임대차

계약이 끝난 임차인이 영업 폐업신고를 안 해 새 임차인을 못 받는데 건물주가 할 수 있는 일은?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

임차인에게 폐업신고절차의 이행을 청구할 수 있고, 거부하면 소송으로 폐업신고 이행을 명하는 판결을 받을 수 있습니다. 대법원은 임대차 종료에 따른 원상회복의무에 영업허가의 폐업신고절차 이행의무가 포함된다고 보았습니다. 지금은 임차인 명의 영업신고의 종류와 신고 관청, 보증금 반환 준비 상태를 확인해 두십시오.

보증금을 먼저 다 돌려줘야 폐업신고를 요구할 수 있는 것은 아닙니다. 보증금과 폐업신고를 맞바꾸는 구조로 요구하면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

P씨는 2021년부터 자기 건물 1층을 음식점 임차인에게 빌려주었고, 계약은 2026년 4월 끝났습니다. 임차인은 가게를 비웠지만 구청에 낸 일반음식점 영업신고를 폐업하지 않았고, 연락도 잘 되지 않습니다. 2026년 6월 새로 들어오려는 임차인이 같은 자리에서 영업신고를 하려다 기존 신고 때문에 막혔습니다. 보증금 4,000만원은 아직 돌려주지 않은 상태입니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

임차인에게 폐업신고를 요구할 수 있나요?

요구할 수 있습니다. 대법원은 임대차 종료에 따른 임차인의 원상회복의무에는 점유를 넘기는 것뿐 아니라 임대인이 임대 당시의 용도에 맞게 다시 쓸 수 있도록 협력할 의무도 포함되고, 그래서 임차인은 임대인이나 그 승낙을 받은 제3자가 다시 영업허가를 받는 데 방해가 되지 않도록 폐업신고절차를 이행할 의무가 있다고 판단했습니다. 이 글은 2026. 9. 28. 기준 현행 민법과 민사집행법을 기준으로 씁니다.

이 의무는 민법의 차주 원상회복 규정이 임대차에 준용되면서 생기는 의무입니다. 상가건물 임대차보호법의 적용 여부와 관계없이 상가 임대차 전반에 적용됩니다.

임차인이 끝까지 안 하면 어떻게 하나요?

폐업신고절차 이행을 청구하는 소송을 냅니다. 대법원 사안에서도 임대인이 건물 명도와 함께 폐업신고절차 이행을 청구했고, 법원은 임차인에게 폐업신고절차를 이행하라고 명한 원심을 유지했습니다.

폐업신고처럼 의사를 진술해야 하는 의무는 판결이 확정되면 그 판결로 의사를 진술한 것으로 봅니다. 확정판결을 받아 관청에 제출하는 방식으로 폐업 처리를 요청하게 됩니다.

보증금을 안 줬으면 판결 효력이 바로 생기나요?

동시이행 판결이면 보증금을 먼저 지급하거나 제공해야 효력이 생깁니다. 법원은 보통 보증금 반환과 맞바꿔 폐업신고절차를 이행하라고 판결하는데, 반대의무가 이행된 뒤에 의사를 진술할 것인 경우에는 집행문을 내어 준 때 효력이 생깁니다.

그래서 건물주는 보증금을 공탁하거나 지급한 증명을 갖춰 집행문을 받아야 합니다. 밀린 월세나 원상회복 비용이 있다면 보증금에서 공제한 나머지를 지급하면 됩니다. 임차인이 연락을 끊어 보증금을 받지 않으면 변제공탁으로 지급을 대신할 수 있고, 공탁서가 반대의무 이행의 증명이 됩니다.

임차인 폐업신고 청구 대응 순서

• 신고 내역 확인 - 임차인 명의 영업신고·허가의 종류와 관할 관청을 확인합니다. 새 임차인이 막힌 사유를 문서로 받아 둡니다.
• 공제액 정산 - 밀린 월세, 원상회복 비용을 계산해 돌려줄 보증금을 확정합니다. 동시이행 제공의 기준 금액입니다.
• 내용증명 발송 - 폐업신고와 보증금 지급을 같은 날 하자고 요구합니다. 도달일이 임차인 지체의 기준이 됩니다.
• 이행 청구 소송 - 임차인이 응하지 않으면 폐업신고절차 이행과 명도를 함께 청구합니다. 보증금 반환과 상환 조건의 판결이 나오는 경우가 많습니다.
• 판결 집행 - 보증금 지급이나 공탁을 증명해 집행문을 받고, 확정판결로 관청에 폐업 처리를 요청합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임차인이 연락이 끊겨 공시송달이 필요하거나 영업허가가 양도·승계된 경우에는 허가 이력과 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 임차인에게 폐업신고를 요구할 수 있나요?
  요구할 수 있습니다. 대법원은 임차인의 원상회복의무에 임대인이 다시 쓸 수 있도록 협력할 의무가 포함되고, 임대인이나 그 승낙을 받은 제3자가 다시 영업허가를 받는 데 방해가 되지 않도록 폐업신고절차를 이행할 의무가 있다고 했습니다.
• 보증금을 먼저 돌려줘야 하나요?
  먼저 줄 필요는 없지만 같은 날 맞바꾸겠다는 뜻은 밝혀야 합니다. 보증금 반환과 폐업신고는 동시이행 관계여서, 건물주가 이행을 제공해야 임차인의 지체를 주장할 수 있습니다. 지급 의사와 날짜를 내용증명에 적어 두십시오.
• 끝까지 안 하면 소송을 해야 하나요?
  폐업신고절차 이행을 청구하는 소송을 냅니다. 대법원 사안에서도 법원은 임차인에게 폐업신고절차 이행을 명했습니다. 판결이 확정되면 그 판결로 의사를 진술한 것으로 보아 관청에 폐업 처리를 요청할 수 있습니다.
• 판결을 받아도 바로 폐업 처리가 안 되나요?
  보증금과 상환 조건의 판결이면 보증금을 지급하거나 공탁한 증명을 갖춰 집행문을 받아야 효력이 생깁니다. 반대의무가 이행된 뒤에 의사를 진술할 것인 경우에는 집행문을 내어 준 때 효력이 생기기 때문입니다.
• 밀린 월세를 보증금에서 빼도 되나요?
  뺄 수 있습니다. 보증금은 임대차에서 생긴 임차인의 채무를 담보하므로 밀린 월세와 원상회복 비용을 공제한 나머지를 돌려주면 됩니다. 공제 항목과 금액을 계산서로 정리해 임차인에게 알려야 동시이행 제공의 범위가 분명해집니다.
• 상가임대차법이 적용 안 되는 임대차도 같나요?
  같습니다. 폐업신고절차 이행의무는 민법의 차주 원상회복 규정이 임대차에 준용되면서 생기는 의무여서, 환산보증금이 커서 상가건물 임대차보호법 일부가 적용되지 않는 임대차에도 그대로 적용됩니다.

비슷한 상황

• 임차인이 나가지 않는데 내보낼 수 있나요?
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 시효가 지난 밀린 월세도 보증금에서 뺄 수 있나요?

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