주택 임대차

세를 놓을 때부터 있던 하자를 집주인이 몰랐어도 수리해 줘야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 세를 놓을 때 이미 있던 하자라도 임차인이 집을 제대로 쓰지 못할 정도라면 임대인이 몰랐더라도 수선해야 합니다. 민법 제623조는 임대인이 목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 인도하고 그 상태를 유지할 의무를 정하고, 대법원 2011다107405 판결은 수선의무가 생기는 기준을 사용·수익 방해 정도로 보았습니다. 지금은 하자의 위치와 원인, 임차인이 수리를 요구한 날짜를 사진과 문자로 남겨 두십시오.

하자를 몰랐다는 사실을 증명한다고 해서 수선의무가 면제되지는 않습니다. 임대인의 수선의무는 과실을 따지지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2025년 3월 오래된 단독주택을 보증금 5,000만원, 월세 70만원에 세를 놓았습니다. 입주 두 달 뒤 임차인이 욕실 바닥 아래 배관에서 물이 새 아래층 천장까지 젖는다며 수리를 요구했는데, 조사해 보니 배관 누수는 세를 놓기 전부터 있던 것이었습니다. B씨는 그 사실을 전혀 몰랐으니 수리비를 낼 수 없다고 했습니다. 인도 당시부터 있던 하자라도 임차인의 사용을 방해할 정도라면 임대인이 수선해야 합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

임대인의 수선의무는 어디까지인가요?

임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고, 계약 기간 동안 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 집니다. 여기서 인도는 단순히 집을 비워 넘겨주는 것이 아니라 임대차 목적에 맞게 쓸 수 있는 상태로 넘기는 것을 뜻합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」의 임대인 의무 규정입니다.

대법원 2012. 3. 29. 선고 2011다107405 판결은 목적물에 파손이나 장해가 생겨 수선하지 않으면 임차인이 계약 목적대로 사용·수익하는 것이 방해받을 정도라면 임대인이 수선의무를 진다고 보았습니다. 방해 정도는 목적물의 종류와 용도, 파손의 규모와 부위, 사용에 미치는 영향, 수선의 난이도와 비용, 계약 당시 목적물 상태와 차임 액수를 함께 보고 판단합니다.

인도 전부터 있던 하자도 수선해야 하나요?

수선해야 합니다. 임대인의 의무는 사용에 적합한 상태로 넘겨주는 것에서 시작하므로, 수선 대상 하자는 계약 기간 중에 새로 생긴 것만이 아니라 인도 당시 이미 있었는데 기간 중에 드러난 것도 포함됩니다. 임대인이 하자를 알았는지는 수선의무의 요건이 아닙니다. 계약 전에 집을 둘러본 임차인이 겉으로 드러나지 않는 배관 누수까지 알 수는 없으므로, 임차인이 하자를 알고 계약했다는 사정도 따로 증명되어야 합니다.

반대로 전구 교체나 수도꼭지 패킹처럼 임차인이 큰 비용 없이 손쉽게 고칠 수 있는 사소한 것은 임대인의 수선의무 대상이 아닙니다. 배관 누수, 보일러 고장, 지붕 방수처럼 생활에 지장을 주는 하자는 임대인이 고쳐야 합니다.

임대인이 고쳐 주지 않으면 임차인은 무엇을 할 수 있나요?

임차인은 직접 수리하고 그 필요비를 임대인에게 바로 청구할 수 있습니다. 목적물의 보존에 필요한 비용은 계약 종료를 기다리지 않고 상환을 청구할 수 있습니다.

하자 때문에 집의 일부를 쓰지 못하면 그 비율만큼 월세 감액을 청구할 수 있고, 남은 부분으로 임차 목적을 이룰 수 없으면 계약을 해지할 수 있습니다.

임대인 수선의무 분쟁 대응 순서

• 하자 확인 - 현장 사진과 원인 조사 결과로 하자의 위치·범위·원인을 특정합니다.
• 사소한 하자인지 판단 - 임차인이 손쉽게 고칠 정도인지, 사용을 방해할 정도인지 가립니다. 수선의무 여부가 정해집니다.
• 계약서 특약 확인 - 수선 부담을 임차인에게 넘긴 특약이 있는지, 그 범위가 어디까지인지 봅니다.
• 수리 일정 통지 - 수선의무가 있다면 수리 일정을 문자로 알리고 실행합니다. 감액·해지 청구를 막습니다.
• 비용 정산 - 임차인이 먼저 고쳤다면 영수증으로 필요비를 정산하고, 다툼이 있으면 보증금 반환 때 함께 정리합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 수선 부담 특약이 있거나 하자가 임차인의 사용 잘못으로 커진 경우라면 계약서와 현장 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 임대차 분쟁의 보증금 반환·손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 임대인이 하자를 몰랐다면 책임이 없나요?
  수선의무는 남습니다. 민법 제623조의 수선의무는 임대인의 과실을 요건으로 하지 않으므로, 인도 당시부터 있던 하자를 몰랐더라도 임차인의 사용을 방해할 정도라면 고쳐야 합니다. 다만 하자로 생긴 손해배상 책임은 과실 여부가 따로 문제 될 수 있습니다.
• 사소한 하자는 어떤 것이 있나요?
  임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있어 사용을 방해하지 않는 정도의 하자입니다. 전구, 수도꼭지 패킹, 문고리처럼 소모품 교체 수준이 대표적입니다. 대법원 2011다107405 판결은 수선의 용이성과 비용, 차임 액수 등을 함께 보고 사회통념에 따라 판단한다고 했습니다.
• 임차인이 먼저 고치고 비용을 청구하면요?
  필요비라면 상환해야 합니다. 민법 제626조 제1항은 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때 임대인에게 상환을 청구할 수 있다고 정하고, 이 청구는 계약 종료를 기다리지 않고 바로 할 수 있습니다. 비용이 적정했는지는 영수증과 견적으로 따집니다.
• 수리하는 동안 월세를 깎아 줘야 하나요?
  집의 일부를 쓰지 못했다면 감액 청구를 받을 수 있습니다. 민법 제627조 제1항은 임차물의 일부가 임차인의 과실 없이 사용·수익할 수 없게 된 때 그 부분의 비율에 따라 차임 감액을 청구할 수 있다고 정합니다. 욕실을 쓰지 못한 기간과 면적이 기준이 됩니다.
• 계약서에 수리는 임차인 부담이라고 적었다면요?
  특약은 원칙적으로 유효하지만 범위를 좁게 봅니다. 수선 부담 특약은 통상 소규모 수선을 임차인에게 넘기는 뜻으로 해석되는 경우가 많아, 배관 교체나 방수 공사 같은 대규모 수선까지 임차인이 부담한다고 보기 어렵습니다. 특약 문구에 구체적 범위가 적혀 있는지 확인합니다.
• 아래층 누수 피해는 누가 배상하나요?
  누수 원인이 된 배관이 건물 구조나 설비의 하자라면 소유자인 임대인이 책임지는 경우가 많습니다. 임차인의 사용 잘못으로 생긴 누수라면 임차인이 책임집니다. 원인 소견서가 책임 주체를 가르는 자료이고, 임대인이 수리를 미뤄 피해가 커졌다면 그 부분도 문제 됩니다.

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