공사·하자

새 아파트 하자가 많은데 입주예정자가 사용검사처분 취소를 구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

아니요, 아파트에 시공 하자가 있더라도 입주자나 입주예정자는 사용검사처분의 무효 확인이나 취소를 구할 법률상 이익이 없다는 것이 대법원 판례입니다. 사용검사처분이 취소되어도 하자가 고쳐지지 않고, 하자는 사업주체를 상대로 한 하자보수 청구나 손해배상으로 바로잡을 수 있기 때문입니다. 지금은 하자 부위를 사진과 날짜로 기록하고 담보책임기간이 언제부터 흐르는지 확인하십시오.

사용검사처분 취소소송부터 준비할 필요는 없습니다. 그 소송은 각하될 가능성이 크고, 하자 해결로도 이어지지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 분양받은 아파트의 입주를 앞두고 2026년 6월 사전점검에서 외벽 균열과 지하주차장 누수 등 하자를 여럿 발견했습니다. 그런데도 2026년 7월 구청이 사용검사를 해 주자, A씨와 다른 입주예정자들은 하자를 그대로 둔 사용검사처분을 행정소송으로 취소하거나 무효 확인을 받을 수 있는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

사용검사처분은 어떤 효과가 있나요?

사업계획승인을 받아 지은 주택을 사용할 수 있게 해 주는 처분입니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「주택법」은 주택건설사업을 마친 사업주체가 시장·군수·구청장의 사용검사를 받도록 하고, 사용검사를 받은 뒤가 아니면 사업주체나 입주예정자가 주택을 사용할 수 없게 합니다.

대법원은 사용검사처분이 건축물을 사용·수익할 수 있게 하는 데 그치므로, 사용검사처분이 있었다고 건축물의 하자나 법령 위반이 정당화되지 않는다고 봅니다. 사용검사가 났다는 것과 하자가 없다는 것은 다른 이야기입니다.

입주예정자는 왜 취소를 구할 수 없나요?

취소나 무효 확인을 받아도 법률상 지위가 달라지지 않기 때문입니다. 대법원 2015. 1. 29. 선고 2013두24976 판결은 사용검사처분이 취소되더라도 사용검사 전 상태로 돌아가 건축물을 사용할 수 없게 될 뿐 하자가 제거되지 않고, 입주자나 입주예정자는 민사소송 등으로 사업주체에게 하자의 제거·보완을 구할 수 있으므로 법률상 이익이 없다고 보았습니다.

같은 판결은 오히려 사용검사처분을 믿고 입주와 매매·임대·담보 제공이 이루어진 다수의 이익에 반할 수 있다는 점도 들었습니다. 취소소송은 처분의 취소를 구할 법률상 이익이 있는 사람만 낼 수 있어, 이 요건에서 막힙니다.

하자는 어떻게 바로잡나요?

사업주체에 하자보수를 청구하고, 하자로 생긴 손해는 배상을 청구합니다. 사업주체는 공동주택의 하자에 대해 분양에 따른 담보책임을 지고, 담보책임기간에 하자가 생기면 입주자 등의 청구에 따라 보수해야 하며 손해를 배상할 책임도 집니다.

담보책임기간은 하자의 중대성과 시설별 사용 가능 햇수를 고려해 10년의 범위에서 대통령령으로 정하고, 전유부분은 입주자에게 인도한 날부터 셉니다. 사업주체와 다툼이 생기면 국토교통부의 하자심사·분쟁조정위원회에 하자 여부 판정이나 분쟁 조정을 신청할 수 있습니다.

아파트 하자 대응 순서

• 하자 기록 - 사전점검·입주 때 하자 위치와 크기를 사진과 날짜로 남깁니다. 담보책임기간 안의 하자임을 보여 줍니다.
• 서면 보수 청구 - 사업주체에 하자보수를 서면으로 청구합니다. 청구일이 이후 다툼의 기준이 됩니다.
• 입주자대표회의 연계 - 공용부분 하자는 입주자대표회의와 함께 청구합니다. 하자보수보증금 사용과도 연결됩니다.
• 하자분쟁조정 신청 - 사업주체가 하자를 인정하지 않으면 하자심사·분쟁조정위원회에 판정을 신청합니다. 소송 전 판단을 받을 수 있습니다.
• 손해배상 소송 - 보수가 이루어지지 않으면 보수비 상당 손해배상을 청구합니다. 감정으로 하자와 금액을 정합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 사업주체가 파산했거나 사용검사 자체를 받지 않고 버티는 경우라면 분양계약서와 보증서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공동주택 하자보수·손해배상 청구와 관련 행정소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 하자가 있는데 사용검사가 나면 위법 아닌가요?
  사용검사처분이 있었다고 하자가 정당화되지는 않지만, 입주예정자가 그 처분의 취소를 구할 수는 없습니다. 대법원 2015. 1. 29. 선고 2013두24976 판결은 사용검사처분이 건축물을 사용·수익하게 하는 데 그치고, 입주자나 입주예정자에게 취소를 구할 법률상 이익이 없다고 보았습니다.
• 무효확인소송으로 하면 되지 않나요?
  결론은 같습니다. 행정소송법 제35조는 무효확인소송도 법률상 이익이 있는 사람만 낼 수 있게 하고, 2013두24976 판결은 무효 확인과 취소 모두에 대해 입주자·입주예정자의 법률상 이익을 부정했습니다. 소송 형태를 바꾸는 것으로는 해결되지 않습니다.
• 사용검사 전에 입주할 수 있나요?
  원칙적으로 안 됩니다. 주택법 제49조 제4항은 사업주체나 입주예정자가 사용검사를 받은 뒤가 아니면 주택을 사용하게 하거나 사용할 수 없다고 정합니다. 다만 대통령령으로 정하는 경우로서 사용검사권자의 임시 사용승인을 받으면 예외입니다.
• 하자보수는 누구에게 청구하나요?
  사업주체에게 청구합니다. 공동주택관리법 제36조 제1항은 사업주체가 공동주택의 하자에 대해 분양에 따른 담보책임을 진다고 정하고, 같은 법 제37조 제1항은 담보책임기간에 하자가 생기면 입주자나 입주자대표회의 등의 청구에 따라 보수하도록 합니다.
• 보수 대신 손해배상을 받을 수 있나요?
  받을 수 있습니다. 공동주택관리법 제37조 제2항은 사업주체가 담보책임기간에 생긴 하자로 인한 손해를 배상할 책임이 있다고 정하고, 그 손해배상책임에는 민법 제667조를 준용합니다. 보수비 상당액은 보통 감정으로 정합니다.
• 소송 전에 다른 절차가 있나요?
  있습니다. 공동주택관리법 제39조는 국토교통부에 하자심사·분쟁조정위원회를 두어 하자 여부 판정과 사업주체와 입주자대표회의 등 사이의 분쟁 조정·재정을 맡깁니다. 사업주체가 하자를 인정하지 않을 때 소송보다 먼저 판단을 받아 볼 수 있습니다.

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성