공사·하자

입주 때부터 있던 곰팡이·누수를 나중에 발견했는데 집주인이 고쳐 줘야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 입주할 때 이미 있던 하자라도 살면서 드러났다면 집주인이 수선해야 합니다. 민법 제623조는 임대인에게 계약 기간 내내 집을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무를 지우고, 인도 당시의 하자도 이 수선의무에 포함된다고 본 판결이 있습니다. 지금은 하자 사진과 발견한 날짜를 남기고 집주인에게 바로 알리십시오.

입주할 때 하자를 못 알아본 것은 임차인의 잘못이 아니고, 그렇다고 수선을 요구할 권리가 사라지지도 않습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 3월 보증금 1억원, 월세 70만원에 다가구주택 원룸을 빌렸습니다. 입주 넉 달 뒤 장롱을 옮기다 벽 뒤로 번진 곰팡이와 결로를 발견했고, 곰팡이로 옷과 이불 일부를 버렸습니다. 집주인은 입주할 때 확인하지 않았으니 세입자 책임이라며 수선을 거절했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

입주 전부터 있던 하자도 집주인이 수선해야 하나요?

네, 입주 전부터 있던 하자도 임대차 기간 중에 드러났다면 임대인의 수선의무 대상입니다. 임대인은 목적물을 인도할 때뿐 아니라 계약이 이어지는 동안 사용·수익에 필요한 상태를 유지해야 하기 때문입니다.

서울중앙지방법원 2014. 6. 20. 선고 2014나13609 판결은 수선의무의 대상이 되는 하자가 임대차기간 중에 비로소 생긴 하자에 한정되지 않고, 인도 당시 이미 있던 하자도 포함된다고 보았습니다. 이 판결은 확정된 하급심 판결이므로 대법원 판례와 같은 무게로 보기는 어렵지만, 민법 제623조의 문언과 맞는 해석입니다. 전등 교체나 수도꼭지 패킹처럼 임차인이 손쉽게 고칠 수 있는 작은 수리는 임차인 몫으로 보는 경우가 많고, 결로·누수·보일러 고장처럼 거주 자체를 방해하는 하자는 임대인 몫입니다. 대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692 판결도 임차인이 별 비용 없이 손쉽게 고칠 사소한 것이 아니라 사용·수익을 방해하는 정도라면 임대인이 수선의무를 진다고 보았습니다.

집주인이 수선을 미루면 월세를 안 내도 되나요?

전부는 안 되고, 사용에 지장이 생긴 한도에서만 월세 지급을 거절할 수 있습니다. 집 전체를 쓸 수 없게 된 때에만 차임 전부를 거절할 수 있고, 일부만 불편한 상태에서 월세 전액을 끊으면 오히려 임차인의 차임 연체가 됩니다.

집주인이 수선을 미뤄 손해가 생기면 채무불이행에 따른 손해배상을 청구할 수 있고, 수선이 끝내 이뤄지지 않아 살 수 없는 정도라면 계약을 해지할 수도 있습니다. 곰팡이로 못 쓰게 된 가구·옷, 임시 숙소비가 대표적인 손해 항목입니다.

수선의무와 하자담보책임은 어떻게 다른가요?

수선의무는 고쳐 달라는 권리이고, 하자담보책임은 계약할 때 이미 있던 하자로 생긴 손해를 물어 달라는 권리입니다. 임대차도 대가를 주고받는 유상계약이라 매매의 하자담보책임 규정이 준용됩니다. 계약 당시 하자가 있었고 임차인이 과실 없이 몰랐다면, 임대인은 수선의무와 별도로 손해배상책임을 집니다.

하자담보책임은 하자를 안 날부터 6월 안에 행사해야 합니다. 수선을 기다리다 이 기간을 넘기지 않도록 하자를 발견한 날짜를 기록해 두십시오. 임차인이 하자를 알고도 계약했거나 조금만 살폈으면 알 수 있었던 경우에는 하자담보책임을 물을 수 없습니다.

임차주택 하자 수선 대응 순서

• 하자 기록 - 발견한 날 사진·동영상과 습도계 수치 등을 남깁니다. 하자가 언제부터 있었는지 다툼이 생길 때 출발점이 됩니다.
• 지체 없는 통지 - 문자나 카카오톡으로 하자 내용과 발견일을 집주인에게 알립니다. 통지가 늦으면 그 사이 늘어난 손해는 청구하기 어렵습니다.
• 수선 기한 요청 - 합리적인 기한을 정해 수선을 요청하고 내용증명으로 남깁니다. 기한이 지나면 수선의무 지체가 분명해집니다.
• 차임 일부 유보 검토 - 못 쓰는 방이나 공간의 비율만큼만 월세 지급을 미룹니다. 전액을 끊으면 차임 연체로 몰릴 수 있습니다.
• 손해배상·해지 판단 - 손해 영수증을 모으고, 살 수 없는 정도면 해지를 검토합니다. 해지하면 보증금 반환 문제로 이어집니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 수선비 부담 특약이 있거나 하자 원인이 임차인 생활습관인지 다툼이 있으면 계약서와 현장 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」 조문으로 확인한 내용입니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 손해배상·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 월세를 내면서 집주인이 고칠 때까지 기다려야 하나요?
  기다리는 것만이 방법은 아닙니다. 수선을 요청하고 기한이 지나도록 고치지 않으면 수선의무 지체가 되고, 임차인은 그로 인한 손해배상을 청구할 수 있습니다. 대법원 1989. 6. 13. 선고 88다카13332 판결에 따라 사용에 지장이 있는 한도에서는 월세 지급을 거절할 수도 있습니다.
• 제가 직접 고치고 비용을 청구해도 되나요?
  임대인이 부담할 수선을 임차인이 대신하고 비용을 냈다면 그 비용 상환을 청구할 수 있습니다. 민법 제626조 제1항은 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때 즉시 상환을 청구할 수 있다고 정합니다. 다만 먼저 집주인에게 알리고 견적서와 영수증을 남겨야 금액 다툼을 줄일 수 있습니다.
• 하자를 늦게 알렸으면 손해를 못 받나요?
  알리지 않은 기간에 늘어난 손해는 받기 어렵습니다. 민법 제634조는 임차물에 수리가 필요하면 임차인이 지체 없이 임대인에게 통지하도록 정합니다. 서울중앙지방법원 2014나13609 판결은 통지가 없었던 경우 바로 알렸어도 피할 수 없었던 손해만 임대인이 배상한다고 보았습니다.
• 곰팡이 때문에 이사하면 계약을 끝낼 수 있나요?
  수선이 끝내 이뤄지지 않아 살기 어려운 정도라면 해지할 수 있습니다. 임대인이 수선의무를 지체하면 채무불이행이 되고, 임대차의 목적을 달성할 수 없을 정도의 하자라면 계약 해지 사유가 됩니다. 다만 참고 살 수 있는 수준의 결로라면 해지보다 손해배상이나 차임 일부 감액을 다투게 됩니다.
• 하자담보책임은 언제까지 물을 수 있나요?
  하자를 안 날부터 6월 안에 행사해야 합니다. 민법 제582조는 매도인의 하자담보책임에 따른 권리를 매수인이 그 사실을 안 날부터 6월 내에 행사하도록 정하고, 임대차에도 이 규정이 준용됩니다. 기간 계산은 발견일부터 하므로 발견한 날 사진과 문자로 날짜를 남겨 두십시오.
• 계약서에 수선은 임차인 부담이라고 적혀 있으면요?
  특약이 있어도 모든 수선이 임차인 몫이 되지는 않습니다. 범위를 명시하지 않은 수선의무 면제 특약은 통상 생기는 소규모 수선에 한정된다고 해석하고, 벽 속 배관 누수나 구조적 결로처럼 대규모 수선은 여전히 임대인이 부담한다고 봅니다. 특약 문구가 구체적으로 무엇을 정했는지 계약서 원문을 확인해야 합니다. 대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692 판결의 기준입니다.

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