공사·하자
분양사가 고친 누수가 다시 생겨 제 돈으로 고쳤다면 전 주인에게 받을 수 있나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신
네, 매수한 아파트에 분양사가 보수한 뒤에도 누수가 계속되어 직접 고쳤다면, 그 공사비는 매도인에게 하자담보책임으로 청구할 수 있습니다. 하자담보책임은 무과실책임이어서 매도인이 누수를 몰랐어도 책임을 지고, 매도인 잘못이 있으면 채무불이행 책임도 물을 수 있습니다. 지금은 재누수를 발견한 날과 직접 지출한 공사비 영수증부터 정리해 두십시오.
매도인에 대한 하자담보책임은 하자를 안 날부터 6개월 안에 행사해야 합니다. 분양사 보수 뒤 다시 샌 것을 알게 된 날을 기준으로 삼되, 처음 누수를 안 날부터 계산될 수 있으니 서두르십시오.
분양사에 먼저 보수를 요청했다고 해서 매도인에 대한 청구권을 잃는 것은 아닙니다. 분양사의 하자보수 책임과 매도인의 하자담보책임은 근거가 다른 별개의 책임이어서 따로 존재합니다.
이런 상담이 많습니다
A씨는 2024년 가을 B씨에게서 아파트를 사서 등기를 마쳤는데, 곧바로 천장과 거실 마룻바닥에 누수가 생겼습니다. 분양사에 하자보수를 요청해 천장 도배와 마루 교체를 받았지만, 2025년 다시 물이 새 천장에 얼룩이 번지고 마루가 변색되며 들떴습니다. A씨는 결국 850만원을 들여 직접 방수와 마루 공사를 했고, 이 비용과 그동안의 고생에 대한 위자료를 B씨에게 받고 싶어 합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
분양사가 보수했는데도 매도인에게 청구할 수 있나요?
할 수 있습니다. 매매 목적물에 하자가 있으면 매도인은 민법 제580조 제1항에 따라 하자담보책임을 지고, 계약 목적을 달성할 수 없는 정도가 아니면 매수인은 손해배상을 청구합니다. 분양사의 보수 뒤에도 누수가 계속 남아 있다면 그 하자는 여전히 존재하는 것이므로, 매수인이 직접 들인 보수 공사비 상당을 매도인에게 청구할 수 있습니다.
매수·등기
2024년 가을 소유권 이전
첫 누수
분양사에 보수 요청
분양사 보수
천장 도배·마루 교체
재누수
2025년 얼룩·변색·들뜸
자비 보수
850만원 지출 후 매도인에게 청구
이 책임은 무과실책임이라 매도인이 누수를 몰랐거나 원인을 만들지 않았어도 집니다. 다만 매수인이 매수 당시 하자를 알았거나 과실로 알지 못했다면 청구할 수 없습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」 제580조는 원안 당시와 같은 문언입니다.
매도인 잘못이 있으면 무엇이 달라지나요?
채무불이행 책임도 함께 물을 수 있습니다. 매도인이 누수를 알고도 알리지 않았거나 부실하게 고쳐 놓고 팔았다면, 귀책사유 있는 불완전이행으로 채무불이행 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이 청구는 하자담보책임의 6개월 기간과 별도로 판단되므로, 기간이 지났을 때 특히 의미가 있습니다.
| 구분 | 매도인 과실 | 행사 기간 |
|---|---|---|
| 하자담보책임 | 필요 없음 | 안 날부터 6개월 |
| 채무불이행 책임 | 필요(매도인이 면책 증명) | 6개월 제한 없음 |
- 하자담보책임
- 매도인 과실: 필요 없음
- 행사 기간: 안 날부터 6개월
- 채무불이행 책임
- 매도인 과실: 필요(매도인이 면책 증명)
- 행사 기간: 6개월 제한 없음
출처 - 민법 제390조, 제580조 제1항, 제582조
직접 쓴 공사비 외에 위자료도 받을 수 있나요?
특별한 사정이 없으면 어렵습니다. 대법원 2004. 11. 12. 선고 2002다53865 판결은 계약상 채무불이행으로 재산적 손해가 생기면 그 배상으로 정신적 고통도 회복된다고 보고, 재산적 손해 배상으로는 회복될 수 없는 정신적 고통이 있다는 특별한 사정과 상대방이 이를 알았거나 알 수 있었던 사정이 있을 때만 위자료를 인정합니다. 누수 재발로 겪은 불편만으로는 인정되기 어렵습니다.
반면 누수로 망가진 도배지, 가구, 가전의 교체비와 공사 기간 숙박비는 재산적 손해로 따로 청구할 수 있습니다. 영수증과 사진으로 누수와의 관련성을 보여 주어야 합니다.
누수 재발 보수비 청구 대응 순서
- 누수 이력 정리 - 첫 누수, 분양사 보수, 재누수 날짜를 순서대로 정리합니다. 6개월 기간 판단의 기준이 됩니다.
- 원인 확인 - 누수 탐지 결과로 매수 전부터 있던 하자인지 확인합니다. 하자 존재의 핵심 증거입니다.
- 공사비 증빙 - 직접 한 보수 공사의 계약서·영수증·시공 사진을 모읍니다. 손해액이 그대로 정해집니다.
- 매도인에게 청구 - 하자 내용과 공사비를 적어 내용증명으로 청구합니다. 기간 안에 권리를 행사한 증거가 됩니다.
- 소송 제기 - 협의가 안 되면 손해배상 소송을 냅니다. 매도인이 알고 숨긴 정황이 있으면 채무불이행 책임도 함께 주장합니다.
여기까지는 일반 기준이고, 매매계약서에 하자담보책임 면제 특약이 있거나 매도인이 아닌 분양사·시공사의 하자보수 책임이 남아 있는 경우라면 계약서와 하자보수 기간을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매의 하자담보책임과 손해배상 소송을 수행합니다.
실무상 착안점
분양사가 한 번 고쳐 줬으니 이제 매도인에게는 말할 수 없다고 생각하는 매수인이 많습니다. 보수 뒤에도 누수가 남아 있다면 하자는 그대로이고, 매도인은 몰랐더라도 하자담보책임을 집니다. 직접 쓴 공사비는 매도인에게 청구할 수 있는 손해입니다.
문제는 기간과 증빙입니다. 첫 누수를 안 날, 분양사가 보수한 날, 다시 샌 날이 사진과 접수 기록으로 남아 있어야 6개월 기간을 다툴 수 있습니다. 직접 한 공사는 계약서와 영수증, 시공 전후 사진이 있어야 금액이 인정됩니다.
이 기록은 손해배상 소송에서 하자 존재와 손해액을 확정하고, 기간이 문제 되면 매도인의 인식이나 부실 보수를 보여 주는 자료가 채무불이행 책임으로 청구를 이어 가는 근거가 됩니다. 위자료보다 재산적 손해를 빠짐없이 정리하는 쪽이 실제 회수액을 키웁니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 부동산 매매의 하자담보책임과 손해배상 소송을 수행해 왔으며, 누수 이력을 날짜별로 확정하고 직접 지출한 보수비 증빙을 정리한 뒤 하자담보책임과 채무불이행 책임을 함께 검토하는 방식으로 대응합니다.
- 명도·임대차 분쟁
- 강제집행·채권추심
- 가압류·가처분 신청
- 하도급분쟁조정협의회 대응
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
매매계약서·누수 발생과 분양사 보수 기록·직접 보수 공사 계약서와 영수증·누수 탐지 결과를 준비해 주시면, 하자담보책임 기간 준수 여부·청구할 공사비·채무불이행 책임 가능성을 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
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출처
2026.09.28 기준으로 조문을 확인했습니다.
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