재개발·재건축

재개발 보상 협의 전에 먼저 구역 밖으로 이사한 집주인도 이사비를 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 공람공고 당시 구역 안 집에 살다가 사업 때문에 구역 밖으로 이사했다면 보상 전에 이사했더라도 이사비 대상자가 될 수 있습니다. 대법원은 이사비 대상자를 사업시행지구 편입 주거용 건축물의 거주자로서 사업 때문에 이주하게 되는 사람으로 봅니다. 지금은 공람공고 당시 거주 기록과 이사를 하게 된 계기를 확인하십시오.

보상 협의가 끝날 때까지 구역 안에 계속 살아야만 이사비가 나오는 것은 아닙니다. 사업 때문에 이주했는지가 기준입니다.

이런 상담이 많습니다

M씨는 2023년 재개발 정비계획 공람공고 당시 구역 안 자기 집에 살고 있었습니다. 조합과 집에 대한 협의나 보상이 이뤄지기 전인 2024년 10월, 공사 일정 안내를 받고 구역 밖 아파트로 먼저 이사했습니다. 2026년 보상 협의 때 조합은 「보상 전에 스스로 나갔으니 이사비는 줄 수 없다」고 했고, M씨는 이사비를 받을 수 있는지 묻습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

보상 전에 먼저 이사했는데 이사비를 받을 수 있나요?

받을 수 있습니다. 이사비 보상대상자는 공익사업시행지구에 편입되는 주거용 건축물의 거주자로서 공익사업의 시행으로 인하여 이주하게 되는 사람이고, 정비사업도 같습니다. 협의나 보상 전에 이주했다는 사정만으로 이사비 대상에서 빠지지 않습니다.

2026. 9. 29. 기준 현행 토지보상법 시행규칙은 공익사업시행지구에 편입되는 주거용 건축물의 거주자가 지구 밖으로 이사하거나 사업시행자가 지정하는 지구 안 장소로 이사하는 경우 별표 4 기준으로 산정한 이사비를 보상하도록 정합니다. 대법원 2010. 11. 11. 선고 2010두5332 판결과 2016두49754 판결은 모두 이 기준을 확인했고, 2016두49754 판결은 공람공고 당시 거주하다가 보상 전에 구역 밖으로 이주한 소유자를 이사비 대상자로 보았습니다.

이사비와 주거이전비는 요건이 어떻게 다른가요?

이사비는 사업 때문에 이주하는 거주자이면 되지만, 소유자의 주거이전비는 공람공고일부터 그 건축물에 대한 보상을 하는 때까지 계속 소유·거주해야 합니다. 그래서 보상 전에 먼저 이사한 소유자는 이사비는 받을 수 있어도 주거이전비는 받기 어렵습니다.

대법원 2016두49754 판결도 같은 사람에 대해 주거이전비는 보상 때까지 계속 거주한 소유자를 대상으로 한다고 보면서, 이사비는 따로 인정했습니다. 원안 당시 토지보상법 제78조 제5항이던 이사비·주거이전비의 근거 규정은 2022. 2. 3. 개정으로 제78조 제6항이 됐고, 구체 기준은 국토교통부령에 맡겨져 있습니다.

이사비를 받지 못하는 경우는 언제인가요?

이사비 보상을 받은 사람이 다시 그 공익사업시행지구 안으로 이사하는 경우에는 이사비를 보상하지 않습니다. 사업시행자가 지정한 지구 안 장소로 이사하는 경우는 예외입니다.

공람공고 뒤에 들어와 살기 시작한 사람이나, 사업과 무관한 이유로 이사한 사람은 「공익사업의 시행으로 이주하게 되는 자」로 보기 어려워 다툼이 생깁니다. 사례처럼 공사 일정 안내를 받고 옮겼다면 그 안내문이 사업 때문에 이주했다는 증거가 됩니다.

재개발 이사비 청구 순서

• 거주 사실 확인 - 공람공고 당시 구역 안 주거용 건축물에 살았는지 주민등록초본으로 확인합니다. 이사비 대상의 출발점입니다.
• 이주 계기 정리 - 조합 안내문·이주 요청 공문 등 사업 때문에 이사했다는 자료를 모읍니다. 사업과의 관련성이 판단 기준입니다.
• 이사 장소 확인 - 구역 밖으로 이사했는지, 지정 장소로 옮겼는지 확인합니다. 구역 안 재이사는 제외됩니다.
• 조합에 청구 - 이사비 지급을 서면으로 청구하고 협의가 안 되면 재결 신청을 요구합니다. 날짜가 남는 방식으로 보냅니다.
• 소송 대응 - 조합이 거절하면 행정소송으로 이사비 지급을 구합니다. 판례와 거주·이주 증빙을 함께 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공람공고 전후로 전입·전출이 여러 번 있었거나 집을 세 주고 있었다면 거주자 해당 여부를 주민등록과 임대차계약서로 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 재개발·수용 관련 손실보상 행정소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 이사비는 누가 받을 수 있나요?
  공익사업시행지구에 편입되는 주거용 건축물의 거주자로서 공익사업의 시행으로 이주하게 되는 사람입니다. 대법원 2010. 11. 11. 선고 2010두5332 판결이 이 기준을 밝혔고, 대법원 2016두49754 판결은 정비사업에도 같다고 보았습니다. 소유자·세입자 구분 없이 거주자이면 됩니다.
• 보상 전에 이사했으면 이사비가 없나요?
  그렇지 않습니다. 대법원 2016. 12. 15. 선고 2016두49754 판결은 공람공고 당시 구역 안 자기 집에 살다가 보상 전에 구역 밖으로 이주한 소유자를 이사비 지급대상자로 보았습니다. 사업 때문에 이주했는지가 기준이고, 보상 시점까지 거주할 필요는 없습니다.
• 이사비는 어떻게 계산하나요?
  주거용 건축물의 거주자가 지구 밖으로 이사하거나 사업시행자가 지정하는 지구 안 장소로 이사하는 경우, 토지보상법 시행규칙 별표 4 기준으로 산정합니다. 이사비는 가재도구 등 동산의 운반에 필요한 비용을 말하며 주택 연면적 등에 따라 달라집니다.
• 먼저 이사한 집주인도 주거이전비를 받나요?
  받기 어렵습니다. 소유자의 주거이전비는 정비계획 공람공고일부터 해당 건축물에 대한 보상을 하는 때까지 계속 소유·거주한 소유자를 대상으로 합니다. 소유자가 그 건축물에 실제 거주하지 않으면 제외된다는 시행규칙 규정이 근거입니다.
• 이사비를 받고 다시 구역 안으로 이사하면요?
  이사비를 보상받은 사람이 해당 공익사업시행지구 안의 지역으로 이사하는 경우에는 이사비를 보상하지 않습니다. 다만 사업시행자가 지정하는 지구 안 장소로 이사하는 경우는 처음부터 보상 대상에 포함됩니다.
• 이사비 근거 법률 조항은 무엇인가요?
  토지보상법 제78조 제6항은 주거용 건물의 거주자에 대해 주거 이전에 필요한 비용과 가재도구 등 동산의 운반에 필요한 비용을 산정해 보상하도록 정합니다. 원안 당시에는 제78조 제5항이었으나 2022. 2. 3. 개정으로 조항이 옮겨졌습니다.

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