재개발·재건축
재개발로 땅값이 올랐다며 토지 전세금을 1.5배 올려 달라는데 응해야 하나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신
아니요, 전세권설정자가 전세금 증액을 청구하더라도 약정한 전세금의 20분의 1을 넘을 수 없으므로 1.5배 증액 청구에는 응할 의무가 없습니다. 민법 제312조의2 단서와 그 시행 규정 제2조가 증액 비율을 제한합니다. 지금은 약정 전세금과 설정계약일, 마지막 증액일을 확인하십시오.
증액 청구는 전세권설정계약일이나 마지막으로 전세금을 올린 날부터 1년 안에는 할 수 없습니다. 설정계약일과 증액일을 등기부와 계약서로 확인해 두십시오.
땅값이 올랐다는 이유만으로 설정자가 원하는 만큼 전세금을 올려 줘야 하는 것은 아닙니다. 법이 정한 비율을 넘는 부분은 거절할 수 있습니다.
이런 상담이 많습니다
A씨는 2024년 3월 B씨 소유 토지에 전세금 2억원으로 전세권을 설정하고 자재 적치장으로 쓰고 있었습니다. 2026년 6월 주변에 재개발 사업이 확정돼 땅값이 크게 오르자, B씨는 전세금이 너무 싸다며 3억원으로 1.5배 올려 달라고 요구했습니다. A씨는 이 증액 요구에 따라야 하는지, 따르지 않으면 전세권을 잃는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
전세금 증액은 얼마까지 청구할 수 있나요?
전세금 증액 청구는 약정한 전세금의 20분의 1(5퍼센트)을 넘지 못합니다. 전세금 2억원이라면 한 번에 올려 달라고 청구할 수 있는 금액은 1,000만원까지이고, 증액 뒤 전세금은 2억1,000만원이 상한입니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」과 그 단서의 시행에 관한 규정도 이 비율을 그대로 두고 있습니다.
| 기존 전세금 | 20,000만원 |
|---|---|
| 법정 상한 | 21,000만원 |
| 설정자 요구액 | 30,000만원 |
단순 예시 계산(민법제312조의2단서의시행에관한규정 제2조)
그래서 이 사례처럼 3억원으로 1.5배 올려 달라는 청구는 법이 정한 비율을 크게 넘어 그 효력을 주장할 수 없습니다. 전세권자가 이 요구를 거절해도 전세권은 그대로 유지됩니다.
증액을 청구할 수 있는 요건은 무엇인가요?
전세금이 목적 부동산에 관한 조세·공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 상당하지 않게 된 때에만 장래에 대해 증감을 청구할 수 있습니다. 재개발 확정으로 땅값이 크게 오른 것은 경제사정의 변동에 해당할 여지가 있지만, 그렇다고 비율 제한을 넘을 수는 없습니다.
설정계약일
1년 제한 시작
설정 후 1년 안
증액 청구 불가
설정 후 1년 경과
20분의 1 한도 내 청구 가능
증액일
다시 1년 제한 시작
출처 - 민법제312조의2단서의시행에관한규정 제3조
증액 청구는 앞으로의 전세금에 대해서만 효력이 있습니다. 이미 지나간 기간의 전세금을 소급해서 올려 달라고 할 수는 없습니다. 설정자가 요구서를 보낸 날 이후의 기간부터 증액 여부가 문제 됩니다. 또한 반대로 땅값이 떨어졌다면 전세권자도 같은 조문에 따라 감액을 청구할 수 있습니다.
증액 요구를 거절하면 전세권을 잃나요?
증액 요구를 거절했다는 사유만으로 전세권이 소멸하지는 않습니다. 설정자가 전세권 소멸을 청구할 수 있는 경우는 전세권자가 계약이나 목적물의 성질로 정해진 용법대로 사용하지 않은 때처럼 법에 정해진 사유가 있을 때입니다. 법정 한도 안의 증액 청구에 대해서는 법원이 상당한 금액을 정할 수 있습니다.
다만 존속기간이 끝나면 설정자가 갱신을 거절할 수 있으므로, 만료가 가까웠다면 증액 협상과 갱신 조건을 함께 따져야 합니다. 당사자가 합의해서 전세금을 올리는 것은 증액 청구와 다른 문제라서, 합의서에 서명하기 전에 금액을 신중히 확인하십시오.
토지 전세금 증액 요구 대응 순서
- 계약 내용 확인 - 약정 전세금, 설정계약일, 마지막 증액일을 계약서와 등기부로 확인합니다. 증액 한도와 1년 제한의 기준이 됩니다.
- 한도 계산 - 약정 전세금의 20분의 1을 계산합니다. 2억원이면 1,000만원이 상한입니다.
- 서면 회신 - 법정 한도를 넘는 부분은 응할 수 없다는 뜻을 내용증명으로 보냅니다. 증액 거절의 범위가 기록으로 남습니다.
- 한도 내 협의 - 경제사정 변동이 있다면 한도 안에서 조정할지 검토합니다. 갱신 조건과 묶어 협의할 수 있습니다.
- 소송 대응 - 설정자가 증액 청구 소송을 내면 요건과 비율 제한으로 다툽니다. 판결 전까지 기존 전세금이 유지됩니다.
여기까지는 일반 기준이고, 목적물이 주택이나 상가로서 임대차 법률이 함께 적용되거나 계약서에 전세금 조정 특약이 있다면 계약서와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 토지·건물 전세권과 임대차 분쟁, 전세금 반환 소송을 수행합니다.
실무상 착안점
전세권자들은 「땅값이 올랐으니 올려 달라면 올려 줘야 하고, 안 올려 주면 쫓겨난다」고 생각하는 경우가 많습니다. 실제로 전세금 증액 청구는 20분의 1이라는 법정 한도와 1년 제한이 있고, 거절했다고 전세권이 없어지지도 않습니다.
그래서 날짜와 금액 기록이 결론을 좌우합니다. 전세권설정계약일, 등기일, 마지막 증액일과 금액, 설정자가 증액을 요구한 날과 요구 금액을 문자나 내용증명으로 남겨 두어야 합니다. 합의로 금액을 바꿨다면 그 합의서도 보관합니다.
이 기록은 설정자가 증액 청구 소송을 낼 때 1년 제한과 비율 한도를 다투는 자료가 되고, 나중에 전세금 반환이나 전세권 경매에서 반환할 금액이 얼마인지 정하는 근거가 됩니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 토지·건물 전세권과 임대차 분쟁을 수행해 왔으며, 약정 전세금과 증액 이력을 먼저 확인한 뒤 법정 한도와 갱신 조건을 함께 검토하는 방식으로 대응합니다.
- 명도·임대차 분쟁
- 가압류·가처분 신청
- 강제집행·채권추심
- 회생·파산 절차 대리
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
전세권설정계약서·등기사항전부증명서·증액 요구 문자나 내용증명·과거 증액 합의서를 준비해 주시면, 증액 청구의 법정 한도·1년 제한 해당 여부·갱신과 소멸 위험을 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
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출처
2026.09.30 기준으로 조문을 확인했습니다.
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