아파트 관리

전세권자가 약속한 관리비와 공과금을 안 내면 전세권을 끝낼 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

전세권자가 약속한 관리비와 공과금을 계속 내지 않으면 설정자는 전세권 소멸청구와 손해배상을 검토할 수 있습니다. 민법 제311조는 설정계약에서 정한 용법대로 사용·수익하지 않으면 소멸청구와 원상회복·손해배상 청구를 허용합니다. 지금은 공과금 부담을 정한 계약서 조항과 미납 고지서를 모아 두십시오.

소멸청구를 하기 전에 전세권자에게 반드시 최고서를 몇 차례 보내야 한다는 규정은 없습니다.

이런 상담이 많습니다

D씨는 2024년 9월 자기 소유 2층 사무실 건물에 E씨를 전세권자로 하여 전세금 2억 5천만원으로 전세권을 설정해 주었습니다. 설정계약서에는 관리비와 전기·수도요금은 전세권자가 낸다고 적었습니다. 그런데 E씨는 2025년 가을부터 관리비와 공과금을 내지 않아 2026년 7월까지 미납액이 900만원을 넘었고, 관리업체와 한국전력에서 D씨에게 독촉장이 오기 시작했습니다. D씨는 이것을 이유로 전세권을 끝낼 수 있는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

전세권자가 약정한 공과금을 안 내면 전세권 소멸을 청구할 수 있나요?

전세권자가 설정계약이나 목적물의 성질로 정해진 용법대로 사용·수익하지 않으면 설정자는 전세권의 소멸을 청구할 수 있습니다. 원안은 공과금 부담 약정을 어긴 것도 이 사유에 해당한다고 보았습니다.

다만 공과금 부담은 건물을 어떻게 쓰느냐는 사용 방법 자체보다 비용을 누가 내느냐는 약정에 가깝습니다. 법원이 미납만으로 「용법 위반」을 인정할지는 미납 기간과 금액, 건물 관리에 끼친 지장을 보고 판단할 가능성이 큽니다. 소멸청구를 주장하되, 미납으로 단전·단수 위험이 생기거나 관리가 방치된 사정을 함께 정리하는 편이 안전합니다.

소멸청구와 함께 손해배상도 받을 수 있나요?

받을 수 있습니다. 소멸청구 사유가 있으면 설정자는 전세권자에게 원상회복이나 손해배상을 함께 청구할 수 있습니다. 설정자가 대신 낸 관리비·공과금, 연체료가 대표적인 손해입니다.

소멸청구가 받아들여지지 않더라도 공과금 부담은 설정계약상 채무이므로, 전세권자가 이를 이행하지 않으면 채무불이행에 따른 손해배상을 따로 청구할 수 있습니다. 설정자가 대신 납부했다면 그 영수증이 손해액의 증거가 됩니다.

소멸청구를 하면 등기는 어떻게 정리하나요?

전세권이 소멸해도 등기부의 전세권설정등기는 자동으로 지워지지 않습니다. 설정자는 전세권자에게 말소등기 서류를 요구하고, 응하지 않으면 말소등기 청구소송을 내야 합니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」에서 전세권이 소멸하면 설정자는 목적물 인도와 말소등기 서류를 받는 것과 동시에 전세금을 돌려주어야 합니다. 미납 공과금을 전세금에서 빼고 돌려주려면 설정계약서의 공제 특약이나 상계 요건을 따로 확인해야 합니다.

공과금 미납이 전세금보다 커지면 어떻게 되나요?

손해배상채권과 전세금반환채무가 모두 이행기에 있으면 설정자는 상계를 주장해 그만큼 전세금을 덜 돌려줄 수 있습니다. 미납액이 계속 늘어나는 사건이라면 상계 시점을 정해 두는 것이 회수액을 좌우합니다.

전세권 소멸청구 대응 순서

• 약정 확인 - 설정계약서에 관리비·공과금을 전세권자가 낸다는 조항이 있는지 확인합니다. 구두 약정뿐이면 증거부터 보강합니다.
• 미납 내역 정리 - 관리업체·한국전력·수도사업소의 미납 고지서와 독촉장을 월별로 정리합니다. 설정자가 대신 낸 금액은 영수증을 따로 모읍니다.
• 이행 요구 서면 - 전세권자에게 미납액과 납부 기한을 적어 내용증명으로 요구합니다. 이행하지 않으면 소멸청구로 나아간다는 뜻도 적습니다.
• 소멸청구 통지 - 용법 위반과 약정 불이행을 이유로 전세권 소멸을 청구하는 서면을 보냅니다. 원상회복·손해배상 청구를 함께 적습니다.
• 말소등기·정산 소송 - 전세권자가 응하지 않으면 말소등기와 손해배상을 함께 청구하고, 전세금 반환과 동시에 정산합니다. 상계 요건을 갖췄는지도 확인합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 설정계약서에 미납 시 해지나 전세금 공제 특약이 따로 있거나 같은 건물에 임대차계약이 함께 있으면 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 전세권 말소와 전세금 정산을 둘러싼 부동산 분쟁 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 공과금 미납만으로 전세권 소멸청구가 인정되나요?
  사안에 따라 다릅니다. 민법 제311조 제1항은 설정계약이나 목적물의 성질로 정해진 용법대로 사용·수익하지 않을 때 소멸청구를 허용합니다. 공과금 미납은 비용 부담 약정 위반이어서, 미납이 길어져 단전·단수나 관리 방치로 건물 사용에 지장이 생겼다는 사정이 함께 있어야 용법 위반으로 인정받기 쉽습니다.
• 소멸청구와 함께 무엇을 청구할 수 있나요?
  원상회복이나 손해배상을 함께 청구할 수 있습니다. 민법 제311조 제2항은 소멸청구 사유가 있으면 설정자가 전세권자에게 원상회복 또는 손해배상을 청구할 수 있다고 정합니다. 설정자가 대신 낸 관리비·공과금과 연체료, 건물을 훼손했다면 그 수리비가 손해에 들어갑니다.
• 소멸청구가 안 되면 미납액은 못 받나요?
  받을 수 있습니다. 공과금 부담은 설정계약에서 정한 채무이므로, 전세권자가 이행하지 않으면 민법 제390조에 따라 채무불이행 손해배상을 청구할 수 있습니다. 소멸청구 인정 여부와 별개로, 설정자가 대신 낸 금액의 영수증과 독촉장을 근거로 지급을 구하면 됩니다.
• 미납액을 전세금에서 빼고 돌려줘도 되나요?
  상계 요건을 갖추면 됩니다. 민법 제492조에 따라 손해배상채권과 전세금반환채무가 모두 변제기에 있으면 설정자는 상계를 주장해 그만큼 덜 돌려줄 수 있습니다. 설정계약서에 미납 공과금을 전세금에서 공제한다는 특약이 있으면 그 특약에 따라 정산합니다.
• 소멸청구 뒤 전세권 등기는 저절로 지워지나요?
  저절로 지워지지 않습니다. 설정자는 전세권자에게 말소등기 서류를 요구하고, 응하지 않으면 말소등기 청구소송으로 판결을 받아 말소합니다. 민법 제317조에 따라 설정자는 목적물 인도와 말소서류 교부를 받는 동시에 전세금을 반환해야 하므로, 판결도 보통 동시이행 조건으로 나옵니다.
• 소멸청구 전에 최고를 꼭 해야 하나요?
  법에 최고를 거치라는 절차가 정해져 있지는 않습니다. 민법 제311조 제1항은 소멸청구의 요건으로 용법 위반만 정하고 사전 최고를 요구하지 않습니다. 다만 소송에서 위반의 정도를 보여 주려면 미납액과 기한을 적은 이행 요구서를 먼저 보내 두는 편이 유리하고, 그 도달일이 지체 책임의 기준이 됩니다.

비슷한 상황

• 임차인이 나가지 않는데 내보낼 수 있나요?
• 전 소유자가 밀린 관리비를 내라고 합니다
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성