주택 임대차

재계약 때 보증금을 그대로 넘겼다면 예전 밀린 월세도 공제되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

네, 재계약 때 보증금을 돌려주지 않고 새 계약 보증금으로 넘겼다면 시효가 지난 예전 계약의 밀린 월세도 최종 정산 때 보증금에서 공제될 수 있습니다. 대법원은 이 경우 민법 제495조를 유추적용해 공제를 인정할 여지가 있다며 원심을 파기했습니다. 지금은 계약별 보증금 승계 여부와 밀린 월세 목록부터 정리해 두십시오.

재계약을 하면서 밀린 월세를 정산하지 않았다고 해서 그 월세를 포기한 것으로 볼 필요는 없습니다. 보증금을 돌려주지 않고 새 계약의 보증금으로 넘겼다면 최종 정산 때 공제를 주장할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2016년 상가를 임대하면서 보증금을 받았고, 같은 임차인과 2019년과 2022년 두 차례 재계약을 했습니다. 재계약 때마다 보증금을 돌려주지 않고 새 계약의 보증금으로 그대로 넘겼고, 임차인은 계속 같은 점포를 썼습니다. 그 사이 1차 계약 때 밀린 월세 약 830만 원과 2차 계약 때 밀린 월세 약 1,120만 원은 정산하지 않았습니다. 2025년 계약이 끝나 정산하려 하자 임차인은 예전 월세는 시효가 지났으니 공제할 수 없다고 주장했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

재계약 때 보증금을 그대로 넘겼다면 예전 밀린 월세도 공제되나요?

공제될 수 있습니다. 대법원 2025. 3. 27. 선고 2024다302217 판결은 재계약 때 목적물을 반환하거나 보증금을 돌려받지 않고 기존 보증금을 새 계약 보증금으로 갈음했다면, 시효가 완성된 예전 계약의 연체차임도 민법 제495조를 유추적용해 최종적으로 목적물이 반환될 때 보증금에서 공제된다고 볼 여지가 있다고 판단했습니다.

원심은 1차·2차 계약의 보증금은 새 계약 보증금으로 갈음되며 소멸했으니 공제할 대상이 없다고 보았지만, 대법원은 이 부분을 파기했습니다. 연체차임을 충당하지 않고 보증금을 그대로 넘긴 임대인의 신뢰와, 그 상태로 재계약을 이어 온 임차인의 묵시적 의사를 함께 고려해야 한다는 이유입니다. 사건은 환송되었으므로 실제 공제 금액은 환송 후 판결에서 정해집니다.

시효가 지난 월세로 보증금과 상계할 수는 없나요?

상계는 원칙적으로 안 되고, 공제는 됩니다. 시효가 완성된 채권으로 상계하려면 시효 완성 전에 양 채권이 상계할 수 있는 상태였어야 합니다. 그런데 보증금 반환채무는 임대차가 끝나야 이행기가 오므로, 임대차 존속 중 월세 시효가 완성됐다면 그 전에 상계할 수 있는 상태였다고 보기 어렵습니다.

그래도 보증금은 임대차에서 생기는 임차인의 모든 채무를 담보하므로, 시효가 지난 연체차임은 민법 제495조를 유추적용해 보증금에서 공제할 수 있습니다. 대법원 2016다211309 판결이 이 법리를 세웠고, 2024다302217 판결은 이를 재계약이 이어진 경우까지 적용했습니다. 이 법리는 2026. 10. 4. 기준 현행 「민법」 아래에서도 그대로 유지되고 있습니다.

재계약 때 공제하지 않기로 약정했다면 어떻게 되나요?

그런 약정이 있으면 공제가 어렵습니다. 판결은 1차·2차 계약 종료 때 보증금을 실제로 돌려주었거나, 재계약 때 연체차임을 보증금에서 공제하지 않기로 약정했다는 증명이 없다는 점을 공제 근거로 들었습니다. 반대로 이런 사정이 증명되면 결론이 달라집니다.

또 임대차가 계속되는 동안에는 연체차임이 보증금에서 저절로 빠지지 않습니다. 임대인은 존속 중 공제 여부를 자유롭게 고를 수 있고, 임차인은 보증금이 있다는 이유로 월세 지급을 거절할 수 없습니다. 소멸시효는 약정으로 배제하거나 늘릴 수 없으므로, 「보증금에서 나중에 빼기로 했다」는 말만으로 시효가 멈추지는 않는다는 점도 기억해 두어야 합니다.

재계약 연체차임 공제 대응 순서

• 계약 이력 정리 - 최초 계약과 재계약의 날짜, 보증금, 월세를 표로 만듭니다. 보증금을 돌려준 적이 있는지 확인합니다.
• 연체 목록 작성 - 계약별로 밀린 월세의 지급기일과 금액을 적습니다. 3년이 지난 것과 지나지 않은 것을 나눕니다.
• 재계약 문서 확인 - 재계약서에 보증금 승계 문구나 연체차임 면제 문구가 있는지 봅니다. 공제 여부를 가르는 자료입니다.
• 정산 통지 - 목적물 반환 시점에 연체차임을 공제한 정산서를 임차인에게 보냅니다. 공제 의사를 분명히 남깁니다.
• 소송 대응 - 임차인이 보증금 반환을 청구하면 연체차임 공제를 항변으로 냅니다. 상계가 아니라 공제로 주장합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 재계약 때 보증금 일부를 돌려주거나 증액분만 주고받은 경우에는 각 계약서와 입출금 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가·주택 임대차의 보증금 정산과 명도 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 월세 소멸시효는 언제부터 계산하나요?
  원칙적으로 임대차계약에서 정한 각 지급기일부터 계산합니다. 민법 제163조 제1호는 1년 이내의 기간으로 정한 금전 지급 채권을 3년 시효로 정하고, 대법원 2016. 11. 25. 선고 2016다211309 판결은 일괄 공제 약정 같은 특별한 사정이 없으면 지급기일부터 시효가 진행한다고 보았습니다.
• 계약 중에 밀린 월세가 보증금에서 저절로 빠지나요?
  빠지지 않습니다. 대법원 2016. 11. 25. 선고 2016다211309 판결은 임대차 종료 전에는 별도 의사표시 없이 연체차임이 보증금에서 당연히 공제되지 않고, 임대인이 충당 여부를 자유롭게 선택할 수 있다고 보았습니다. 임차인도 보증금이 있다는 이유로 월세 지급을 거절할 수 없습니다.
• 상계와 공제는 무엇이 다른가요?
  상계는 서로의 채권을 대등액에서 소멸시키는 의사표시이고, 공제는 보증금이 담보하는 채무를 보증금에서 빼는 정산입니다. 민법 제495조의 상계는 시효 완성 전에 상계적상이 있어야 하므로 임대차 중 시효가 지난 월세로는 어렵지만, 같은 조를 유추적용한 공제는 가능합니다.
• 재계약 때 보증금을 돌려줬다가 다시 받았다면요?
  이 경우에는 예전 계약의 보증금 담보 관계가 끝났다고 볼 가능성이 큽니다. 대법원 2025. 3. 27. 선고 2024다302217 판결은 기존 계약 종료 때 목적물을 반환하거나 보증금을 돌려받지 않은 채 재계약한 사정을 공제 근거로 들었습니다. 보증금 입출금 내역이 결론을 가릅니다.
• 보증금에서 나중에 빼기로 하면 시효가 멈추나요?
  그런 말만으로는 멈추지 않습니다. 민법 제184조 제2항은 소멸시효를 법률행위로 배제·연장·가중할 수 없다고 정합니다. 다만 대법원은 임대차 종료 후 보증금에서 일괄 공제하기로 약정한 경우를 시효 기산점이 달라질 수 있는 특별한 사정으로 들었으므로 약정 문구를 확인해야 합니다.
• 임차인은 이 판결로 무엇을 대비해야 하나요?
  재계약 때 밀린 월세를 어떻게 처리했는지 자료를 남겨야 합니다. 대법원 2025. 3. 27. 선고 2024다302217 판결은 연체차임을 보증금에서 공제하지 않기로 한 약정이 증명되지 않았다는 점을 공제 근거로 들었습니다. 면제나 별도 정산을 합의했다면 그 문자나 합의서를 보관해 두십시오.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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