주택 임대차
밀린 월세를 계약 끝나고 보증금에서 한꺼번에 빼기로 특약했다면 시효가 진행되나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신
아니요, 연체 월세를 임대차 종료 뒤 목적물을 돌려받을 때 보증금에서 일괄 공제해 정산하기로 약정했다면 차임채권의 소멸시효는 각 지급일부터 진행하지 않습니다. 대법원은 이런 약정을 지급일부터 시효가 진행한다는 원칙의 예외인 특별한 사정으로 들었습니다. 지금은 계약서 특약의 문구가 연체 차임의 정산 시점을 명도 때로 정하고 있는지 확인하십시오.
임차인이 시효 완성을 주장하면 계약서 특약 원문과 그 특약을 넣게 된 경위가 담긴 문자나 이메일을 먼저 찾아 두십시오. 특약의 문구가 정산 시점을 명도 때로 정했는지가 시효 기산점을 가릅니다.
특약이 없더라도 시효가 완성된 연체 월세를 보증금에서 공제할 길은 남아 있으니, 특약 해석 하나에만 매달릴 필요는 없습니다.
이런 상담이 많습니다
B씨는 2021년 3월 보증금 5,000만원, 월세 150만원에 사무실을 임대하면서 계약서 특약에 「연체된 차임은 계약 종료 후 명도 시 보증금에서 일괄 공제하여 정산한다」고 적었습니다. 임차인은 2021년 7월부터 월세를 자주 밀렸고, 2026년 1월 계약이 끝났을 때 연체액은 20개월분 3,000만원이었습니다. 임차인은 이 가운데 3년이 지난 부분은 시효로 소멸했다며 보증금 반환을 요구하고, B씨는 특약 때문에 시효가 아직 진행하지 않았다고 맞서고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
차임 시효는 원래 언제부터 진행하나요?
원칙적으로 임대차계약에서 정한 각 지급일부터 진행합니다. 월세는 1년 이내의 기간으로 정한 금전 지급 채권이어서 3년이 지나면 시효가 완성되고, 달마다 따로 계산합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 같습니다.
소멸시효는 당사자 약정으로 배제하거나 연장하거나 가중할 수 없고, 단축이나 경감만 할 수 있습니다. 그래서 「이 월세는 시효에 걸리지 않는다」거나 「시효를 10년으로 한다」는 약정은 효력이 없습니다.
일괄 공제 특약이 있으면 왜 시효가 진행하지 않나요?
특약은 시효를 연장하는 약정이 아니라 연체 차임의 정산 시기, 곧 권리를 행사할 수 있는 때를 정한 약정이기 때문입니다. 대법원 2016. 11. 25. 선고 2016다211309 판결은 연체 차임을 임대차 종료 후 목적물 인도 시에 보증금에서 일괄 공제하는 방식으로 정산하기로 약정한 경우를 지급일부터 시효가 진행하지 않는 특별한 사정의 예로 들었습니다.
| 구분 | 특약 있음 | 특약 없음 |
|---|---|---|
| 시효 기산점 | 정산 시기(명도 시) | 각 지급일 |
| 보증금 범위 공제 | 가능 | 가능(유추적용) |
| 보증금 초과분 청구 | 명도 뒤 청구 가능 | 시효 완성분 불가 |
- 시효 기산점
- 특약 있음: 정산 시기(명도 시)
- 특약 없음: 각 지급일
- 보증금 범위 공제
- 특약 있음: 가능
- 특약 없음: 가능(유추적용)
- 보증금 초과분 청구
- 특약 있음: 명도 뒤 청구 가능
- 특약 없음: 시효 완성분 불가
출처 - 민법 제163조 제1호, 제495조, 대법원 2016다211309 판결
소멸시효는 권리를 행사할 수 있는 때부터 진행하므로, 정산 시기가 명도 때로 정해졌다면 그때부터 시효를 계산하게 됩니다. 위 사례에서 B씨는 2026년 1월 명도 때 3,000만원 전부를 보증금에서 공제할 수 있고, 반환할 보증금은 2,000만원입니다.
특약 문구가 애매하면 어떻게 되나요?
특약이 단순히 「보증금으로 담보한다」고만 적혀 있으면 정산 시기를 정한 것으로 보기 어려워 원칙대로 지급일부터 시효가 진행한다고 볼 여지가 있습니다. 그래도 같은 판결은 시효가 완성된 연체 차임을 민법 제495조의 유추적용으로 보증금에서 공제할 수 있다고 보았으므로, 보증금 범위 안의 연체분은 공제할 수 있습니다.
차이가 생기는 곳은 보증금을 넘는 연체분입니다. 특약으로 시효가 진행하지 않았다면 초과분도 명도 뒤 청구할 수 있지만, 특약이 인정되지 않으면 초과분 중 시효가 완성된 달은 청구가 어렵습니다.
월세 일괄 공제 특약 대응 순서
- 특약 원문 확인 - 정산 시기와 방법이 적힌 문구를 그대로 옮겨 적습니다. 명도 때 정산을 정했는지가 기준입니다.
- 작성 경위 자료 확보 - 특약을 넣게 된 문자와 이메일을 모읍니다. 문구가 애매할 때 해석 자료가 됩니다.
- 연체 내역표 작성 - 달마다 미납액과 지급일을 정리합니다. 특약이 부정될 때의 시효 완성분도 함께 계산합니다.
- 공제·반환액 확정 - 특약이 인정될 때와 부정될 때 반환액을 나누어 계산합니다. 협상과 소송의 기준이 됩니다.
- 초과분 청구 준비 - 연체액이 보증금보다 많으면 초과분 청구 소송을 준비합니다. 명도일부터 시효를 계산합니다.
여기까지는 일반 기준이고, 특약이 표준계약서 인쇄 문구여서 약관으로 볼 여지가 있거나 임대인이 바뀐 경우에는 계약서와 승계 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 임대차 종료에 따른 보증금 정산과 연체 차임 청구 소송을 수행합니다.
실무상 착안점
임차인 쪽에서는 「시효는 합의로 늘릴 수 없다」는 조문을 들어 특약을 무시하려 합니다. 그러나 일괄 공제 특약은 시효 기간을 늘리는 것이 아니라 정산 시기를 정한 것이어서, 판례는 이를 시효가 진행하지 않는 특별한 사정으로 봅니다. 조문만 보고 포기하면 받을 돈을 놓칩니다.
그래서 특약 문구와 함께, 그 특약을 넣자고 제안한 문자, 임대차 중 연체를 두고 「나중에 보증금에서 정리하자」고 주고받은 메시지를 날짜별로 남겨 두어야 합니다. 명도일과 출입 카드를 돌려받은 날도 시효 기산점이어서 기록이 필요합니다.
이 기록은 보증금 반환 소송에서 공제액을 지키는 근거가 되고, 연체액이 보증금을 넘을 때는 초과분 청구 소송에서 시효 항변을 막는 증거가 됩니다. 초과분 판결을 받으면 임차인 재산에 대한 강제집행으로 이어집니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 임대차 종료에 따른 보증금 정산과 연체 차임 청구를 수행해 왔으며, 계약서 특약과 작성 경위를 먼저 확인한 뒤 특약이 인정될 때와 부정될 때의 반환액을 나누어 계산하는 방식으로 대응합니다.
- 명도·임대차 분쟁
- 강제집행·채권추심
- 가압류·가처분 신청
- 회생·파산 절차 대리
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
임대차계약서와 특약 문구·특약 작성 경위가 담긴 문자·월세 입금 내역·명도 확인 자료를 준비해 주시면, 특약에 따른 시효 기산점·공제 가능 금액·보증금 초과분 청구 가능성을 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
비슷한 상황
출처
- 대법원 2016. 11. 25. 선고 2016다211309 판결
- 민법 제166조 제1항
- 민법 제163조 제1호
- 민법 제184조 제2항
- 민법 제495조
2026.09.30 기준으로 조문을 확인했습니다.
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