주택 임대차

임대차 중 시효가 지난 월세로 임대인이 보증금과 상계할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 임대차 중에 시효가 지난 월세 채권으로 임대인이 보증금 반환채무와 상계하는 것은 원칙적으로 허용되지 않습니다. 다만 대법원 2024다302217 판결은 민법 제495조를 유추적용해 그 연체 월세를 보증금에서 공제하는 것은 인정했습니다. 지금은 계약서의 월세 지급일과 보증금 일괄 정산 특약부터 확인해 두십시오.

시효가 지난 월세라도 임대인이 그 금액을 보증금에서 빼는 것까지 막히지는 않습니다. 상계 통지를 따로 보내지 않아도 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2019년 상가를 보증금 5천만원, 월세 250만원에 임대했습니다. 임차인은 2021년 초부터 여섯 달 치 월세를 내지 않았지만, A씨는 보증금이 있으니 괜찮다며 따로 청구하지 않았습니다. 2025년 말 계약이 끝나자 A씨는 밀린 월세 1,500만원을 보증금과 상계한다고 통지했는데, 임차인은 3년이 지난 월세는 시효가 끝나 상계할 수 없으니 보증금 5천만원을 모두 돌려달라고 했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

임대차 중 시효 지난 월세로 임대인이 보증금과 상계할 수 있나요?

원칙적으로 상계는 할 수 없습니다. 시효가 완성된 채권으로 상계하려면 시효 완성 전에 두 채권이 상계할 수 있는 상태에 있었어야 하는데, 임대인의 보증금 반환채무는 임대차가 끝나야 이행기가 되므로 임대차 중에 시효가 끝난 월세 채권은 그 요건을 갖추지 못합니다. 임대인이 보증금 반환채무의 기한 이익을 미리 실제로 포기했다는 등의 특별한 사정이 있을 때만 예외입니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제495조는 원안 당시와 같은 문언이고, 대법원 2016. 11. 25. 선고 2016다211309 판결이 세운 이 법리는 대법원 2025. 3. 27. 선고 2024다302217 판결에서 다시 확인됐습니다. 상계라는 형식을 쓰면 임대인이 지는 셈입니다.

그렇다면 시효 지난 월세는 보증금에서 뺄 수 있나요?

뺄 수 있습니다. 월세가 밀리는데도 보증금에서 충당하지 않고 기다린 임대인의 신뢰와, 연체 상태로 임대차를 계속해 온 임차인의 묵시적 의사를 고려해 민법 제495조를 유추적용해 공제를 인정합니다. 임대인은 상계 의사표시 없이도 반환할 보증금에서 시효 지난 연체 월세를 빼고 나머지만 돌려주면 됩니다.

보증금 반환의무는 처음부터 보증금에서 목적물을 돌려받을 때까지 생긴 임차인의 모든 채무를 뺀 나머지에 대해서만 이행기가 됩니다. 연체 월세 외에 관리비, 원상복구비용도 같은 방식으로 공제 대상이 됩니다.

월세 시효는 언제부터 계산하나요?

계약서에서 정한 각 월세 지급일부터 계산합니다. 2025년 판결은 임대차 종료 후 보증금에서 한꺼번에 정산하기로 약정한 경우 같은 특별한 사정이 없으면 차임채권 시효가 약정 지급일부터 진행한다고 밝혔습니다. 매달 말일 지급이라면 달마다 시효가 따로 진행합니다.

시효 지난 월세 정산 대응 순서

• 임대차계약서 확인 - 월세 지급일과 보증금 정산 특약을 봅니다. 일괄 정산 특약이 있으면 시효 기산점이 달라집니다.
• 연체 내역 정리 - 연체된 달과 금액, 일부 입금 내역을 표로 만듭니다. 시효가 지난 부분과 지나지 않은 부분을 나눕니다.
• 공제 방식 선택 - 임대인은 상계 통지 대신 보증금 반환 때 공제하는 방식을 씁니다. 상계를 주장하면 요건 다툼이 생깁니다.
• 명도와 정산서 교부 - 목적물을 돌려받으면서 공제 내역을 적은 정산서를 줍니다. 임차인의 이의 여부를 기록으로 남깁니다.
• 보증금 반환 소송 대응 - 임차인이 전액 반환을 청구하면 공제 항변을 냅니다. 이 판례들이 공제의 근거가 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 연체 월세를 이미 보증금에서 충당했다고 통지했거나 임대인이 바뀐 경우라면 통지서와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 임대차 보증금 반환과 명도 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 월세 채권의 소멸시효는 몇 년인가요?
  3년입니다. 민법 제163조 제1호는 사용료 기타 1년 이내의 기간으로 정한 금전 지급을 목적으로 한 채권을 3년 단기소멸시효 대상으로 정하고, 월세는 여기에 해당합니다. 각 달의 월세마다 따로 시효가 진행합니다.
• 시효 지난 월세로 상계하면 왜 안 되나요?
  시효 완성 전에 두 채권이 상계할 수 있는 상태가 아니었기 때문입니다. 민법 제495조는 시효 완성 전에 상계할 수 있었던 채권만 상계를 허용하는데, 보증금 반환채무는 임대차가 끝나야 이행기가 되므로 임대차 중에는 상계적상이 생기지 않습니다.
• 공제와 상계는 무엇이 다른가요?
  상계는 임대인이 의사표시로 서로의 채무를 대등액만큼 없애는 것이고, 공제는 보증금 반환채무가 처음부터 연체 월세를 뺀 나머지에 대해서만 생긴다는 구조입니다. 대법원 2025. 3. 27. 선고 2024다302217 판결은 시효 지난 월세라도 민법 제495조 유추적용으로 공제를 인정했습니다.
• 월세 시효는 계약이 끝난 날부터 계산하나요?
  아닙니다. 보증금에서 일괄 정산하기로 약정한 경우 같은 특별한 사정이 없으면 계약서에서 정한 각 월세 지급일부터 계산합니다. 임대차가 길게 이어졌다면 계약 중에 이미 시효가 지난 월세가 생길 수 있습니다.
• 임차인이 보증금 전액을 달라고 소송하면요?
  임대인은 연체 월세 공제를 항변으로 주장합니다. 보증금 반환채무는 목적물 반환 때까지 생긴 연체 월세 등 임차인의 모든 채무를 뺀 나머지에 대해서만 이행기가 되므로, 시효가 지난 월세도 공제액에 넣을 수 있습니다. 연체 내역과 입금 기록이 공제액의 증거입니다.
• 임대인이 기한의 이익을 포기했다면 상계도 되나요?
  그때는 상계가 가능할 수 있습니다. 판례는 월세 채권 시효가 완성되기 전에 임대인이 보증금 반환채무에 관한 기한의 이익을 실제로 포기한 특별한 사정이 있으면 상계적상이 인정될 수 있다고 봅니다. 포기 사실은 임대인이 증명해야 합니다.

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