주택 임대차

임대차가 끝났는데 3년 지난 밀린 월세도 보증금에서 뺄 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

네, 지급일부터 3년이 지나 소멸시효가 완성된 연체 월세라도 임대차가 끝난 뒤 보증금에서 공제할 수 있습니다. 대법원은 시효가 완성된 차임으로 보증금과 상계하는 것은 안 되지만 민법 제495조를 유추적용해 보증금에서 공제하는 것은 된다고 보았습니다. 지금은 연체된 달과 금액, 임대차 동안 임차인이 연체를 알고도 계약을 이어 온 사정을 표로 정리하십시오.

임대차 도중에 「보증금에서 빼겠다」는 통지를 미리 해 두지 않았어도 공제 자체가 막히지는 않습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2021년 5월 보증금 3,000만원, 월세 100만원에 상가를 임대했는데, 임차인이 2021년 9월부터 월세를 띄엄띄엄 밀려 계약이 끝난 2025년 12월까지 연체액이 18개월분 1,800만원이 되었습니다. A씨가 보증금에서 연체 월세를 빼고 1,200만원만 돌려주겠다고 하자, 임차인은 「그중 10개월분 1,000만원은 지급일부터 3년이 지나 시효로 소멸했으니 공제할 수 없다」며 2,200만원을 달라고 합니다. A씨는 임대차 중에 따로 공제하겠다고 말한 적은 없습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

밀린 월세의 소멸시효는 언제부터 진행하나요?

월세 같은 차임채권은 1년 이내의 기간으로 정한 금전 지급 채권이어서 3년의 단기소멸시효가 적용되고, 원칙적으로 임대차계약에서 정한 각 지급일부터 진행합니다. 매달 월세마다 따로 시효가 흐르므로 오래된 달부터 차례로 완성됩니다.

임대차가 계속되는 동안에도 임대인은 보증금에서 연체 월세를 충당할지 자유롭게 고를 수 있고, 따로 의사표시를 하지 않으면 연체 월세가 보증금에서 당연히 공제되지는 않습니다. 임차인도 보증금이 있다는 이유로 월세 지급을 거절할 수 없습니다.

시효가 지난 월세로 보증금과 상계할 수는 없나요?

상계는 안 됩니다. 시효가 완성된 채권으로 상계하려면 시효 완성 전에 상계할 수 있는 상태였어야 하는데, 보증금 반환채무는 임대차가 끝나야 이행기가 되므로 임대차 중에 시효가 완성된 월세와는 상계할 수 있는 상태가 된 적이 없기 때문입니다.

다만 대법원 2016. 11. 25. 선고 2016다211309 판결은 공제는 된다고 보았습니다. 보증금은 임차인의 모든 채무를 담보하는 것이고, 연체가 이어지는데도 임대인이 해지하지 않고 임차인도 보증금을 믿고 계약을 이어 왔다면 두 사람 모두 연체 월세가 보증금에서 충당될 것을 용인했다고 보기 때문입니다. 그래서 민법 제495조를 유추적용해 공제를 인정했습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」의 조문도 같습니다.

위 사례에서 돌려줄 보증금은 얼마인가요?

1,200만원입니다. 보증금 3,000만원에서 시효 완성분 1,000만원과 나머지 연체분 800만원을 합한 1,800만원을 공제합니다. 임차인 주장대로라면 2,200만원이 되지만, 판례에 따르면 시효 완성분도 공제되므로 차액 1,000만원을 더 줄 필요가 없습니다.

연체액이 보증금보다 많다면 보증금으로 덮이지 않는 부분은 공제로 해결되지 않습니다. 그 부분 중 시효가 이미 완성된 달은 따로 청구할 수 없으므로, 연체가 쌓이는 동안 시효 관리를 해야 합니다.

연체 월세 보증금 공제 대응 순서

• 연체 내역표 작성 - 달마다 지급일, 입금액, 미납액을 표로 만듭니다. 시효 완성분과 미완성분이 구별됩니다.
• 공제 가능 범위 계산 - 보증금에서 시효 완성분까지 포함해 공제합니다. 판례상 공제가 허용됩니다.
• 정산 통지 발송 - 공제 내역과 반환액을 내용증명으로 알립니다. 반환 범위 다툼의 기준 문서가 됩니다.
• 초과분 시효 확인 - 보증금을 넘는 연체분의 시효 완성일을 계산합니다. 남은 기간 안에 소를 내야 합니다.
• 특약 여부 확인 - 일괄 공제 약정이 있었는지 계약서를 봅니다. 약정이 있으면 시효 진행 자체를 다툴 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임대차 도중 보증금 일부를 이미 연체 월세로 충당했거나 임대인이 바뀐 경우에는 계약서와 입금 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 임대차 종료에 따른 보증금 정산과 연체 차임 청구 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 월세 소멸시효는 몇 년인가요?
  3년입니다. 월세 같은 차임은 1년 이내의 기간으로 정한 금전 지급 채권이어서 민법 제163조 제1호의 3년 단기소멸시효가 적용됩니다. 시효는 임대차계약에서 정한 각 달의 지급일부터 따로 진행합니다.
• 시효 지난 월세를 보증금에서 빼면 상계인가요?
  법적으로는 상계가 아니라 공제입니다. 대법원 2016. 11. 25. 선고 2016다211309 판결은 시효가 완성된 차임으로 보증금 반환채무와 상계하는 것은 인정하지 않았지만, 민법 제495조를 유추적용해 보증금에서 공제하는 것은 인정했습니다.
• 임대차 중에 미리 공제 통지를 해야 하나요?
  하지 않아도 됩니다. 임대인은 임대차 중에 보증금에서 연체 월세를 충당할지 자유롭게 정할 수 있고, 판례는 공제 의사표시를 하지 않은 경우에도 계약 종료 뒤 시효 완성분을 공제할 수 있다고 보았습니다. 다만 정산 때는 공제 내역을 서면으로 알리는 편이 다툼을 줄입니다.
• 임차인이 보증금이 있다며 월세를 안 내면요?
  임차인은 보증금이 있다는 이유로 월세 지급을 거절할 수 없습니다. 임대차 중에는 연체 월세가 보증금에서 당연히 공제되지 않으므로, 연체가 쌓이면 임대인은 해지와 명도를 검토할 수 있습니다. 상가라면 3기 차임 연체가 해지 사유입니다.
• 연체액이 보증금보다 많으면 어떻게 하나요?
  보증금으로 공제하고 남는 연체분은 임차인에게 따로 청구해야 합니다. 이 부분은 공제로 해결되지 않으므로 각 지급일부터 3년의 시효가 완성되기 전에 소를 내거나 가압류를 해 두어야 합니다. 이미 시효가 완성된 초과분은 청구하기 어렵습니다.
• 임차인이 연체를 인정하는 문자를 보냈다면요?
  연체 사실을 인정하는 문자는 채무 승인이어서 그때까지 진행한 시효가 중단되고 새로 진행합니다. 「밀린 월세는 곧 드리겠다」 같은 메시지도 승인에 해당할 수 있으므로 날짜가 보이게 보관합니다. 승인 뒤로는 다시 3년이 지나야 시효가 완성됩니다.

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성