주택 임대차

재외국민이 계약하고 외국국적 가족만 거소신고했는데 대항력이 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 재외국민이 임차인이어도 함께 사는 외국국적동포 배우자·자녀의 국내거소신고로 주택임대차보호법상 대항력을 취득합니다. 국내거소신고는 외국인등록으로 보고 외국인등록은 주민등록을 갈음하며, 대법원은 가족의 신고도 대항요건에 포함된다고 판단했습니다. 지금은 가족의 거소신고일과 첫 근저당권 설정일을 비교해 두십시오.

재외국민인 계약자 본인이 굳이 주민등록을 새로 하거나 가족 명의로 계약서를 다시 쓸 필요는 없습니다. 함께 사는 외국국적동포 가족의 국내거소신고로도 대항력이 생깁니다.

이런 상담이 많습니다

해외 영주권자인 재외국민 B씨는 2024년 6월 보증금 4억 원에 아파트를 임차하고 계약서에 확정일자를 받았습니다. 외국 국적을 가진 아내와 딸은 한 달 뒤 그 아파트로 국내거소신고를 마쳤지만, B씨 본인은 해외 체류가 잦아 주민등록을 하지 않았습니다. 2026년 집이 경매에 넘어가자 매수인은 계약자 본인의 주민등록이 없으니 대항력이 없다고 주장했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

재외국민이 계약하고 외국국적 가족만 거소신고해도 대항력이 있나요?

있습니다. 외국국적동포의 국내거소신고는 외국인등록으로 보고, 외국인등록은 주민등록을 갈음합니다. 대항력 요건인 주민등록에는 함께 사는 배우자·자녀의 등록도 포함되므로, 재외국민 계약자는 가족의 국내거소신고로 대항력을 취득합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률」도 같은 규정을 두고 있습니다.

대법원은 이 사건에서 재외국민이 계약한 경우와 외국국적동포 가족이 직접 계약한 경우를 달리 취급할 이유가 없다고 보았습니다. 당시 재외국민은 주민등록도, 외국인등록도 할 수 없어 대항력을 얻을 방법이 없었다는 사정을 고려한 것입니다.

지금 재외국민은 본인이 주민등록을 할 수 있나요?

할 수 있습니다. 현행 주민등록법은 영주귀국 신고를 하지 않은 재외국민도 귀국 후 주민등록 신고를 하면 등록 대상으로 정하고 있습니다. 따라서 지금 계약하는 재외국민은 본인 주민등록으로 대항력을 갖추는 방법과 가족의 국내거소신고로 갖추는 방법이 모두 열려 있습니다.

두 방법 중 하나라도 유지되면 대항력은 이어집니다. 다만 가족 전원이 출국해 거소를 옮기면 그때부터 대항력이 끊길 수 있으므로, 가족 일정이 바뀔 때마다 신고 상태를 확인해야 합니다.

확정일자를 먼저 받고 가족 신고가 늦으면 우선변제권은 언제 생기나요?

우선변제권은 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 때에 생깁니다. 확정일자를 먼저 받았다면 가족의 거소신고로 대항력이 생기는 날, 즉 신고 다음 날이 우선변제권의 기준일이 됩니다. 그 사이 근저당권이 설정됐다면 그 근저당권이 앞섭니다.

재외국민 임차인 대항력 대응 순서

• 가족 거소신고 사실증명 발급 - 배우자·자녀의 국내거소신고일과 거소 주소를 확인합니다. 대항력 발생일을 증명하는 서류가 됩니다.
• 등기부 권리 순서 대조 - 가족 신고일 다음 날과 첫 근저당권 설정일을 비교합니다. 신고가 앞서면 매수인에게 대항할 수 있습니다.
• 확정일자 확인 - 계약서의 확정일자 부여일을 확인합니다. 대항력 발생일과 늦은 쪽이 우선변제 순위 기준입니다.
• 배당요구 여부 결정 - 배당요구 종기 전에 배당요구를 할지 정합니다. 대항력만 주장할지, 배당을 받을지에 따라 청구 상대가 달라집니다.
• 매수인에 대한 답변 - 가족 신고로 대항력이 있다는 판례를 들어 내용증명으로 답합니다. 인도소송에서는 보증금 반환과 동시이행을 주장합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 가족 중 일부가 출국해 거소를 옮겼거나 계약자가 중간에 주민등록을 했다가 말소된 이력이 있다면 신고 이력과 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환과 경매 배당 이의 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 외국국적동포의 국내거소신고는 어떤 효력이 있나요?
  외국인등록과 체류지 변경신고를 한 것으로 봅니다. 재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률 제10조 제4항이 그렇게 정하고, 출입국관리법 제88조의2 제2항은 외국인등록과 체류지 변경신고가 주민등록과 전입신고를 갈음한다고 정합니다. 결국 국내거소신고도 주택임대차보호법의 주민등록 요건을 채웁니다.
• 계약자는 재외국민이고 가족은 외국 국적이면요?
  대항력이 인정됩니다. 대법원 2016. 10. 13. 선고 2014다218030, 218047 판결은 재외국민이 계약하고 동거 가족인 외국국적동포가 국내거소신고를 한 경우와, 가족이 직접 계약하고 신고한 경우 사이에 법적 보호의 차이를 둘 이유가 없다고 보았습니다. 주택을 인도받은 재외국민은 가족의 신고로 대항력을 취득합니다.
• 지금은 재외국민도 주민등록이 되나요?
  됩니다. 주민등록법 제6조 제1항 제3호는 영주귀국 신고를 하지 않은 재외국민 중 귀국 후 재등록 신고나 최초 주민등록 신고를 하는 사람을 등록 대상으로 정합니다. 재외국민 본인이 주민등록 후 전입신고를 하면 그것으로 대항력을 갖출 수 있고, 가족의 거소신고와 함께 유지하면 한쪽이 끊겨도 대항력이 이어집니다.
• 대항력은 신고한 날부터 생기나요?
  신고한 다음 날부터 생깁니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항은 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 정합니다. 가족의 거소신고로 대항력을 얻는 경우에도 인도와 신고를 모두 마친 날의 다음 날 0시가 기준입니다. 같은 날 설정된 근저당권은 임차인보다 앞섭니다.
• 확정일자가 신고보다 빠르면 순위는 어떻게 되나요?
  늦은 날이 기준입니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제2항은 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 임차인에게 우선변제권을 주므로, 확정일자를 먼저 받았다면 대항력이 생긴 날인 가족 신고 다음 날이 우선변제 순위의 기준일이 됩니다. 그 전에 설정된 근저당권은 임차인보다 먼저 배당받습니다.
• 가족이 모두 출국하면 대항력은 어떻게 되나요?
  끊길 수 있습니다. 대항요건은 취득할 때만이 아니라 계속 유지되어야 하므로, 가족 전원이 거소를 다른 곳으로 옮기거나 출국으로 신고가 말소되면 그때부터 대항력이 사라질 수 있습니다. 경매가 진행 중이라면 배당요구 종기까지 유지되어야 합니다. 장기 출국 전에는 계약자 본인의 주민등록이나 임차권등기를 검토합니다.

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