주택 임대차

외국 국적 동포가 국내거소신고만 하고 집을 빌리면 대항력이 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 재외동포체류자격으로 들어온 외국국적동포가 빌린 집 주소로 국내거소신고를 했다면 주민등록을 한 것과 같이 대항력을 얻습니다. 국내거소신고는 외국인등록으로 보고, 외국인등록은 주민등록과 전입신고를 갈음하기 때문입니다. 지금은 국내거소신고증의 거소가 계약한 집 주소와 호수까지 정확히 같은지 확인해 두십시오.

주민등록이 없다고 해서 별도로 전세권 등기나 임차권등기를 서두를 필요는 없습니다. 국내거소신고만으로 주민등록과 같은 효과가 인정됩니다.

이런 상담이 많습니다

미국 국적을 취득한 한국계 동포 O씨는 2025년 재외동포체류자격으로 입국해 국내에서 사업을 시작했고, 같은 해 11월 아파트를 보증금 4억원에 임차했습니다. 주민등록을 할 수 없어 그 아파트 주소로 국내거소신고를 하고 계약서에 확정일자를 받았습니다. 2026년 집주인이 바뀌자 O씨는 외국인인 자신도 새 집주인에게 보증금을 주장할 수 있는지 걱정하고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

외국 국적자도 주택임대차보호법 보호를 받나요?

받을 수 있습니다. 주택임대차보호법은 국민의 주거생활 안정을 목적으로 하지만, 외국인이나 외국국적동포도 법이 정한 대항요건을 갖추면 보호 대상이 됩니다. 문제는 주민등록을 대신할 공시 방법을 갖췄는지입니다.

대법원은 외국인이나 외국국적동포가 출입국관리법에 따른 외국인등록이나 체류지변경신고, 재외동포법에 따른 국내거소신고나 거소이전신고를 했다면, 주택임대차보호법상 대항요건인 주민등록과 동일한 법적 효과가 인정된다고 보았습니다. 외국인등록이나 국내거소신고의 공시 기능이 주민등록보다 약하다는 이유로 달리 볼 수 없다고도 했습니다.

국내거소신고가 왜 전입신고와 같은 효과를 갖나요?

두 단계의 법률 규정이 이어져 있기 때문입니다. 먼저 재외동포법은 국내거소를 신고하거나 이전신고를 한 외국국적동포는 출입국관리법에 따른 외국인등록과 체류지변경신고를 한 것으로 봅니다.

다음으로 출입국관리법은 그 법에 따른 외국인등록과 체류지 변경신고가 주민등록과 전입신고를 갈음한다고 정합니다. 그래서 국내거소신고를 한 날이 곧 전입신고를 한 날이 되고, 집을 인도받은 상태라면 그 다음 날부터 대항력이 생깁니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 두 법률 모두 이 규정을 그대로 두고 있습니다.

확정일자까지 받았다면 경매나 공매 때 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 배당받을 수 있습니다. 재외동포체류자격이 아닌 다른 체류자격으로 들어온 동포라면 국내거소신고 대신 외국인등록을 하면 같은 효과가 생깁니다.

이사하면 거소이전신고를 언제까지 해야 하나요?

새 거소로 옮긴 날부터 14일 이내에 신거소가 있는 시·군·구나 읍·면·동, 또는 관할 출입국·외국인관서에 신고해야 합니다. 기존 집의 대항력은 그 집에 거소를 유지하는 동안만 이어지므로, 보증금을 돌려받기 전에 거소를 옮기면 기존 집에 대한 대항력을 잃을 수 있습니다.

보증금을 받지 못한 채 이사해야 한다면 임차권등기명령을 신청해 등기를 마친 뒤 거소를 옮기는 것이 안전합니다.

외국국적동포 임차인 대응 순서

• 체류자격 확인 - 재외동포체류자격인지, 다른 체류자격인지 확인합니다. 국내거소신고와 외국인등록 가운데 해야 할 신고가 달라집니다.
• 거소 주소 대조 - 국내거소신고증의 거소가 등기부상 동·호수와 같은지 확인합니다. 다르면 대항력이 부정될 수 있습니다.
• 확정일자 받기 - 계약서에 확정일자를 받습니다. 경매나 공매 때 우선변제 순위가 됩니다.
• 이전신고 관리 - 이사하면 14일 이내에 거소이전신고를 합니다. 새 집의 대항력 기준일이 됩니다.
• 임차권등기 - 보증금을 받지 못한 채 이사해야 하면 임차권등기를 먼저 마칩니다. 기존 집의 순위가 유지됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 체류기간이 끝나 출국했거나 가족 일부만 국내에 남아 있는 경우에는 체류 기록과 신고 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 외국 국적이면 주택임대차보호법 대상이 아닌가요?
  대상이 될 수 있습니다. 대법원 2016. 10. 13. 선고 2014다218030 판결은 외국인이나 외국국적동포가 외국인등록이나 국내거소신고를 했다면 주택임대차보호법상 주민등록과 동일한 법적 효과가 인정된다고 보았습니다. 국적보다 대항요건을 갖췄는지가 기준입니다.
• 국내거소신고가 전입신고와 같은 건가요?
  법률상 같은 효과가 있습니다. 재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률 제10조 제4항은 국내거소신고를 외국인등록으로 보고, 출입국관리법 제88조의2 제2항은 외국인등록과 체류지 변경신고가 주민등록과 전입신고를 갈음한다고 정합니다.
• 국내거소신고는 누구나 할 수 있나요?
  재외동포체류자격으로 입국한 외국국적동포가 할 수 있습니다. 재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률 제6조 제1항에 따른 것이고, 다른 체류자격으로 들어온 동포나 외국인은 출입국관리법에 따른 외국인등록을 하면 같은 효과가 생깁니다.
• 확정일자를 받으면 우선변제도 되나요?
  됩니다. 국내거소신고로 대항요건을 갖추고 임대차계약서에 확정일자를 받았다면, 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에 따라 경매나 공매 때 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 배당받을 수 있습니다. 내국인 임차인과 같은 기준입니다.
• 이사하면 언제까지 신고해야 하나요?
  새 거소로 옮긴 날부터 14일 이내에 신고해야 합니다. 재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률 제6조 제2항은 신고한 국내거소를 이전한 때 14일 이내에 신거소 관할 시·군·구나 출입국·외국인관서에 신고하도록 정합니다.
• 가족만 거소신고를 해도 되나요?
  함께 사는 가족의 신고로도 인정될 수 있습니다. 대법원 2016. 10. 13. 선고 2014다218030 판결은 재외국민 임차인과 함께 사는 외국국적 배우자와 자녀가 국내거소신고를 한 경우에도 임차인이 대항력을 취득했다고 보았습니다. 가족이 실제로 함께 살아야 합니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?

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