주택 임대차

재외국민이 거소신고와 확정일자만 받은 아파트가 경매되면 우선변제를 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 재외국민 임차인이 아파트를 인도받고 확정일자를 받았으며 본인의 거소신고나 함께 사는 외국국적동포 가족의 국내거소신고가 근저당권보다 앞섰다면 경매에서 우선변제를 받습니다. 대법원은 외국인등록과 국내거소신고에 주민등록과 같은 효과를 인정했습니다. 지금은 배당요구의 종기 전에 배당요구를 했는지 확인하십시오.

해외 영주권자라서 경매 배당에서 뒤로 밀린다고 단정할 필요는 없습니다. 날짜 순서가 같다면 내국인 임차인과 같은 순위로 봅니다.

이런 상담이 많습니다

J씨는 미국 영주권을 가진 재외국민으로 2023년 7월 아파트를 보증금 5억5천만원에 임차해 확정일자를 받고 입주하며 그 아파트로 거소이전신고를 했습니다. 미국 국적인 배우자와 자녀도 같은 달 국내거소신고를 마치고 함께 살았습니다. 2024년 집주인이 저축은행에서 대출을 받아 근저당권을 설정했고, 2026년 저축은행이 경매를 신청했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

재외국민 임차인도 경매에서 우선변제를 받나요?

받습니다. 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 경매 환가대금에서 후순위권리자보다 먼저 보증금을 받습니다. 재외국민 임차인도 동거 가족인 외국국적동포의 국내거소신고나 외국인등록으로 대항요건을 갖출 수 있고, 여기에 확정일자가 더해지면 우선변제권이 생깁니다.

대법원은 외국인등록이나 국내거소신고에 주민등록과 같은 효과를 인정하고, 가족의 신고가 대항요건에 포함되는 법리가 재외국민 임차인에게도 적용된다고 보았습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」 제3조의2 제2항도 같은 요건을 정합니다.

순위는 어느 날짜로 정하나요?

인도, 대항요건이 되는 신고, 확정일자 가운데 가장 늦은 날의 다음 날이 기준입니다. 확정일자를 먼저 받았더라도 가족의 국내거소신고가 나중이면 그 신고 다음 날부터 우선변제권이 생깁니다. 이 날짜가 근저당권 설정일보다 앞서야 근저당권자보다 먼저 배당받습니다. 같은 날이라면 근저당권이 앞섭니다. 대항력은 신고 다음 날 0시에 생기지만 근저당권은 등기 접수 즉시 효력이 생기기 때문입니다.

2014년부터는 외국인도 확정일자를 받을 수 있게 확정일자부 제도가 정비되었습니다. 대법원은 이 제도가 생기기 전 계약이라도 외국인등록 등이 원래 주민등록을 갈음하는 효력이 있었으므로 결론이 같다고 보았습니다.

배당에서 빠졌다면 어떻게 하나요?

배당기일에 이의하고 1주 안에 배당이의의 소를 제기합니다. 법원이 재외국민 임차인의 대항요건을 인정하지 않아 근저당권자에게 먼저 배당했다면, 그 근저당권자를 상대로 배당표 변경을 구하는 소송을 냅니다.

이의 기간을 넘겼다면 과다 배당을 받은 후순위 채권자에게 부당이득반환을 청구하는 방법이 남습니다. 대항력까지 인정되는 선순위 임차인이라면 받지 못한 보증금을 매수인에게 주장할 수도 있습니다. 어느 방법이든 거소신고 사실증명과 확정일자 계약서가 출발점이므로 경매개시 통지를 받자마자 발급받아 두는 편이 좋습니다.

재외국민 임차인 배당 대응 순서

• 신고 서류 모으기 - 본인 거소신고와 가족의 국내거소신고 사실증명을 뗍니다. 대항요건 날짜가 드러납니다.
• 확정일자 확인 - 계약서의 확정일자를 확인합니다. 신고일과 비교해 늦은 날이 기준입니다.
• 등기부 대조 - 근저당권 설정일과 기준일을 비교합니다. 순위가 여기서 정해집니다.
• 배당요구 - 배당요구의 종기 전에 권리신고와 배당요구를 합니다. 신고 서류를 함께 냅니다.
• 배당이의 - 순위가 잘못되면 배당기일에 이의하고 1주 안에 소를 제기합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 가족이 실제로 함께 살지 않았거나 신고 뒤 출국해 거소가 말소된 기간이 있다면 출입국 기록과 신고 이력을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 재외국민 임차인도 우선변제를 받나요?
  받습니다. 대법원 2016. 10. 13. 선고 2015다14136 판결은 외국인등록이나 국내거소신고에 주민등록과 같은 효과를 인정하고 가족의 신고도 대항요건에 포함된다고 보았으므로, 여기에 확정일자를 갖추면 우선변제권이 생깁니다.
• 우선변제 순위는 언제로 정하나요?
  인도, 대항요건이 되는 신고, 확정일자가 모두 갖추어진 날을 기준으로 합니다. 대항력은 신고 다음 날 0시에 생기므로 확정일자를 먼저 받았더라도 신고 다음 날이 기준이 됩니다. 이 날짜를 근저당권 설정일과 비교합니다.
• 배당요구를 꼭 해야 하나요?
  해야 합니다. 민사집행법 제88조 제1항은 우선변제청구권이 있는 채권자가 배당요구를 할 수 있다고 정하고, 확정일자 임차인은 배당요구의 종기까지 배당요구를 해야 배당에 참여합니다. 종기가 지나면 배당에서 빠집니다.
• 외국 국적 가족의 신고도 인정되나요?
  인정됩니다. 재외동포법 제10조 제4항은 국내거소신고를 한 외국국적동포를 외국인등록을 한 것으로 보고, 출입국관리법 제88조의2 제2항은 외국인등록을 주민등록으로 갈음합니다. 함께 사는 가족의 신고로 임차인이 대항요건을 갖춥니다.
• 확정일자부 제도 전 계약도 인정되나요?
  인정됩니다. 외국인 확정일자부 제도는 2014년 시행됐지만, 대법원은 그 전에도 외국인등록 등이 주민등록을 갈음하는 효력이 있었으므로 제도 도입 전 계약에도 같은 결론이 적용된다고 보았습니다. 현행 제3조의6 제2항은 확정일자부 작성을 정합니다.
• 배당에서 빠지면 어떻게 하나요?
  배당기일에 이의하고 배당기일부터 1주 안에 배당이의의 소를 제기한 사실을 증명해야 합니다. 민사집행법 제154조 제3항은 이 증명이 없으면 이의가 취하된 것으로 봅니다. 기간이 지나면 부당이득반환 청구를 검토합니다.

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