주택 임대차

외국 국적인 아내와 딸의 국내거소신고만으로 재외국민 남편이 대항력을 갖나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 재외국민 임차인이 주택을 인도받고 함께 사는 외국국적동포 배우자와 자녀가 그 집을 거소로 국내거소신고를 마쳤다면 대항력을 갖습니다. 대법원은 국내거소신고에 주민등록과 같은 효과를 인정하고, 가족의 신고도 임차인의 대항요건에 포함된다고 보았습니다. 지금은 가족의 국내거소신고 사실증명과 신고일을 확인해 두십시오.

본인 이름으로 주민등록을 하지 못했다고 보호를 포기할 필요는 없습니다. 외국 국적 가족의 거소신고도 공시 수단으로 인정됩니다.

이런 상담이 많습니다

H씨는 캐나다 영주권을 가진 재외국민으로 2024년 2월 아파트를 보증금 5억원에 임차해 확정일자를 받고 입주했습니다. 캐나다 국적을 취득한 아내와 딸은 그 아파트를 거소로 국내거소신고를 마치고 함께 살았습니다. 2026년 아파트 소유권을 넘겨받은 새 소유자가 H씨 가족에게는 주민등록이 없어 계약을 인정할 수 없다며 건물인도 소송을 냈습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

국내거소신고도 주민등록과 같은 효과가 있나요?

있습니다. 대한민국 안의 거소를 신고하거나 이전신고를 한 외국국적동포는 출입국관리법상 외국인등록과 체류지변경신고를 한 것으로 보고, 외국인등록과 체류지 변경신고는 주민등록과 전입신고를 갈음합니다. 그래서 국내거소신고는 주택임대차보호법의 대항요건인 주민등록과 같은 효과를 가집니다.

대법원도 외국인등록이나 국내거소신고의 공시기능이 주민등록보다 약하다는 이유로 달리 볼 수 없다고 했습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「출입국관리법」 제88조의2 제2항도 외국인등록과 체류지 변경신고가 주민등록과 전입신고를 갈음한다고 정합니다.

가족의 거소신고로 임차인 본인이 대항력을 갖나요?

갖습니다. 대항요건인 주민등록에는 임차인 본인뿐 아니라 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록도 포함되고, 이 법리는 재외국민이 임차인인 경우에도 적용됩니다. 재외국민이 계약하고 동거 가족인 외국국적동포가 국내거소신고를 한 경우와, 그 가족이 직접 계약하고 신고한 경우를 달리 볼 이유가 없기 때문입니다.

그래서 캐나다나 미국 국적을 취득한 배우자와 자녀가 그 아파트를 거소로 신고하고 함께 살았다면, 재외국민인 임차인이 신고 다음 날부터 대항력을 갖습니다. 임차인 본인이 거소이전신고만 했더라도 결론은 같습니다.

새 소유자가 인도를 청구하면 어떻게 하나요?

대항력을 갖춘 뒤 소유권이 넘어갔다면 새 소유자는 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 그래서 새 소유자의 인도 청구에 대해서는 임대차가 남아 있다거나 보증금을 돌려받을 때까지 인도할 수 없다고 항변합니다.

반대로 가족의 거소신고일이 근저당권 설정일보다 늦고 그 근저당권 실행으로 소유자가 바뀌었다면 대항할 수 없습니다. 이때는 확정일자 순위에 따라 배당에서 보증금을 받는 방법이 남습니다.

외국국적 가족 대항력 확인 순서

• 거소신고 사실증명 - 가족의 국내거소신고 사실증명을 발급받습니다. 신고일과 거소가 드러납니다.
• 가족관계 증명 - 혼인·출생 증명서나 가족관계증명서를 번역해 준비합니다. 동거 가족임을 보입니다.
• 입주일 증명 - 관리비 납부 내역, 이사 계약서로 인도받은 날을 증명합니다. 인도와 신고가 모두 있어야 합니다.
• 등기부 대조 - 근저당권·소유권이전 날짜와 거소신고일을 비교합니다. 누가 앞서는지 정합니다.
• 소송 대응 - 인도 소송이 제기되면 답변서로 대항력과 보증금 반환 동시이행을 주장합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 가족이 실제로 함께 살지 않았거나 거소신고를 한 사람이 재외동포체류자격이 아닌 경우라면 체류자격과 신고 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 국내거소신고도 주민등록으로 인정되나요?
  인정됩니다. 재외동포법 제10조 제4항은 국내거소신고를 한 외국국적동포를 외국인등록과 체류지변경신고를 한 것으로 보고, 출입국관리법 제88조의2 제2항은 이를 주민등록과 전입신고로 갈음합니다. 그래서 대항요건이 됩니다.
• 가족의 거소신고로 재외국민 남편도 보호되나요?
  보호됩니다. 대법원 2016. 10. 13. 선고 2014다218030, 218047 판결은 가족의 주민등록도 대항요건에 포함되고 이 법리가 재외국민 임차인에게도 적용된다며, 외국국적동포 가족의 국내거소신고로 재외국민 임차인이 대항력을 취득한다고 보았습니다.
• 공시기능이 약하다는 이유로 부정되지 않나요?
  부정되지 않습니다. 같은 판결은 외국인등록이나 국내거소신고가 주민등록보다 공시기능이 미약하더라도 달리 볼 수 없다고 보았습니다. 주민등록도 열람이 제한돼 공시기능에 한계가 있으므로 차이는 상대적이라는 판단입니다.
• 대항력은 언제부터 생기나요?
  주택을 인도받고 가족이 국내거소신고를 마친 다음 날 0시부터 생깁니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항은 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에게 효력이 생긴다고 정하고, 거소신고는 주민등록과 같이 봅니다.
• 새 소유자가 인도를 요구하면 어떻게 하나요?
  대항력을 갖춘 뒤 소유권이 넘어갔다면 새 소유자는 임대인 지위를 승계합니다. 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 기간이 남았으면 계속 살 수 있고, 기간이 끝났다면 보증금을 돌려받을 때까지 인도를 거절할 수 있습니다.
• 외국인 가족의 외국인등록도 되나요?
  됩니다. 출입국관리법 제88조의2 제2항은 외국인등록과 체류지 변경신고가 주민등록과 전입신고를 갈음한다고 정합니다. 국내거소신고 대신 외국인등록을 한 외국 국적 가족이 그 주택을 체류지로 신고했다면 같은 효과가 있습니다.

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