주택 임대차

재외국민이 국내거소신고만 하고 전세로 살면 대항력이 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

재외국민 본인의 국내거소신고만으로는 주택임대차보호법상 대항력이 인정되지 않았고, 지금은 재외국민도 주민등록 전입신고로 대항력을 갖춥니다. 대법원은 거소신고를 주민등록과 같은 대항요건으로 볼 수 없다고 판단했습니다. 지금은 입주한 집으로 주민등록 전입신고가 되어 있는지부터 확인해 두십시오.

국내거소신고증으로 은행 거래나 각종 절차를 해 왔다고 해서 전세 대항력까지 따로 챙길 필요가 없다고 생각하면 안 됩니다. 대항력은 주민등록을 기준으로 봅니다.

이런 상담이 많습니다

I씨는 해외 영주권을 가진 재외국민으로 2024년 3월 보증금 4억원에 아파트를 빌려 들어갔습니다. 예전부터 쓰던 국내거소신고만 이 아파트로 옮겨 두고 주민등록 전입신고는 하지 않았습니다. 2026년 초 집주인의 채무 문제로 경매 이야기가 나오자, I씨는 거소신고만으로도 대항력이 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

재외국민 국내거소신고로 대항력이 생기나요?

재외국민 본인의 거소이전신고만으로는 대항력이 인정되지 않았습니다. 대법원 2013. 9. 16. 자 2012마825 결정은 재외동포법의 「국내거소신고증으로 주민등록증 등을 갈음할 수 있다」는 조항이 증명서 대체를 뜻할 뿐, 거소신고에 주민등록과 같은 법률효과를 준다는 뜻은 아니라고 보았습니다. 주민등록과 달리 거소신고는 이해관계인이 열람할 수 있는 공시 기능도 약하다는 점도 들었습니다.

그 사건의 재외국민은 경매에서 집을 산 매수인에게 대항하지 못해 인도명령을 받았습니다. 거소신고를 한 날이 근저당권보다 앞섰지만 주민등록 전입은 그 뒤였기 때문입니다.

지금 재외국민은 어떻게 대항력을 갖추나요?

2015. 1. 22.부터 재외국민도 주민등록을 할 수 있으므로, 입주와 함께 주민등록 전입신고를 하면 됩니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주민등록법」은 영주귀국 신고를 하지 않은 재외국민이 귀국 후 재등록하거나 최초로 등록하는 경우를 주민등록 대상으로 정합니다.

현행 재외동포법의 국내거소신고 조항은 재외동포체류자격으로 입국한 외국국적동포를 대상으로 합니다. 한국 국적을 가진 재외국민은 주민등록으로 대항요건을 갖추는 것이 원칙입니다. 확정일자도 함께 받아야 경매에서 우선변제권이 생깁니다.

외국국적 가족의 거소신고로 대항력이 생기나요?

생깁니다. 대법원 2016. 10. 13. 선고 2014다218030 판결은 외국국적동포의 국내거소신고에 주민등록과 같은 효과를 인정하고, 재외국민이 임대차계약을 맺고 함께 사는 외국국적 배우자·자녀가 국내거소신고를 한 경우에도 재외국민이 대항력을 취득한다고 보았습니다.

주민등록에는 임차인 본인뿐 아니라 배우자·자녀 등 가족의 주민등록도 포함된다는 법리가 재외국민에게도 적용된 것입니다. 외국국적동포의 거소신고는 외국인등록을 한 것으로 보는 규정도 있습니다.

재외국민 임차인 대항력 확보 순서

• 국적 확인 - 본인이 한국 국적 재외국민인지 외국국적동포인지 확인합니다. 대항요건을 갖추는 방법이 다릅니다.
• 주민등록 전입 - 재외국민은 입주일에 주민센터에서 주민등록 전입신고를 합니다. 다음 날부터 대항력이 생깁니다.
• 확정일자 - 계약서에 확정일자를 받습니다. 경매에서 우선변제를 받는 요건입니다.
• 가족 신고 확인 - 외국국적 가족은 국내거소신고나 외국인등록 체류지를 이 주택으로 둡니다. 가족 신고로도 대항력을 다툴 수 있습니다.
• 등기부 대조 - 근저당권 설정일과 내 전입일을 비교합니다. 전입이 늦으면 경매 매수인에게 대항하지 못합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 2015. 1. 22. 전에 거소신고만 해 둔 기간이 문제되거나 가족 국적이 섞여 있으면 주민등록초본과 거소신고 사실증명을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 재외국민도 주민등록을 할 수 있나요?
  네. 영주귀국 신고를 하지 않은 재외국민도 귀국 후 주민등록을 재등록하거나 최초로 등록할 수 있습니다. 2015. 1. 22.부터 시행된 제도입니다. 30일 이상 거주할 목적으로 주소를 두면 주민센터에서 전입신고를 하면 됩니다.
• 거소신고증으로 대신할 수 있지 않나요?
  재외동포법은 법령상 절차나 거래에서 주민등록증·등본이 필요할 때 국내거소신고증이나 사실증명으로 갈음할 수 있다고 정합니다. 그러나 대법원은 이를 증명서 대체로만 보고, 재외국민 본인의 거소신고에 주민등록과 같은 대항력을 인정하지 않았습니다.
• 외국국적동포는 거소신고로 대항력이 생기나요?
  생깁니다. 대법원은 외국국적동포가 한 국내거소신고나 거소이전신고에 주택임대차보호법상 주민등록과 같은 법적 효과를 인정했습니다. 공시 기능이 주민등록보다 약하다는 이유로 달리 볼 수 없다고 보았습니다.
• 확정일자도 따로 받아야 하나요?
  받아야 합니다. 대항력은 주택 인도와 주민등록으로 생기지만, 경매에서 후순위권리자보다 먼저 보증금을 받으려면 계약서에 확정일자도 있어야 합니다. 확정일자는 주민센터, 등기소, 공증인 등에서 받을 수 있습니다.
• 대항력은 언제부터 생기나요?
  주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에게 효력이 생깁니다. 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 봅니다. 같은 날 근저당권이 설정되면 근저당권이 앞서므로 입주와 전입을 계약 잔금일에 맞추는 편이 안전합니다.
• 경매에서 인도명령을 받으면 어떻게 하나요?
  매수인이 인도명령을 신청하면 임차인은 대항력이 있다는 사실을 소명해 다툴 수 있습니다. 주민등록 전입일이나 가족의 거소신고일이 근저당권보다 앞선다는 자료가 필요합니다. 인도명령에 대해서는 즉시항고로 다툽니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
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