주택 임대차

해외 영주권자인 제가 한국에서 전세를 얻으면 대항력은 어떻게 갖추나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

해외 영주권자인 재외국민도 한국에서 주택을 임차하면 본인 주민등록과 전입신고로 주택임대차보호법상 대항력을 갖출 수 있습니다. 주민등록법 제6조 제1항 제3호가 재외국민을 등록 대상으로 정하고, 외국국적동포 가족의 국내거소신고도 대항요건으로 인정됩니다. 지금은 본인 주민등록과 가족 거소신고가 모두 새 주소로 되어 있는지 확인하십시오.

재외국민 본인이 국내거소신고를 해 두지 않았다고 불안해할 필요는 없습니다. 지금 국내거소신고는 외국국적동포가 하는 제도이고, 재외국민은 주민등록으로 대항력을 갖춥니다.

이런 상담이 많습니다

캐나다 영주권자인 C씨는 2025년 2월 귀국해 외국 국적인 아내, 딸과 함께 살 아파트를 보증금 3억 원에 임차했습니다. 아내와 딸은 그 주소로 국내거소신고를 마쳤고, C씨는 예전처럼 국내거소신고를 하면 되는 줄 알고 따로 신고하지 않았습니다. 집주인의 대출이 많다는 이야기를 듣고 C씨 자신도 주택임대차보호법상 대항력이 있는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

해외 영주권자인 재외국민도 대항력을 가질 수 있나요?

가질 수 있습니다. 대항력은 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 생기고, 현행 주민등록법은 영주귀국 신고를 하지 않은 재외국민도 귀국 후 주민등록 신고를 하면 등록 대상으로 정합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주민등록법」에 따라 재외국민은 본인 주민등록과 전입신고로 대항력을 직접 갖출 수 있습니다.

2015. 1. 22. 전에는 재외국민이 주민등록도, 외국인등록도 할 수 없어 대항력을 갖추기 어려웠습니다. 종전에는 국내거소신고가 쟁점이었지만, 지금은 재외국민 주민등록이 기본 방법입니다.

외국 국적인 아내와 딸의 거소신고로도 대항력이 생기나요?

생깁니다. 외국국적동포가 국내거소신고를 하면 외국인등록과 체류지 변경신고를 한 것으로 보고, 이는 다시 주민등록과 전입신고를 갈음합니다. 대항요건인 주민등록에는 함께 사는 가족의 등록도 포함되므로, 재외국민 임차인은 가족의 거소신고만으로도 대항력을 취득합니다.

현행 국내거소신고는 재외동포체류자격으로 입국한 외국국적동포가 할 수 있는 제도로 정해져 있습니다. 재외국민 본인은 국내거소신고 대신 주민등록을 해야 합니다.

보증금 순위까지 지키려면 무엇을 더 해야 하나요?

계약서에 확정일자를 받아야 합니다. 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 임차인은 경매나 공매 때 후순위권리자보다 먼저 보증금을 배당받습니다. 확정일자는 주민센터나 등기소 등에서 받을 수 있고, 대항요건과 같은 날 갖추면 그 다음 날이 순위 기준일이 됩니다.

확정일자 없이 대항력만 있으면 경매 매수인에게 보증금 반환을 요구할 수는 있지만, 배당에서 순위를 주장하지는 못합니다. 선순위 근저당권이 있는 집이라면 매수인에게 대항하지도 못하므로 확정일자가 사실상 보증금을 회수하는 길이 됩니다.

재외국민 전세 대항력 대응 순서

• 재외국민 주민등록 신고 - 귀국 후 거주지 주민센터에서 재외국민 주민등록을 합니다. 본인 명의로 대항요건을 갖추는 방법입니다.
• 가족 거소 이전신고 - 외국 국적 가족은 새 주소로 거소 이전신고를 합니다. 본인 등록과 별도로 대항력을 받쳐 줍니다.
• 확정일자 부여 - 계약서에 확정일자를 받습니다. 경매 때 배당 순위가 여기서 정해집니다.
• 등기부 재확인 - 이사 다음 날 등기사항전부증명서를 다시 뗍니다. 이사 당일 접수된 근저당권이 있는지 확인합니다.
• 출국 전 점검 - 장기 출국 전에 가족의 거소가 유지되는지 확인합니다. 모두 끊기면 임차권등기를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 가족의 체류자격이 재외동포(F-4)가 아니거나 계약 중 출입국 이력이 복잡하다면 신고 이력과 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환과 경매 배당 이의 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 재외국민도 주민등록을 할 수 있나요?
  할 수 있습니다. 주민등록법 제6조 제1항 제3호는 영주귀국 신고를 하지 않은 재외국민 가운데 주민등록이 말소되었던 사람이 귀국 후 재등록 신고를 하거나, 주민등록이 없었던 사람이 귀국 후 최초로 신고하는 경우를 등록 대상으로 정합니다. 이렇게 등록한 뒤 전입신고를 하면 대항요건을 갖춥니다.
• 재외국민도 국내거소신고를 할 수 있나요?
  현행법상 국내거소신고는 외국국적동포의 제도입니다. 재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률 제6조 제1항은 재외동포체류자격으로 입국한 외국국적동포가 국내거소신고를 할 수 있다고 정합니다. 재외국민 본인은 주민등록을 하고, 외국 국적인 가족은 국내거소신고를 하는 방식으로 나누어 준비합니다.
• 가족 거소신고만 있고 제 등록은 없으면요?
  대항력은 인정됩니다. 대법원 2016. 10. 13. 선고 2014다218030, 218047 판결은 재외국민이 임차인이고 함께 사는 외국국적동포 가족이 국내거소신고를 한 경우에도 대항력을 인정했습니다. 다만 가족이 출국해 거소를 옮기면 대항력이 끊길 수 있으므로, 본인 주민등록도 함께 해 두는 편이 안전합니다.
• 대항력은 언제부터 생기나요?
  인도와 신고를 마친 다음 날 0시부터 생깁니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항은 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생기고, 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다고 정합니다. 이사 당일 접수된 근저당권은 임차인보다 앞섭니다.
• 가족이 거소를 옮기면 신고는 언제 하나요?
  이전한 때부터 14일 이내입니다. 재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률 제6조 제2항은 신고한 국내거소를 이전한 때 14일 이내에 새 거소 관할 기관에 신고하도록 정합니다. 다만 대항력은 실제 신고를 마친 날을 기준으로 생기므로, 이사한 날 바로 신고하는 것이 순위상 유리합니다.
• 확정일자는 따로 받아야 하나요?
  받아야 합니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제2항은 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인에게 경매·공매 때 후순위권리자보다 먼저 보증금을 받을 권리를 줍니다. 대항력만으로는 배당 순위가 생기지 않으므로, 이사와 신고를 하는 날 확정일자도 함께 받아 둡니다.

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