주택 임대차

해외 영주권자인 제가 집을 빌리고 외국 국적 가족이 거소신고를 했는데 대항력이 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 외국국적동포인 동거 가족이 그 집을 거소로 국내거소신고를 했다면 재외국민 임차인도 주택임대차보호법상 대항력을 취득합니다. 대법원 2014다218030 판결은 가족의 국내거소신고를 주민등록과 같게 보았습니다. 지금은 가족의 거소신고 날짜와 주택 인도일, 확정일자부터 확인하십시오.

임차인 본인이 주민등록을 하지 못했다는 이유만으로 대항력이 없다고 단정할 필요는 없습니다. 같이 사는 가족의 등록으로도 대항력이 생깁니다.

이런 상담이 많습니다

캐나다 영주권을 가진 재외국민 A씨는 2024년 5월 아파트를 보증금 4억원에 빌려 확정일자를 받고 입주했습니다. 캐나다 국적인 아내와 딸은 그 아파트를 거소로 국내거소신고를 마쳤고, A씨 본인은 거소 관련 신고만 해 둔 상태였습니다. 2026년 3월 집주인이 아파트를 팔자 새 소유자는 A씨에게 대항력이 없다며 집을 비우라고 합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

외국 국적 가족의 국내거소신고도 주민등록으로 보나요?

네, 봅니다. 대법원 2016. 10. 13. 선고 2014다218030, 218047 판결은 외국인이나 외국국적동포가 한 외국인등록·체류지변경신고 또는 국내거소신고·거소이전신고에 주민등록과 같은 법적 효과가 있다고 보았습니다. 공시 기능이 주민등록보다 약하다는 이유로 달리 볼 수 없다고 했습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 법령에서도 같은 구조입니다. 국내거소신고를 한 외국국적동포는 외국인등록과 체류지변경신고를 한 것으로 보고, 외국인등록과 체류지변경신고는 주민등록과 전입신고를 갈음합니다.

임차인 본인이 아니라 가족이 신고해도 대항력이 생기나요?

생깁니다. 대항력 요건인 주민등록에는 임차인 본인뿐 아니라 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록도 포함됩니다. 대법원 1996. 1. 26. 선고 95다30338 판결이 이를 밝혔고, 2014다218030 판결은 이 법리가 재외국민 임차인에게도 그대로 적용된다고 했습니다.

따라서 재외국민 임차인이 집을 인도받고 외국국적동포인 동거 가족이 그 집을 거소로 국내거소신고를 마쳤다면, 그 다음 날부터 새 소유자에게 대항할 수 있습니다. 새 소유자는 임대인의 지위를 승계하므로 보증금 반환 의무도 넘어갑니다.

지금 재외국민은 주민등록을 할 수 있나요?

할 수 있습니다. 판례 사안은 2007년 계약이라 당시 재외국민은 주민등록을 할 수 없었지만, 2015. 1. 22. 시행된 개정 주민등록법 이후에는 30일 이상 거주할 목적으로 국내에 거주지를 가진 재외국민도 주민등록 대상입니다. 이 사례처럼 2024년에 맺은 계약에는 이 현행 규정이 적용됩니다.

그래서 지금은 재외국민 본인이 직접 주민등록 전입신고를 하는 편이 가장 확실합니다. 가족의 거소신고로 대항력을 인정받을 수는 있지만, 본인 전입신고를 함께 해 두면 대항력 다툼 자체를 줄일 수 있습니다.

재외국민 대항력 대응 순서

• 등록 서류 발급 - 본인 주민등록초본과 가족의 국내거소신고 사실증명을 뗍니다. 신고일이 대항력 시점을 정합니다.
• 날짜 비교 - 인도일·신고일 다음 날과 새 소유자 등기일, 근저당권 설정일을 비교합니다. 앞서면 대항할 수 있습니다.
• 확정일자 확인 - 임대차계약서의 확정일자를 확인합니다. 경매 시 우선변제권의 기준이 됩니다.
• 본인 전입신고 - 재외국민 본인도 주민등록 전입신고를 해 둡니다. 가족이 출국해도 대항력이 유지됩니다.
• 새 소유자에 통지 - 임대인 지위 승계와 보증금 반환 의무를 내용증명으로 알립니다. 명도 요구에 대응하는 근거가 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 가족이 중간에 출국해 거소신고가 말소됐거나 신고 전에 근저당권이 설정돼 있다면 등기부와 신고 이력을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 대항력·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 주택 임대차 대항력은 언제 생기나요?
  임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에게 효력이 생깁니다. 전입신고를 한 때 주민등록이 된 것으로 보므로, 인도일과 전입신고일 중 늦은 날의 다음 날이 기준입니다.
• 외국국적동포 거소신고도 주민등록으로 보나요?
  봅니다. 국내거소신고를 한 외국국적동포는 외국인등록과 체류지변경신고를 한 것으로 보고, 대법원 2014다218030 판결은 이러한 신고에 주민등록과 같은 법적 효과를 인정했습니다.
• 가족만 등록해도 대항력이 있나요?
  있습니다. 대항력 요건인 주민등록에는 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록도 포함되고, 대법원은 이 법리가 재외국민 임차인에게도 적용된다고 보았습니다. 가족이 실제로 함께 거주해야 합니다.
• 재외국민도 지금은 주민등록이 되나요?
  됩니다. 영주귀국 신고를 하지 않은 재외국민이라도 30일 이상 거주할 목적으로 국내에 거주지를 두면 귀국 후 주민등록 신고나 재등록 신고를 할 수 있습니다. 전입신고를 하면 본인 명의로 대항력을 갖출 수 있습니다.
• 외국인 임차인은 어떻게 대항력을 갖추나요?
  외국인등록과 체류지 변경신고를 하면 됩니다. 이 신고는 주민등록과 전입신고를 갈음하므로, 주택을 인도받고 체류지를 그 주택으로 신고하면 그 다음 날부터 대항력이 생깁니다. 확정일자도 함께 받아 둡니다.
• 집주인이 바뀌면 보증금은 누가 주나요?
  대항력을 갖춘 임차인에게는 새 소유자가 보증금을 돌려줘야 합니다. 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보기 때문입니다. 대항력이 없으면 새 소유자에게 대항할 수 없으므로 날짜 비교가 먼저입니다.

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