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부모님 돈으로 집을 살 때 자금조달계획서에 증여와 차입금 중 무엇으로 적어야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

부모님께 받은 돈을 실제로 갚을 계획이 있으면 「그 밖의 차입금」에 직계존비속으로 표시해 적고, 돌려줄 생각이 없으면 「증여·상속」에 적고 증여세 신고 여부를 표시합니다. 계획서는 국세청에 통보되므로, 차입금으로 적고 이자나 원금을 갚은 기록이 없으면 나중에 증여로 보아 증여세가 나올 수 있습니다. 지금은 계획서를 내기 전에 차용증, 이자율, 상환 일정, 또는 증여세 신고 일정을 먼저 정하십시오.

부모님 돈을 받아 집을 사는 일 자체는 문제가 아닙니다. 문제는 계획서에 적은 칸과 그 뒤의 실제 돈 흐름이 서로 맞지 않을 때 생깁니다.

예를 들어 보겠습니다

L씨는 서울의 아파트를 12억원에 사면서 어머니에게서 3억원을 받았습니다. 자금조달계획서에는 「그 밖의 차입금 3억원, 직계존비속(모)」로 적었습니다. 2년 뒤 세무서에서 해명자료 제출 안내를 받았는데, 그동안 어머니에게 이자나 원금을 보낸 기록이 한 건도 없었습니다. L씨는 그때서야 차용증을 써야 하는지 물었습니다. (이해를 돕기 위해 만든 가상의 예시입니다.)

이런 경우 지금 차용증을 만들어 내더라도 빌린 돈으로 인정받기 어렵습니다. 가족 사이의 차용증은 언제든 만들 수 있는 서류여서, 실제로 돈을 갚아 왔는지가 판단의 중심이 됩니다.

증여로 적는 것과 차입으로 적는 것은 무엇이 다른가요?

증여로 적으면 증여세를 신고하면 되고, 차입처럼 상환 기록을 계속 남길 필요는 없습니다. 차입으로 적으면 당장 증여세는 없지만, 갚는 동안 이자와 원금 이체 기록을 계속 남겨야 합니다. 2026. 2. 10. 이후 계약분 서식은 증여 칸에 증여세 신고 여부를 표시하도록 바뀌어, 계획서 단계에서 신고 누락이 드러납니다.

투기과열지구나 토지거래허가구역 주택이라면 증빙도 다릅니다. 증여로 적었다면 증여세 신고서나 납세증명서를, 차입으로 적었다면 빌린 사실과 금액을 확인할 수 있는 서류를 붙입니다.

증여로 적으면 세금은 얼마인가요?

성인 자녀가 부모에게서 받은 돈은 10년 동안 합쳐 5천만원까지 공제됩니다(미성년자는 2천만원). 부모 양쪽에게 받은 돈은 같은 사람에게 받은 것으로 보아 합칩니다. 공제를 넘는 부분에 세율을 적용하고, 증여받은 날이 속한 달의 말일부터 3개월 안에 신고합니다.

신고한 증여는 국세청 계산에서 자금원천으로 인정됩니다. 증여추정에서 입증 금액으로 보는 것이 「신고하였거나 과세받은 상속 또는 수증재산의 가액」이기 때문입니다. 반대로 신고하지 않은 증여는 계산표에 원천으로 잡히지 않습니다.

차입으로 적으면 무엇을 갖춰야 하나요?

빌린 돈으로 인정받으려면 갚을 의무가 있는 돈이라는 점을 보여야 합니다. 차용증, 약정대로 이자가 오간 계좌 기록, 원금 상환 일정과 실제 상환 기록, 자녀 소득으로 이자와 원금을 감당할 수 있다는 점이 함께 갖춰질수록 인정 가능성이 높아집니다. 월급보다 이자가 크다면 빌린 돈이라는 설명이 받아들여지기 어렵습니다.

이자를 받지 않거나 낮게 받으면 적정 이자율(연 4.6%)과 실제 이자의 차이가 증여로 계산됩니다. 다만 그 차이가 1년에 1,000만원 미만이면 과세하지 않습니다. 무이자라면 대략 2억1,700만원까지는 이자 차이가 1,000만원에 이르지 않습니다.

이 계산은 빌린 돈 자체가 차입으로 인정된다는 전제입니다. 갚을 의사가 없었다고 보이면 원금 전체가 증여가 되고, 나중에 부모가 빚을 면제해 주면 면제한 날에 남은 원금만큼 증여받은 것으로 봅니다.

출처를 설명하지 못한 돈은 어떻게 되나요?

직업, 나이, 소득, 재산 상태로 보아 스스로 집을 샀다고 보기 어려우면 취득자금을 증여받은 것으로 추정합니다. 신고된 소득, 신고된 증여·상속재산, 재산을 판 돈이나 대출금처럼 입증된 금액의 합계가 취득가액에 못 미치면 추정이 시작되고, 입증하지 못한 금액이 취득가액의 20%와 2억원 중 적은 금액에 못 미치면 추정하지 않습니다.

국세청 계산에서 근저당 없이 가족에게 빌린 돈은 자동으로 원천에 잡히지 않는 것으로 알려져 있어, 차입으로 적었다면 그 증빙을 따로 내야 합니다. 국세청 쪽 판단 기준은 「부모에게 빌린 돈, 세무서는 무엇을 보고 차용인지 증여인지 판단하나요?」에서 자세히 다룹니다.

부모님 돈으로 집 살 때 준비 순서

• 성격 결정 - 증여인지 차입인지 계획서를 쓰기 전에 정합니다. 금액을 나눠 일부는 증여, 일부는 차입으로 적을 수도 있습니다.
• 차용증 작성 - 금액, 이자율, 지급일, 상환 기한을 적고 서명합니다. 확정일자나 공증으로 작성 시점을 남깁니다.
• 계좌 이체 - 돈은 계좌로 받고, 이자와 원금도 계좌로 보냅니다. 현금으로 주고받으면 증명할 방법이 없습니다.
• 증여분 신고 - 증여로 받은 부분은 증여일이 속한 달의 말일부터 3개월 안에 신고하고, 계획서의 신고 여부 칸과 맞춥니다.
• 계획서 일치 확인 - 계획서의 증여·차입 금액과 실제 이체 금액이 맞는지 잔금 전에 한 번 더 봅니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 차용증은 꼭 공증을 받아야 하나요?
  법에서 정한 요건은 아닙니다. 다만 작성 시점을 객관적으로 남기는 데 공증이나 확정일자가 도움이 되고, 더 중요한 것은 약정대로 이자와 원금이 실제로 오간 계좌 기록입니다.
• 이자를 연 4.6%보다 낮게 정해도 되나요?
  정할 수는 있습니다. 적정 이자와 실제 이자의 차이가 1년에 1,000만원 미만이면 증여세가 없고, 그 이상이면 차이만큼 증여재산가액이 됩니다.
• 부모님 두 분께 각각 받으면 공제를 따로 받나요?
  아닙니다. 직계존속에게 받은 경우 그 직계존속의 배우자도 같은 사람으로 보아 10년간 받은 금액을 합치고, 성인 자녀는 합쳐서 5천만원까지 공제됩니다.
• 나중에 부모님이 빚을 면제해 주면요?
  채무를 면제받은 날에 남은 원금만큼 증여받은 것으로 봅니다. 그날이 속한 달의 말일부터 3개월 안에 증여세를 신고해야 합니다.
• 계획서에 차입으로 적었는데 사실은 증여였다면요?
  계획서를 사실과 다르게 쓴 것이 되어 거짓신고 과태료가 문제 될 수 있고, 증여세도 신고하지 않은 상태가 됩니다. 기한 후 신고와 부동산 거래신고법상 자진신고 감면을 함께 검토하십시오.
• 증여세를 신고하면 자금출처 계산에 도움이 되나요?
  됩니다. 증여추정에서 입증 금액으로 인정되는 것이 신고하였거나 과세받은 수증재산이므로, 신고한 증여액은 취득자금의 원천으로 인정됩니다.

법무법인 윤성 × Lexle

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