매매 계약

자금조달계획서는 어떻게 쓰나요? 항목별 작성법과 전세 끼고 살 때·대출 승계·현금 지급 기재 방법

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

자금조달계획서는 집값을 자기자금(예금, 주식·가상화폐 매각대금, 증여·상속, 현금, 부동산 처분대금)과 차입금(금융기관 대출, 산 집의 임대보증금, 회사지원금·사채, 그 밖의 차입금)으로 나눠 중복 없이 적고, 합계를 거래금액과 맞추는 서류입니다. 이어서 매도인에게 어떤 방식으로 돈을 줄지와 입주 계획을 적습니다. 가장 많이 틀리는 곳은 전세보증금을 넣는 칸과 가족 자금의 증여·차입 구분이므로, 쓰기 전에 돈마다 어디서 오는지 한 줄씩 적어 보십시오.

계획서는 한 장짜리이지만 칸마다 뜻이 정해져 있습니다. 같은 돈을 다른 칸에 적으면 합계는 맞아도 국세청 대조에서 설명할 거리가 생깁니다.

예를 들어 보겠습니다

H씨는 토지거래허가구역이 아닌 지방 광역시의 아파트를 12억원에 사면서 세입자의 전세보증금 6억원을 그대로 떠안기로 했습니다. 나머지 6억원은 지금 사는 집의 전세금 3억원을 돌려받고, 예금 1억원, 어머니께 빌리는 1억원, 신용대출 1억원으로 마련할 계획입니다. H씨는 세입자 보증금과 자기 전세금을 같은 「임대보증금」 칸에 넣으려다 칸이 다르다는 것을 알게 되었습니다. (이해를 돕기 위해 만든 가상의 예시입니다.)

계획서는 어떤 칸으로 나뉘나요?

계획서는 크게 네 부분입니다. ① 자금조달계획은 자기자금(②~⑦)과 차입금 등(⑧~⑫)으로 나뉘고 ⑬ 합계로 모입니다. ⑭~⑰은 그 돈을 매도인에게 어떻게 줄지, ⑱은 산 집에 누가 살지를 적는 칸입니다. 2026. 2. 10. 이후 계약분은 개정 서식을 씁니다.

합계 ⑬은 거래신고한 금액과 같아야 합니다. 매수인이 여럿이면 매수인마다 따로 쓰고, 각자의 금액을 더한 값이 거래금액과 같아야 합니다. 자기자금 칸들끼리, 차입금 칸들끼리 같은 돈을 두 번 적지 않습니다.

자기자금 칸에는 무엇을 적나요?

② 금융기관 예금액은 본인 명의 예금·적금으로 마련할 돈입니다. 해외 금융기관에서 국내로 옮긴 돈이면 그 금융기관명과 금액도 적습니다. ③은 본인 명의 주식·채권·가상화폐를 팔아 마련할 돈입니다.

④ 증여·상속은 가족 등에게서 받거나 상속받아 쓰는 돈입니다. 누구에게 받았는지(부부, 직계존비속, 그 밖의 관계)와 증여세·상속세 신고 여부를 표시합니다. ⑤ 현금 등 그 밖의 자금은 보유 현금과 다른 칸에 들어가지 않는 본인 자산(펀드 같은 금융상품 포함)이고, 외화라면 반입 신고 여부도 적습니다.

⑥ 부동산 처분대금 등은 본인 집이나 땅을 팔아 받을 돈, 그리고 기존 임대보증금 회수액입니다. 지금 세입자로 사는 집에서 돌려받을 전세금이 여기에 들어갑니다. 재건축·재개발의 종전 부동산 권리가액도 이 칸입니다.

차입금 칸에는 무엇을 적나요?

⑧ 금융기관 대출액은 주택담보대출, 신용대출, 사업자대출, 해외 금융기관 대출, 그 밖의 대출로 나눠 금융기관명과 함께 적습니다. 매도인의 대출을 넘겨받는 경우도 이 칸입니다. 주택담보대출이 있으면 기존 주택 보유 여부와 보유 수를 표시하는데, 이번에 사는 집은 빼고 지금 소유한 집과 분양권·입주권, 지분 보유분은 넣어 셉니다.

⑨ 취득주택의 임대보증금은 산 집의 세입자 보증금입니다. 매도인과 맺은 임대차를 그대로 넘겨받거나, 잔금 전에 새로 세를 놓아 받는 보증금이 여기에 들어갑니다. ⑩ 회사지원금·사채는 금융기관이 아닌 법인이나 개인사업자에게서 빌리는 돈이고, ⑪ 그 밖의 차입금은 가족이나 지인에게 빌리는 돈으로 관계를 표시합니다.

위 예시라면 세입자 전세보증금 6억원은 ⑨, 본인 전세금 3억원은 ⑥, 예금 1억원은 ②, 신용대출 1억원은 ⑧, 어머니께 빌리는 1억원은 ⑪(직계존비속, 모)에 적습니다.

지급방식과 입주계획은 어떻게 적나요?

⑭ 조달자금 지급방식에는 총 거래금액을 ⑮ 계좌이체, ⑯ 보증금·대출 승계, ⑰ 현금 및 그 밖의 방식으로 나눠 적습니다. 위 예시는 계좌이체 6억원, 보증금 승계 6억원입니다. ⑰에 금액이 있으면 왜 계좌이체가 아닌 현금이나 수표로 주는지 사유를 적어야 합니다.

⑱ 입주 계획은 계약 뒤 첫 입주자를 기준으로 본인입주, 본인 외 가족입주, 임대, 그 밖의 경우(재건축 등) 가운데 표시하고, 입주라면 예정 연월을 적습니다. 다세대나 다가구처럼 여러 세대면 항목을 겹쳐 표시할 수 있습니다. 토지거래허가를 받아 산 주택은 허가받은 목적대로 일정 기간 이용해야 하므로, 허가 신청 때 적은 이용 목적과 계획서의 입주 계획이 어긋나지 않게 씁니다.

어떤 칸을 가장 많이 틀리나요?

첫째는 전세보증금입니다. 본인이 돌려받을 전세금(⑥)과 산 집 세입자의 보증금(⑨)을 바꿔 적거나 둘 다 한 칸에 넣는 경우입니다. 둘째는 가족 자금입니다. 실제로는 갚을 생각이 없는 돈을 ⑪ 차입금으로 적거나, 증여로 적고 증여세 신고 여부를 「미신고」로 두는 경우입니다. 셋째는 예금과 대출의 중복입니다. 대출을 받아 예금 계좌에 넣어 둔 돈을 ②와 ⑧에 모두 적으면 합계가 부풀려집니다.

넷째는 시점 문제입니다. 계획서는 앞으로 마련할 돈을 적는 서류인데, 지금 통장 잔액만 보고 쓰면 잔금 때 실제 흐름과 달라집니다. 아직 실행되지 않은 대출이나 팔리지 않은 집은 예정 금액으로 적고, 투기과열지구라면 사유서를 붙입니다.

자금조달계획서 작성 순서

• 돈 목록 만들기 - 잔금일까지 들어올 돈을 명의·계좌·종류·시기·금액으로 한 줄씩 적습니다.
• 칸 배정 - 목록의 각 줄을 ②~⑥, ⑧~⑪ 가운데 한 칸에만 넣습니다. 전세금 회수는 ⑥, 산 집 보증금은 ⑨입니다.
• 가족 자금 성격 결정 - 증여면 ④에 신고 여부를, 차입이면 ⑪에 관계를 표시하고 차용증과 이자 계획을 함께 준비합니다.
• 합계 대조 - ⑦+⑫=⑬이 거래금액과 같은지, 공동명의면 각자의 합이 맞는지 확인합니다.
• 지급방식·입주계획 - 계좌이체·승계·현금 금액을 나누고 현금이면 사유를, 입주계획은 실제 계획대로 적습니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 지금 사는 집 전세금은 어느 칸에 적나요?
  본인이 돌려받을 기존 임대보증금은 ⑥ 부동산 처분대금 등에 적습니다. 산 집의 세입자 보증금은 ⑨ 취득주택의 임대보증금입니다.
• 매도인 대출을 그대로 넘겨받으면요?
  ⑧ 금융기관 대출액에 적고, 지급방식에서는 ⑯ 보증금·대출 승계 금액에 넣습니다.
• 대출받은 돈을 예금에 넣어 두었는데 예금으로 적어도 되나요?
  한 돈은 한 칸에만 적습니다. 대출로 마련한 돈이면 ⑧에 적고 ②에는 넣지 않습니다. 두 칸에 모두 적으면 합계가 부풀려집니다.
• 부모님께 받은 돈은 증여와 차입 중 어디에 적나요?
  갚을 의사와 계획이 있으면 ⑪ 그 밖의 차입금, 돌려줄 생각이 없으면 ④ 증여입니다. 증여로 적으면 증여세 신고 여부를 표시해야 합니다.
• 현금으로 일부를 주면 어떻게 적나요?
  ⑰ 현금 및 그 밖의 지급방식 금액에 적고, 계좌이체가 아닌 방식으로 주는 구체적인 사유를 적어야 합니다.
• 입주 계획을 본인입주로 적었다가 임대하면 문제가 되나요?
  계획서의 입주 계획 자체를 바꾸지 못하게 하는 규정은 없지만, 토지거래허가를 받아 산 주택은 허가 목적대로 이용할 의무가 있습니다. 사정이 바뀌었다면 그 이유를 기록해 두십시오.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

이 글과 관련해 지금 상황을 남겨 주세요. 다른 상황이어도 괜찮아요. 남겨 주시면 제가 먼저 읽어 볼게요!

• 채팅으로 끝까지전화 안 하셔도 돼요
• 사진 한 장이면 시작모르는 건 비워 두셔도 돼요
• 금액부터 알려 드려요보시고 맡길지 정하시면 돼요
• 10분 안에 답업무시간 기준 · 알림톡으로 알려요
• 변호사가 직접 읽어요맡을 수 있는 일인지 알려 드려요
• 결과는 문서로같은 채팅방에 문서로 와요

지금 상황을 적어 주세요

변호사에게 보내기

휴대폰 문자로 한 번만 확인할게요 · 금액은 먼저 알려 드려요

법무법인 윤성이 직접 운영해요 · 법률사무는 전부 소속 변호사가 해요

비슷한 상황

• 자금조달계획서는 누가 언제 내야 하나요? 제출 대상·30일 기한·증빙서류 총정리
• 부모님 돈으로 집을 살 때 자금조달계획서에 증여와 차입금 중 무엇으로 적어야 하나요?
• 부부 공동명의로 집을 살 때 자금조달계획서는 어떻게 쓰나요? 지분과 낸 돈이 다르면 배우자 증여가 되나요?
• 집을 사면 자금조달계획서부터 자금출처조사까지 어떻게 이어지나요? 거래신고 뒤 확인 절차 한눈에 보기
• 자금출처조사 대상자는 어떻게 선정되나요? 국세청 자금출처 분석의 계산 방식
• 부모에게 빌린 돈, 세무서는 무엇을 보고 차용인지 증여인지 판단하나요?

이 글은 일반적인 법률 안내입니다. 개별 사안은 사실관계와 자료에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성© 법무법인 윤성 · 무단 복제·자동 수집 금지이 글에 의견 보내기