매매 계약

등기 전 매수인에게서 다시 산 땅, 원래 주인이 내놓으라면 내줘야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 원래 주인이 매수인에게 땅을 넘겨준 뒤라면 그 매수인에게서 다시 산 사람에게 소유권을 내세워 땅을 돌려달라고 할 수 없습니다. 매수인은 등기 전이라도 매매계약에 따라 땅을 점유·사용할 권리가 생기고, 다시 산 사람은 그 권리를 이어받기 때문입니다. 지금은 원래 주인이 첫 매수인에게 땅을 넘겨준 사실과 대금 지급 상태부터 확인해 두십시오.

원래 주인 명의로 등기가 남아 있다고 해서 땅을 곧바로 내줘야 하는 것은 아닙니다. 등기 명의보다 누가 어떤 계약으로 넘겨받았는지가 먼저입니다.

이런 상담이 많습니다

2023년 9월 A씨는 B씨에게 농지 옆 나대지를 3억원에 팔기로 하고, 잔금과 등기서류는 나중에 주고받기로 한 채 땅부터 넘겨주었습니다. B씨는 2024년 5월 이 땅을 C씨에게 3억 5,000만원에 다시 팔고 넘겨주었습니다. 2025년 인근이 개발지구로 지정돼 땅값이 오르자 A씨는 등기가 아직 자기 앞으로 있다며 C씨에게 땅을 내놓으라고 했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

등기 전 매수인에게서 다시 산 사람도 점유할 권리가 있나요?

있습니다. 대법원 1998. 6. 26. 선고 97다42823 판결은 토지 매수인이 소유권이전등기를 받지 않았더라도 매매계약의 이행으로 토지를 인도받았다면 이를 점유·사용할 권리가 생기고, 그 매수인에게서 다시 산 사람도 그 점유·사용권을 취득한다고 보았습니다. 그래서 매도인은 다시 산 사람에게 소유권에 기한 물권적 청구권을 행사할 수 없습니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 소유자의 반환 청구에 대해 점유자가 그 물건을 점유할 권리가 있으면 반환을 거부할 수 있다고 정합니다. 땅값이 올랐다는 사정은 이 결론을 바꾸지 못합니다.

원래 주인에게 등기를 넘겨받으려면 어떻게 하나요?

다시 산 사람은 첫 매수인을 대위해 원래 주인에게 첫 매수인 앞으로 이전등기를 하라고 청구하고, 이어 첫 매수인에게 자기 앞으로 이전등기를 청구합니다. 채권자는 자기 채권을 보전하기 위해 채무자의 권리를 행사할 수 있습니다.

다만 첫 매수인이 원래 주인에게 잔금을 치르지 않았다면 원래 주인은 잔금을 받을 때까지 등기서류를 넘겨주지 않겠다고 할 수 있습니다. 매도인과 매수인의 의무는 특별한 약정이 없으면 동시에 이행해야 하므로, 대위 청구에서도 잔금 지급과 맞바꾸는 판결이 나올 수 있습니다.

첫 매수인이 잔금을 안 내 원래 주인이 계약을 해제하면 어떻게 되나요?

사정이 달라질 수 있습니다. 매수인이 대금을 내지 않으면 매도인은 상당한 기간을 정해 이행을 최고하고 그 기간 안에 이행이 없을 때 계약을 해제할 수 있습니다. 적법하게 해제되면 첫 매수인의 점유·사용권의 근거가 사라지므로, 다시 산 사람이 해제로부터 보호되는 제3자에 해당하는지를 등기 여부 등과 함께 따져야 합니다.

해제되더라도 제3자의 권리를 해하지 못한다는 규정이 있지만, 등기를 갖추지 못한 전매수인이 여기에 들어가는지는 사안별로 다툼이 큽니다. 원래 주인의 해제 통지를 받았다면 첫 매수인에게 잔금 지급을 요구하거나 대신 변제하는 방안을 서둘러 검토해야 합니다.

전매 토지 인도 요구 대응 순서

• 인도 사실 확인 - 원래 주인이 첫 매수인에게 땅을 넘겨준 날과 방식을 확인합니다. 점유·사용권의 출발점입니다.
• 매매계약서 확보 - 두 번의 매매계약서와 대금 지급 내역을 모읍니다. 권리가 이어졌다는 증거가 됩니다.
• 잔금 상태 점검 - 첫 매수인이 원래 주인에게 잔금을 치렀는지 확인합니다. 미지급이면 해제 위험이 있습니다.
• 인도 거부 회신 - 원래 주인의 인도 요구에 점유할 권리가 있다는 취지로 서면 회신합니다. 이후 소송에서 입장이 일관됩니다.
• 대위 등기 청구 - 첫 매수인을 대위해 원래 주인에게 이전등기를 청구합니다. 필요하면 처분금지가처분을 함께 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 첫 매매계약에 전매 금지 특약이 있거나 원래 주인이 이미 해제를 통지했다면 계약서와 통지서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매 분쟁의 소유권이전등기 청구와 인도 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 등기가 원래 주인에게 있으면 땅을 내줘야 하나요?
  원래 주인이 매매계약에 따라 땅을 넘겨준 뒤라면 내주지 않아도 됩니다. 대법원 1998. 6. 26. 선고 97다42823 판결은 등기 전 매수인이 인도받으면 점유·사용할 권리가 생기고, 그 매수인에게서 다시 산 사람도 그 권리를 취득한다고 보았습니다.
• 땅값이 올랐다는 이유로 계약을 무를 수 있나요?
  땅값 상승만으로는 매매계약을 해제하거나 땅을 되찾을 수 없습니다. 소유자의 반환 청구에 대해 점유자가 점유할 권리가 있으면 반환을 거부할 수 있고, 매수인과 전매수인의 점유·사용권은 계약에서 나온 정당한 권리입니다.
• 원래 주인에게 직접 등기를 청구할 수 있나요?
  원래 주인과 직접 계약하지 않았다면 직접 청구는 어렵고, 첫 매수인을 대위해 원래 주인에게 첫 매수인 앞으로 이전등기를 청구하는 방식을 씁니다. 채권자는 자기 채권을 보전하기 위해 채무자의 권리를 행사할 수 있습니다. 세 사람이 합의하면 중간생략등기도 가능합니다.
• 첫 매수인이 잔금을 안 냈으면 어떻게 되나요?
  원래 주인은 잔금을 받을 때까지 등기서류 교부를 거절할 수 있고, 최고한 뒤 계약을 해제할 수도 있습니다. 매도인과 매수인의 의무는 특별한 약정이 없으면 동시에 이행해야 하므로, 전매수인이 대신 잔금을 치르고 등기를 받는 방안을 검토합니다.
• 원래 주인이 해제 통지를 보내면 바로 나가야 하나요?
  바로 나갈 필요는 없고 해제가 적법한지부터 따져야 합니다. 매수인이 대금을 내지 않을 때 매도인은 상당한 기간을 정해 최고하고 그 기간 안에 이행이 없어야 해제할 수 있습니다. 최고를 하지 않았거나 기간이 짧았다면 해제 효력을 다툴 수 있습니다.
• 원래 주인이 다른 사람에게 또 팔면 어떻게 하나요?
  이중매매로 제3자가 먼저 등기를 마치면 땅을 확보하기 어려워집니다. 이를 막으려면 대위 등기 청구와 함께 처분금지가처분을 신청해 두는 것이 좋습니다. 가처분은 현상이 바뀌면 권리를 실행하기 매우 곤란해질 염려가 있을 때 할 수 있습니다.

비슷한 상황

• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 계약금을 걸었는데 계약을 깨고 싶습니다
• 돈을 떼일 것 같은데 상대 재산을 묶을 수 있나요?

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