주택 임대차

잔금 전 매수인에게서 전세를 얻었는데 매매가 깨지면 원래 집주인에게 대항할 수 없나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 매도인이 잔금을 받기 전 매수인에게 임대 권한을 주었는데 매매가 해제되면 임차인은 원래 집주인에게 대항할 수 없습니다. 대법원 95다32037 판결이 대항요건과 확정일자를 갖췄어도 같다고 보았습니다. 지금은 계약 상대방인 매수인에게 보증금을 회수할 방법부터 정리하십시오.

이미 들어와 사는 중이라도 바로 짐을 빼야 하는 것은 아닙니다. 원래 집주인이 명도를 청구하더라도 보증금 회수 방법을 먼저 정리할 시간이 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 10월 빌라를 사기로 하고 계약금만 낸 매수인과 보증금 1억8,000만원에 전세계약을 맺었습니다. 매도인은 잔금 전이지만 매수인이 전세를 놓아도 좋다고 했고, A씨는 입주해 전입신고와 확정일자를 마쳤습니다. 2026년 2월 매수인이 잔금을 치르지 못해 매매계약이 해제되자 매도인은 A씨에게 집을 비우라고 했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

매매가 깨지면 왜 원래 집주인에게 대항하지 못하나요?

매도인이 잔금을 받기 전에 매수인에게 전세를 놓을 권한을 준 것은 매매계약이 해제되면 그 권한도 사라진다는 조건이 붙은 것으로 보기 때문입니다. 대법원은 매매계약이 해제되어 매수인이 임대 권한을 잃으면, 임차인은 권한 없는 사람과 계약한 임차인과 같아져 매도인의 명도 청구에 대항할 수 없다고 판단했습니다.

이 결론은 임차인이 입주와 전입신고로 대항요건을 갖추고 확정일자까지 받았더라도 같습니다. 대항력은 임대할 권한이 있는 사람과 맺은 임대차를 전제로 하기 때문입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」에서도 대항력은 인도와 주민등록을 마친 다음 날 생기지만, 임대인에게 처분이나 임대 권한이 없으면 소유자에게 주장할 수 없습니다.

매수인에게서 빌렸어도 보호받는 경우는 없나요?

있습니다. 매매계약을 이행하면서 집을 넘겨받은 매수인에게서 해제 전에 집을 빌려 대항요건까지 갖춘 임차인은 계약 해제로 권리를 침해받지 않는 제3자로 보호받은 사례가 있습니다.

두 판례의 차이는 매수인이 가진 임대 권한의 성격입니다. 잔금도 받지 않은 매도인이 해제를 전제로 임대만 허락한 것인지, 매매 이행으로 집이 이미 매수인에게 넘어가 매수인이 사용·수익할 지위에 있었는지를 봅니다. 계약서의 특약, 잔금 지급 여부, 인도 시점이 판단 자료가 되므로 사안별로 따져야 합니다.

보증금은 누구에게 돌려받나요?

보증금은 계약 상대방인 매수인에게 돌려받는 것이 원칙입니다. 매수인이 임대 권한을 잃어 집을 사용하게 해 줄 수 없게 되었으므로 임대차계약을 해제하고 보증금 반환과 손해배상을 청구할 수 있습니다.

매도인은 계약 당사자가 아니므로 보증금 반환 의무를 지지 않는 것이 원칙입니다. 다만 매도인이 매수인에게 받은 계약금을 돌려주어야 하거나 매수인이 매도인에게 받을 돈이 있으면, 그 돈을 가압류해 보증금 회수 재원으로 삼는 방법을 검토합니다. 매수인에게 다른 재산이 없다면 이 방법이 현실적인 회수 경로가 될 수 있습니다.

매매 해제 후 임차인 대응 순서

• 계약 경위 정리 - 매수인과 계약한 날, 잔금 지급 여부, 매도인이 임대를 허락한 방식을 적습니다. 어느 판례가 적용될지 가립니다.
• 해제 사실 확인 - 매매계약이 언제, 어떤 이유로 해제됐는지 확인합니다. 해제 통지서를 받아 둡니다.
• 매수인에게 반환 청구 - 계약 상대방인 매수인에게 보증금 반환을 내용증명으로 청구합니다. 도달한 날짜를 남깁니다.
• 회수 재원 확보 - 매수인이 매도인에게 받을 계약금 반환채권 등을 가압류합니다. 다른 재산도 찾습니다.
• 명도 협의 - 매도인의 명도 청구에는 이사 시기를 협의합니다. 보증금 회수 전망을 보고 결정합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매수인이 이미 잔금 대부분을 치렀거나 매도인이 임대차를 알고 받아들인 사정이 있는 경우에 해당하면 매매계약서와 임대 동의서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 확정일자를 받았는데도 대항할 수 없나요?
  대항할 수 없습니다. 대법원은 해제조건부로 임대 권한을 받은 매수인과 계약한 경우 매매계약이 해제되면, 임차인이 대항요건을 갖추고 확정일자를 받았더라도 매도인의 명도 청구에 대항할 수 없다고 보았습니다. 확정일자는 권한 있는 임대인과의 계약을 전제로 합니다.
• 매도인이 명도소송을 걸면 바로 나가야 하나요?
  판결이 확정되고 집행되기 전까지는 강제로 쫓겨나지 않습니다. 다만 대항할 근거가 없으면 소송에서 이기기 어렵고, 점유 기간의 사용료를 부당이득으로 물어야 할 수 있습니다. 보증금 회수 가능성을 보고 이사 시기를 협의하는 편이 부담이 적습니다.
• 매수인이 보증금을 돌려주지 않으면요?
  매수인이 임대 권한을 잃어 집을 사용하게 해 줄 수 없게 된 것이므로 임대차계약을 해제하고 보증금 반환과 손해배상을 청구합니다. 지급명령이나 소송으로 집행권원을 받고, 매수인의 재산이나 매도인에게 받을 채권에 집행합니다.
• 매수인과 계약할 때 무엇을 받아 두어야 하나요?
  매도인이 임대를 허락한다는 동의서, 잔금 지급 예정일과 지급 여부, 매매계약서 사본을 받아 둡니다. 가능하면 잔금 지급과 소유권이전등기가 끝난 뒤 계약하거나, 보증금은 등기 후에 치르는 방식으로 위험을 줄입니다.
• 매수인에게서 빌렸는데 보호받은 판례도 있나요?
  있습니다. 매매 이행으로 집을 인도받은 매수인에게서 해제 전에 집을 빌려 대항요건을 갖춘 임차인은 해제로 권리를 침해받지 않는 제3자로 보아 매도인에게 대항할 수 있다고 본 판례가 있습니다. 매수인의 지위와 권한의 성격이 두 판례를 가릅니다.
• 중개사에게 책임을 물을 수 있나요?
  중개사가 계약 상대방이 등기상 소유자가 아니고 매매 잔금 전이라는 사정과 그 위험을 설명하지 않았다면 설명 의무 위반으로 손해배상을 청구할 수 있는지 검토합니다. 중개대상물 확인·설명서에 소유자와 임대인이 어떻게 적혀 있었는지부터 확인합니다.

비슷한 상황

• 임차인이 나가지 않는데 내보낼 수 있나요?
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 돈을 떼일 것 같은데 상대 재산을 묶을 수 있나요?

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