등기·명의신탁
잔금을 안 준 매수인 명의로 보존등기까지 된 신축 건물, 계약 해제하고 건축주 명의를 되찾을 수 있나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신
네, 사용승인을 받지 않은 채 소유권보존등기만 된 건물이라면 계약을 해제하고 보존등기 말소와 함께 건축주명의변경을 청구할 수 있습니다. 대법원 2008다72844 판결은 건축법상 절차가 남아 있는 건물의 원시취득자는 건축주명의변경을 구할 소의 이익이 있다고 보았습니다. 지금은 매수인에게 기간을 정해 잔금 지급을 최고하는 내용증명부터 보내십시오.
매수인이 잔금을 계속 미루면, 2주 안팎의 상당한 기간을 정해 잔금 지급을 최고하고 그 안에 내지 않으면 계약을 해제한다는 내용증명을 보내십시오. 이행 촉구 없이 바로 해제하면 해제의 효력을 다툴 여지가 생깁니다.
건축주 명의를 넘겨주었다고 해서 건물 소유권까지 넘어간 것은 아닙니다. 건축허가서의 건축주 명의는 소유권을 공시하는 수단이 아닙니다.
이런 상담이 많습니다
A씨는 지하 2층, 지상 6층 건물을 짓다가 골조 공사를 마친 2024. 9. B씨에게 건물 권리를 7억원에 넘기기로 하고 건축주 명의도 바꿔 주었습니다. B씨는 잔금 4억원을 내지 않았고, 2025. 3. B씨 채권자의 가압류 촉탁으로 B씨 명의 보존등기가 되었습니다. 가압류는 2025. 12. 해제됐지만 건물은 아직 사용승인을 받지 못했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
건축주 명의를 넘기면 소유권도 넘어가나요?
넘어가지 않습니다. 건축허가는 건축행위의 금지를 풀어 주는 행정처분일 뿐 허가받은 사람에게 권리를 주는 것이 아니고, 건축허가서는 건물 권리 변동의 공시방법이 아니며 추정력도 없습니다. 그래서 건축 중인 건물의 소유자와 건축주 명의가 반드시 같아야 하는 것도 아닙니다.
독립한 건물로 볼 수 있을 만큼 공사를 진행한 사람은 그 건물을 원시취득합니다. 이 사례처럼 매도인이 골조를 70% 이상 올려 독립 건물의 모습을 갖춘 뒤 권리를 넘기기로 했다면, 원시취득자는 매도인입니다.
보존등기가 된 건물도 건축주명의변경을 청구할 수 있나요?
사용승인까지 마친 건물이라면 청구할 수 없지만, 사용승인 전이라면 청구할 수 있습니다. 공사가 끝나 사용승인을 받고 보존등기까지 된 건물은 더는 허가 내용에 따른 건축이 남아 있지 않아 명의변경의 이익이 없습니다. 반면 독립 건물로 완성됐어도 사용승인 등 건축법상 절차를 마치지 않은 채 보존등기만 된 경우에는 원시취득자가 자기 명의로 남은 절차를 밟아야 하므로 소의 이익이 인정됩니다.
| 건물 상태 | 소의 이익 |
|---|---|
| 건축 중 | 있음 |
| 보존등기, 사용승인 전 | 있음 |
| 사용승인 후 보존등기 | 없음 |
- 건축 중
- 소의 이익: 있음
- 보존등기, 사용승인 전
- 소의 이익: 있음
- 사용승인 후 보존등기
- 소의 이익: 없음
출처 - 대법원 2009. 2. 12. 선고 2008다72844 판결, 대법원 2007. 12. 27. 선고 2006다60229 판결
건축 중인 건물을 양수한 사람이 양도인을 상대로 건축주명의변경을 청구하는 소도 소의 이익이 있다는 것이 판례입니다. 명의변경은 공사를 계속하거나 완공 후 보존등기를 하는 데 필요하기 때문입니다.
계약을 해제하면 무엇을 청구하나요?
해제하면 각 당사자는 원상회복 의무를 집니다. 매도인은 매수인 명의의 소유권보존등기 말소와 건축주 명의를 매도인 앞으로 되돌리는 절차 이행을 청구하고, 받은 중도금 등은 이자를 붙여 돌려주게 됩니다. 두 의무는 서로 맞물리므로 정산 금액을 미리 계산해 둡니다.
해제는 제3자의 권리를 해하지 못합니다. 이 사례에서는 매수인 채권자의 가압류가 이미 해제되어 이 문제가 없지만, 가압류나 근저당권이 남아 있다면 그 권리자와의 관계를 따로 정리해야 합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제544조, 제548조와 「건축법」 제22조를 기준으로 판단합니다.
건축주명의변경 회복 대응 순서
- 이행 촉구 내용증명 - 기간을 정해 잔금 지급을 최고를 합니다. 해제의 전제 조건입니다.
- 해제 통지 - 기간 안에 이행이 없으면 계약 해제를 통지합니다. 도달 여부를 기록합니다.
- 등기부 확인 - 보존등기 뒤 가압류·근저당 같은 제3자 권리가 있는지 확인합니다.
- 처분금지가처분 - 매수인이 건물을 다시 처분하지 못하게 가처분을 신청합니다.
- 본안 소송 - 보존등기 말소와 건축주명의변경절차 이행을 함께 청구합니다.
여기까지는 일반 기준이고, 매수인이 공사를 이어서 해 건물 가치가 크게 늘었거나 사용승인까지 받았다면 공사 내역과 대장을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 신축 건물 매매 해제에 따른 소유권보존등기 말소·건축주명의변경 소송을 수행합니다.
- 1
잔금 이행 촉구
상당한 기간 지정
- 2
계약 해제
기간 내 불이행 시 통지
- 3
처분금지가처분
재처분 차단
- 4
본안 소송
보존등기 말소·명의변경
실무상 착안점
건축주 명의를 넘겨주면 건물도 넘어간 것이라고 생각하는 분이 많습니다. 매수인 명의로 보존등기까지 되면 되돌릴 수 없다고 체념하기도 합니다. 실제로는 원시취득자가 누구인지와 사용승인 여부에 따라 되찾을 길이 남아 있습니다.
그래서 공사 진행 기록이 결론을 정합니다. 권리를 넘기기로 한 날의 공정률, 골조 완성 여부를 보여 주는 사진과 감리 보고서, 건축주 명의변경 신고일, 잔금 약정일을 정리해 두어야 합니다. 이행 촉구와 해제 통지는 내용증명으로 보내고 도달 확인서를 보관합니다.
이 자료는 원시취득자가 매도인이라는 점과 사용승인 전이라는 점을 증명해 소의 이익을 뒷받침합니다. 해제 통지의 도달일은 원상회복 이자 계산의 기준도 되므로 소송 내내 쓰입니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 신축 건물 매매 해제에 따른 소유권보존등기 말소·건축주명의변경 소송을 수행해 왔으며, 원시취득자와 사용승인 여부를 먼저 확인한 뒤 이행 촉구·해제와 가처분, 본안 소송 순서로 대응합니다.
- 명도·임대차 분쟁
- 가압류·가처분 신청
- 강제집행·채권추심
- 회생·파산 절차 대리
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
건물 권리양도 계약서, 공정률을 보여 주는 사진·감리 보고서, 건축허가서와 건축주 명의변경 신고 자료, 건물 등기부등본을 준비해 주시면, 원시취득자, 해제 요건 충족 여부, 보존등기 말소와 명의변경 청구 가능성을 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
비슷한 상황
출처
- 대법원 2009. 2. 12. 선고 2008다72844 판결
- 민법 제544조
- 건축법 제11조 제1항
- 건축법 제22조 제1항
- 대법원 2007. 12. 27. 선고 2006다60229 판결
- 민법 제548조 제1항
- 민법 제548조 제2항
2026.09.30 기준으로 조문을 확인했습니다.
이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성