상가 임대차

커피전문점 점포를 계약하기 전 건축물대장과 등기부에서 무엇을 봐야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

커피전문점 점포는 계약 전에 건축물대장에서 호실 용도가 근린생활시설인지, 등기사항증명서에서 근저당과 압류가 얼마나 있는지 확인해야 합니다. 식품위생법 시행규칙 제42조 제2항에 따라 구청이 영업신고 때 건축물대장을 확인하고, 용도가 다르면 건축법 제19조의 용도변경이 필요합니다. 지금은 계약금을 보내기 전에 부동산종합공부와 등기사항증명서부터 열람해 두십시오.

서류를 전부 따로 떼러 다닐 필요는 없습니다. 부동산종합공부를 열람하면 건축물대장·토지대장·토지이용계획을 한 번에 볼 수 있고, 등기사항증명서만 따로 발급받으면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

P씨는 2025년 12월 역세권 건물 2층 180㎡ 점포를 보증금 4,000만원, 월세 250만원에 빌려 커피전문점을 열려고 했습니다. 중개사는 1층과 같은 상가라고 했지만 건축물대장을 떼어 보니 2층은 사무소(업무시설)로 되어 있었고, 등기사항증명서 을구에는 설정 금액 12억원의 근저당이 설정돼 있었습니다. P씨는 계약서에 「임대인이 계약금 수령 후 30일 안에 휴게음식점 용도로 용도변경을 마치지 못하면 계약을 해제하고 계약금을 돌려준다」는 특약을 넣고, 잔금일에 사업자등록 신청과 확정일자를 함께 받기로 했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

건축물대장에서는 무엇을 확인하나요?

건축물대장에서는 임차할 호실의 용도, 면적, 소유자를 확인합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「식품위생법」 시행규칙은 휴게음식점 영업신고를 받을 때 구청이 건축물대장과 토지이용계획확인서를 직접 확인하도록 하고, 커피전문점 같은 휴게음식점은 바닥면적 합계 300㎡ 미만이면 제1종 근린생활시설, 그 이상이면 제2종 근린생활시설 용도에 해당합니다.

용도가 사무소(업무시설)나 주택이면 근린생활시설로 용도를 바꿔야 합니다. 주거업무시설군에서 근린생활시설군으로 바꾸는 것은 상위군으로의 변경이라 구청의 허가가 필요하고, 비용과 기간이 들기 때문에 계약 전에 임대인과 누가 언제까지 할지 정해야 합니다. 대장상 소유자와 등기사항증명서의 소유자가 같은지도 함께 봅니다.

등기사항증명서에서는 무엇을 확인하나요?

갑구에서는 소유자와 압류·가압류·가처분·가등기를, 을구에서는 근저당권·전세권 같은 제한물권을 확인합니다. 선순위 근저당 설정 금액이 건물 시세에 가깝다면 경매가 진행될 때 보증금을 돌려받기 어렵습니다.

임차인은 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 그다음 날부터 대항력이 생기고, 여기에 확정일자까지 받으면 경매나 공매 때 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 받을 수 있습니다. 그래서 잔금일에 사업자등록 신청과 확정일자를 함께 챙겨야 합니다.

계약서 특약에는 무엇을 넣어야 하나요?

용도변경, 업종, 권리금, 원상회복 범위, 주차장 이용처럼 나중에 다툼이 생기기 쉬운 사항을 특약으로 구체적으로 적습니다. 예를 들어 「휴게음식점 영업신고가 수리되지 않으면 계약을 해제하고 계약금을 반환한다」는 조건, 같은 건물 안 동종 업종 입점 제한, 인테리어 시설의 원상회복 범위를 적어 두면 분쟁을 줄일 수 있습니다.

권리금은 계약서에 적지 않았더라도 임대차 종료 무렵 신규 임차인에게서 받을 기회가 법으로 보호됩니다. 임대인은 계약이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지 임차인이 주선한 신규 임차인에게서 권리금을 받는 것을 방해해서는 안 됩니다.

커피전문점 점포 계약 대응 순서

• 공부 열람 - 부동산종합공부로 건축물대장·토지대장·토지이용계획을 한 번에 봅니다. 지번과 호실이 실제 점포와 같은지 확인합니다.
• 용도 확인 - 호실 용도가 근린생활시설인지, 면적에 따라 제1종·제2종 중 무엇인지 봅니다.
• 등기 확인 - 갑구의 압류·가압류와 을구의 근저당 설정 금액을 확인합니다. 잔금 직전에 한 번 더 발급합니다.
• 특약 작성 - 용도변경 책임과 기한, 영업신고 불수리 시 해제, 업종 제한, 원상회복 범위를 적습니다.
• 대항력 확보 - 잔금일에 점포를 인도받고 사업자등록 신청과 확정일자를 함께 받습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물에 위반건축물 표시가 있거나 집합건물 관리규약에 업종 제한이 있다면 대장 표시와 규약 원문을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 계약 검토와 보증금·권리금 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 건축물대장 용도가 사무소면 카페를 못 하나요?
  용도를 바꾸기 전에는 영업신고가 어렵습니다. 식품위생법 시행규칙 제42조 제2항에 따라 구청은 영업신고 때 건축물대장을 확인하고, 건축법 제19조 제2항 제1호는 주거업무시설군에서 근린생활시설군처럼 상위군으로 바꾸는 용도변경을 허가 대상으로 정합니다. 계약 전에 용도변경 책임과 기한을 특약으로 정해야 합니다.
• 카페 면적이 넓으면 용도가 달라지나요?
  달라집니다. 건축법 시행령 별표 1은 휴게음식점·제과점 등으로서 같은 건축물 안에서 바닥면적 합계가 300㎡ 미만이면 제1종 근린생활시설, 300㎡ 이상이면 제2종 근린생활시설로 분류합니다. 같은 건물의 다른 휴게음식점 면적이 합산될 수 있으므로 대장상 용도를 확인해야 합니다.
• 근저당이 있는 건물에 들어가도 되나요?
  근저당 설정 금액과 건물 시세를 비교해 판단합니다. 상가건물 임대차보호법 제5조 제2항의 우선변제권은 대항요건과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 후순위 권리자보다 앞서는 것이므로, 먼저 설정된 근저당보다는 뒤에 배당받습니다. 선순위 근저당 설정 금액이 시세에 가깝다면 경매 때 보증금 회수가 어렵습니다.
• 대항력은 언제부터 생기나요?
  점포를 인도받고 사업자등록을 신청한 다음 날부터 생깁니다. 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항이 이 요건을 정하고, 제3조 제2항에 따라 그 뒤 건물이 팔려도 새 소유자가 임대인 지위를 승계합니다. 잔금일에 인도와 사업자등록 신청을 같이 하는 것이 안전합니다.
• 계약서에 권리금 조항이 없으면 권리금을 못 받나요?
  법으로 권리금 회수 기회가 보호됩니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항은 임대인이 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 임차인이 주선한 신규 임차인에게서 권리금을 받는 것을 방해하지 못하게 합니다. 다만 대규모 점포 등 일부 상가는 적용이 제외되므로 확인이 필요합니다.
• 영업신고가 안 되면 계약을 해제할 수 있나요?
  특약이 있으면 해제할 수 있습니다. 용도 문제로 영업신고가 수리되지 않는 경우를 해제 사유로 정해 두지 않으면 임대인의 채무불이행을 따로 증명해야 해서 다툼이 길어집니다. 식품위생법 시행규칙 제42조 제2항에 따라 구청이 건축물대장을 확인하므로 계약서에 영업신고 수리를 조건으로 적어 두는 것이 좋습니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 계약금을 걸었는데 계약을 깨고 싶습니다

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