주택 임대차

집주인 동의받고 전대한 집이 경매로 넘어가면 전차인도 버틸 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 임차인이 근저당보다 먼저 대항력을 갖췄고 임대인 동의를 받아 전대했다면 전차인도 보증금 반환 때까지 집을 쓸 수 있습니다. 판례는 전차인이 임차인의 전입신고기간 안에 전입하고 점유를 이어 가면 원래 임차인의 대항력이 그대로 유지된다고 봅니다. 지금은 임차인의 전입일과 근저당 설정일, 전차인의 전입일을 등기부와 주민등록초본으로 대조해 두십시오.

경매 매수인이 집을 비워 달라는 내용증명을 보냈다고 해서 곧바로 짐을 뺄 필요는 없습니다. 보증금을 돌려받을 때까지 점유할 권리가 있는지부터 확인하면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 4월 보증금 2억원에 아파트를 빌려 전입신고를 마쳤고, 그 뒤 2023년 9월 집주인이 은행에 근저당권을 설정했습니다. 2025년 A씨는 지방 발령으로 집주인의 동의를 받아 B씨에게 전대했고, B씨는 A씨가 나가기 전에 전입신고를 마치고 살기 시작했습니다. 2026년 은행이 경매를 신청해 C씨가 낙찰받았고, C씨는 B씨에게 집을 비우라고 요구했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

전대하면 원래 임차인의 대항력이 사라지나요?

임대인의 동의를 받은 전대라면 사라지지 않습니다. 대항력은 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 생기고, 점유와 주민등록이 계속되어야 유지됩니다. 전대로 임차인이 나가더라도, 전차인이 임차인의 주민등록 퇴거일부터 주민등록법상 전입신고기간 안에 전입신고를 하고 집을 넘겨받아 계속 점유하면 원래 임차인의 대항력은 동일성을 유지한 채 이어집니다.

대법원 1988. 4. 25. 선고 87다카2509 판결은 동의받은 양수인이나 전차인의 점유와 주민등록이 원래 임차권의 공시방법을 대신한다고 보았습니다. 이미 원래 임대차의 대항을 받는 제3자에게 더 큰 불이익을 주지 않고, 임차인이 전대로 보증금을 회수하기 쉽게 하려는 취지입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」에서도 이 구조는 같습니다.

동의 없는 전대는 이 보호를 받지 못합니다. 임차인은 임대인의 동의 없이 임차물을 전대하지 못하므로, 무단 전대라면 전차인은 경매 매수인에게 대항하기 어렵습니다.

경매 매수인에게 전차인이 보증금 반환을 이유로 버틸 수 있나요?

있습니다. 임차인의 대항력이 근저당권 설정보다 앞서면 경매로 소유권을 취득한 매수인은 임대인의 지위를 이어받습니다. 그러면 임차인은 보증금을 돌려받을 때까지 집을 넘겨주지 않겠다는 동시이행 항변을 할 수 있고, 적법하게 전차한 전차인도 이 항변을 원용해 보증금 반환 때까지 점유·사용할 수 있습니다.

동시이행 항변은 쌍무관계에서 상대방이 이행을 제공할 때까지 내 이행을 거절하는 권리입니다. 매수인이 원래 임차인에게 보증금을 돌려주거나 이행을 제공하면 전차인도 집을 넘겨줘야 합니다.

근저당과 전입이 같은 날이면 누가 앞서나요?

근저당권이 앞섭니다. 대항력은 전입신고를 한 날이 아니라 그 다음 날 0시부터 생기므로, 같은 날 설정된 근저당권보다 늦습니다. 이 경우 임차인과 전차인은 경매 매수인에게 대항하지 못하고, 배당요구로 보증금을 회수하는 방법을 따져야 합니다.

전차인 경매 대항 대응 순서

• 날짜 대조 - 임차인의 전입일, 근저당권 설정일, 전차인의 전입일을 순서대로 적습니다. 임차인 전입 다음 날이 근저당보다 앞서야 합니다.
• 전대 동의 확인 - 임대인의 전대 동의서나 문자를 찾습니다. 동의가 없으면 대항력 승계를 주장하기 어렵습니다.
• 전입 공백 점검 - 임차인 퇴거일과 전차인 전입일 사이가 14일 안인지 확인합니다. 공백이 길면 대항력이 끊겼다는 다툼이 생깁니다.
• 배당 상황 확인 - 원래 임차인이 배당요구를 했는지, 배당으로 보증금을 다 받는지 확인합니다. 전액 배당되면 점유할 근거가 사라집니다.
• 인도 요구 회신 - 매수인의 인도 요구에 보증금 반환과 동시이행을 주장하는 회신을 보냅니다. 인도명령 절차에서 같은 주장을 하게 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 원래 임차인이 경매에서 배당요구를 했거나 전대차 기간이 원래 임대차 기간보다 길면 배당표와 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 절차의 명도·임대차 분쟁과 배당이의 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 전차인이 전입신고를 늦게 하면 어떻게 되나요?
  원래 임차인이 퇴거한 날부터 14일 안에 전차인이 전입신고를 하지 않으면 대항력이 끊겼다는 주장을 받을 수 있습니다. 판례는 전차인이 주민등록법상 전입신고기간 안에 전입하고 점유를 이어 갈 때 대항력이 유지된다고 보았습니다. 늦었다면 새 전입일 다음 날 기준으로 순위를 다시 따지게 됩니다.
• 집주인 동의 없이 전대했으면요?
  무단 전대라면 전차인은 원래 임차인의 대항력을 이어받았다고 주장하기 어렵습니다. 민법 제629조 제1항은 임대인의 동의 없는 전대를 금지하고, 판례가 대항력 존속을 인정한 것도 임대인의 동의를 얻은 적법한 전대에 한한 것입니다. 동의가 묵시적으로 있었다는 사정은 전차인이 증명해야 합니다.
• 매수인이 보증금을 줘야 나가면 되나요?
  그렇습니다. 대항력 있는 임차인에 대해 매수인은 임대인 지위를 승계하므로 보증금 반환 의무를 집니다. 임차인은 보증금을 받을 때까지 인도를 거절할 수 있고, 적법한 전차인도 이 항변을 원용할 수 있습니다. 매수인이 보증금을 지급하거나 이행을 제공하면 인도해야 합니다.
• 원래 임차인이 배당을 받으면 어떻게 되나요?
  원래 임차인이 배당요구를 해서 보증금 전액을 배당받으면 동시이행 항변의 근거인 보증금반환채권이 없어지므로 전차인도 더 점유할 수 없습니다. 일부만 배당받았다면 남은 보증금에 대해 매수인에게 대항할 수 있는지를 따져야 합니다. 배당표를 먼저 확인하십시오.
• 대항력은 전입한 날부터 생기나요?
  아닙니다. 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에게 효력이 생깁니다. 그래서 전입일과 같은 날 근저당권이 설정되면 근저당권이 앞서고, 그 근저당권에 기한 경매의 매수인에게는 대항하지 못합니다. 등기부의 접수일과 초본의 전입일을 나란히 놓고 비교해 보십시오.
• 매수인이 인도명령을 신청하면 어떻게 하나요?
  인도명령 심문 과정에서 원래 임차인의 대항력이 근저당보다 앞선다는 점, 임대인 동의를 받아 전대했다는 점, 보증금을 아직 돌려받지 못했다는 점을 자료로 주장합니다. 대법원 87다카2509 판결의 법리대로 전차인도 보증금 반환 때까지 점유할 권리가 있다는 근거가 됩니다.

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