상가 임대차

전대인이 월세를 밀려 계약이 해지됐는데, 통지 못 받은 전차인도 나가야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

원칙적으로 나가야 합니다, 임차인(전대인)의 2기 차임 연체를 이유로 한 해지는 전차인에게 통지하지 않아도 전차인에게 효력이 있고, 해지 의사가 임차인에게 도달한 즉시 임대차가 끝납니다. 전차인이 전대인에게 차임을 모두 냈다는 사정도 임대인에게는 대항 사유가 되지 않습니다. 지금은 전대인에게 낸 차임과 보증금 내역을 정리해 전대인에게 반환과 손해배상을 청구할 준비를 하십시오.

인도 요구를 받은 날 바로 짐을 뺄 필요는 없습니다. 해지 요건을 확인하고 전대인에게 보증금을 돌려받을 방법을 정리한 뒤 이사 일정을 협의해도 됩니다.

이런 상담이 많습니다

P씨는 2025년 3월 단독주택 임차인에게서 2층을 월 차임 90만원에 전차했고, 집주인도 전대에 서면으로 동의했습니다. P씨는 매달 전대인에게 차임을 꼬박꼬박 보냈지만, 전대인은 2026년 6월과 7월 두 달치 월세 240만원을 집주인에게 내지 않았습니다. 집주인은 8월 초 전대인에게 해지 통지를 보낸 뒤 P씨에게 집을 비워 달라고 했고, P씨는 「나는 해지 통지를 받은 적이 없고 월세도 다 냈다」며 거절했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

전차인에게 해지 통지가 없었는데 해지가 유효한가요?

유효합니다. 민법은 임대차가 해지통고로 끝난 경우에만 적법한 전차인에게 사유를 통지해야 해지로 전차인에게 대항할 수 있다고 정합니다. 대법원 2012. 10. 11. 선고 2012다55860 판결은 임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액에 이르러 임대인이 해지한 경우에는 전차인에게 통지하지 않아도 해지로 전차인에게 대항할 수 있고, 해지 의사표시가 임차인에게 도달하는 즉시 임대차가 끝난다고 보았습니다.

그래서 해지통고의 경우 전차인에게 주어지는 6월의 유예기간도 연체 해지에는 적용되지 않습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」도 같은 구조입니다.

전대인에게 월세를 다 냈는데도 나가야 하나요?

나가야 합니다. 임대인의 동의를 얻은 전대차의 전차인은 임대인에게 직접 의무를 지지만, 전대인에게 차임을 낸 것으로 임대인에게 대항하지 못합니다. 전대인이 받은 월세를 임대인에게 넘기지 않은 것은 전대인과 임대인 사이의 문제로 남고, 그 결과 임대차가 해지되면 전차인의 점유 근거도 사라집니다.

전대차가 있어도 임대인은 임차인에게 권리를 행사하는 데 제한을 받지 않습니다. 임대인이 전차인에게 먼저 연체 사실을 알려 줄 의무도 없습니다.

전차인이 다툴 수 있는 경우는 언제인가요?

해지 요건이 갖춰지지 않은 경우와, 실제로는 합의해지인 경우입니다. 연체액이 2기에 이르지 않았거나 해지 통지가 전대인에게 도달하지 않았다면 해지는 효력이 없습니다. 상가건물이라면 해지 기준이 3기로 높아집니다.

임대인과 전대인이 연체를 명목으로 삼았지만 실제로는 합의로 계약을 끝낸 것이라면, 동의받은 전차인의 권리는 소멸하지 않습니다. 해지 직전 두 사람 사이에 오간 합의서나 문자가 있는지 확인할 필요가 있습니다.

전대 해지 뒤 전차인 대응 순서

• 해지 요건 확인 - 전대인의 연체 기수와 해지 통지 도달일을 집주인에게 확인합니다. 요건 흠결이 있으면 해지를 다툽니다.
• 합의해지 여부 확인 - 집주인과 전대인이 합의로 끝낸 정황이 있는지 봅니다. 합의해지라면 전차인 권리가 남습니다.
• 전대인에게 반환 청구 - 전대차 보증금과 미리 낸 차임의 반환을 청구합니다. 전대인의 채무불이행으로 생긴 이사비 등 손해도 함께 청구합니다.
• 이사 일정 협의 - 집주인과 인도 날짜를 협의합니다. 소송으로 가면 소송비용과 지연 기간의 차임 상당액까지 부담할 수 있습니다.
• 전대인 재산 보전 - 전대인이 집주인에게서 받을 보증금 반환채권에 가압류를 검토합니다. 전차인 보증금 회수의 현실적 방법입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 전대차가 집주인 동의 없이 이뤄졌거나 전차인이 주택임대차보호법상 대항력을 따로 갖췄다고 주장할 사정이 있다면 계약 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 임대차·전대차 분쟁의 명도와 보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 전차인이 밀린 월세를 대신 내면 해지를 막을 수 있나요?
  해지 의사가 전대인에게 도달한 뒤에는 대신 내더라도 이미 생긴 해지 효력이 없어지지 않습니다. 해지 전이라면 전차인이 임대인에게 직접 차임을 내는 방법을 협의할 수 있지만, 임대인이 받아야 할 의무는 없습니다. 연체 사실을 일찍 알았다면 해지 전에 대응해야 합니다.
• 집주인이 전차인에게 직접 월세를 요구할 수 있나요?
  요구할 수 있습니다. 동의를 받은 전대차의 전차인은 임대인에게 직접 의무를 부담합니다. 이 경우 전차인이 전대인에게 차임을 냈다는 이유로 임대인의 청구를 거절하지 못하므로, 앞으로 낼 차임은 누구에게 낼지 집주인과 먼저 정리해야 합니다.
• 합의해지와 연체 해지는 어떻게 구별하나요?
  해지 통지서에 적힌 사유, 실제 연체 기수, 해지 전후 임대인과 전대인 사이의 합의서나 문자를 보고 판단합니다. 연체가 2기에 이르지 않았는데 계약을 끝냈다면 합의해지로 볼 여지가 있고, 이 경우 동의받은 전차인의 권리는 유지됩니다.
• 전대인에게 무엇을 청구할 수 있나요?
  전대차 보증금 반환과 함께, 전대인이 차임을 연체해 전대차를 이행할 수 없게 만든 데 따른 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이사비, 새 집을 구하는 데 든 중개보수, 남은 전대 기간의 손해 등이 청구 대상이 될 수 있습니다.
• 해지통고로 끝난 경우는 다르게 보호되나요?
  다릅니다. 기간 약정이 없는 임대차를 임대인이 해지통고로 끝냈다면, 적법한 전차인에게 그 사유를 통지해야 하고 전차인이 통지를 받은 날부터 건물은 6월이 지나야 해지 효력이 생깁니다. 연체 해지에는 이 보호가 적용되지 않습니다.
• 상가 전차인이라면 기준이 달라지나요?
  달라집니다. 상가건물 임대차에서는 차임 연체액이 3기에 이르러야 해지할 수 있으므로, 전대인이 2기만 연체했다면 해지가 효력이 없을 수 있습니다. 상가라면 연체 기수부터 확인해야 합니다.

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