주택 임대차

전세보증금 반환보증, 집을 비우기 전에도 지연이자를 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

아니요, 전세보증금 반환보증기관은 임차인이 임대인에게 집을 인도하거나 그 이행을 제공할 때까지 지연이자를 내지 않아도 됩니다. 대법원은 보증기관의 보증채무와 임차인의 인도의무를 동시이행관계와 같게 보고, 보증기관이 항변을 하지 않았어도 지체책임이 없다고 판단했습니다. 지금은 집을 비우거나 인도 준비 완료를 통지한 날짜를 남겨 두십시오.

계약이 끝난 뒤 보증금을 받을 때까지 그 집에 계속 사는 것은 법이 허용하므로, 서둘러 집을 비우지 않았다고 보증금 원금을 잃을까 걱정할 필요는 없습니다. 다만 그 기간에는 보증기관에 지연이자를 청구하기 어렵습니다.

이런 상담이 많습니다

E씨는 2023년 9월 보증금 3억원에 아파트 전세 계약을 맺고, 임대인의 보증금 반환채무에 대해 주택도시보증공사와 반환보증 계약을 맺었습니다. 계약 만료 3개월 전 임대인 측 관리인에게 갱신하지 않겠다고 알렸고, 2025년 9월 계약이 끝났지만 임대인은 보증금을 돌려주지 않았습니다. E씨는 보증금을 받기 전까지는 나갈 수 없다며 계속 살면서 보증기관을 상대로 보증금과 계약 종료 뒤부터의 지연이자를 청구하려 합니다. E씨는 지연이자까지 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

전세보증금 반환보증기관은 집을 넘겨받기 전에도 지연이자를 내야 하나요?

아니요, 임차인이 임대인에게 집을 인도하거나 그 이행을 제공할 때까지 보증기관은 보증금 지급을 미뤄도 지체책임을 지지 않습니다. 대법원 2026. 6. 24. 선고 2026다201978 판결은 보증기관의 보증채무가 형식상 보증계약에서 나온 것이지만, 실질은 임대인의 보증금 반환의무가 모습을 바꾼 것이라고 보았습니다. 보증약관도 보증채무 이행과 임차인의 목적물 인도를 동시이행관계로 정하고 있었습니다. 그래서 별개 계약에서 생긴 의무이지만 쌍무계약의 동시이행관계와 같게 취급했습니다.

이 판결은 보증기관이 보증금 3억 4,000만원을 지급할 의무는 인정하면서, 집의 인도나 이행제공에 관한 심리 없이 지연손해금까지 명한 부분만 파기해 원심법원으로 돌려보냈습니다. 지연손해금이 언제부터 붙는지는 환송 뒤 다시 심리됩니다.

보증기관이 동시이행 항변을 하지 않았는데도 지연이자가 면제되나요?

네, 면제됩니다. 동시이행관계에 있는 채무라면 지체책임을 면하는 효과는 채무자가 소송 안팎에서 동시이행 항변권을 실제로 행사해야만 생기는 것이 아닙니다. 상대방이 자기 채무의 이행을 제공하지 않는 동안은 이행기가 지나도 이행지체가 되지 않는다는 것이 판결의 설명입니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「민법」도 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 이행을 제공할 때까지 자기 채무의 이행을 거절할 수 있다고 정합니다.

지연이자를 받으려면 집을 어떻게 넘겨야 하나요?

집을 실제로 비워 임대인에게 인도하거나, 적어도 인도 준비를 마치고 그 수령을 요구해 이행을 제공해야 합니다. 변제제공은 원칙적으로 채무 내용대로 현실제공을 해야 하고, 상대방이 미리 수령을 거절하는 등의 경우에는 변제 준비 완료를 통지하고 수령을 요구하면 됩니다. 이사를 마치고 현관 키와 출입 비밀번호를 넘기겠다는 날짜를 정해 내용증명으로 알리는 방식이 흔히 쓰입니다.

보증금을 받기 전 이사를 해야 한다면 먼저 임차권등기명령을 신청해 등기를 마쳐 두십시오. 임차권등기를 마치면 그 뒤 주민등록을 옮기고 집을 비워도 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 잃지 않습니다. 보증금을 받을 때까지 계속 살 수도 있지만, 그 기간에는 보증기관에 지연이자를 청구하기 어렵다는 점을 감안해 정합니다.

갱신 거절 통지는 임대인 대리인에게 해도 되나요?

판결 사안에서는 됐습니다. 임차인은 임대인을 대리한 사람에게 갱신을 원하지 않는다고 알렸고, 원심은 그 통지로 계약이 기간 만료로 끝났다고 보았으며, 대법원도 대리행위의 현명 방식에 관한 법리 오해가 없다며 이 부분 상고를 기각했습니다. 다만 상대방이 정말 임대인을 대리할 권한이 있었는지는 사안마다 다투어지므로, 임대인 본인에게도 문자나 내용증명을 함께 보내 두는 편이 안전합니다.

전세보증금 반환보증 청구 대응 순서

• 종료 통지 확인 - 갱신 거절 통지를 언제, 누구에게, 어떤 방법으로 했는지 정리합니다. 기간 만료 2개월 전까지 통지해야 계약 종료를 주장할 수 있습니다.
• 보증약관 확인 - 보증채무 이행 청구 요건과 인도 관련 조항을 확인합니다. 약관이 정한 서류를 빠짐없이 내야 지급이 늦어지지 않습니다.
• 임차권등기 신청 - 이사가 필요하면 먼저 임차권등기명령을 신청하고 등기를 마칩니다. 대항력과 우선변제권을 지키는 장치입니다.
• 인도 또는 이행제공 - 집을 비워 인도하거나 인도 준비 완료를 통지하고 수령을 요구합니다. 이날이 지연이자 계산의 출발점이 됩니다.
• 보증금과 지연이자 청구 - 보증기관에 보증금을 청구하고, 지급이 늦어지면 인도나 이행제공 다음 날부터의 지연이자를 함께 구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임대인이 여러 명이거나 경매가 진행 중이거나 보증약관이 판결 사안과 다르게 정해져 있으면 계약서와 약관 원문을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 임대차보증금 반환과 보증기관을 상대로 한 보증금 청구 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 보증기관에 보증금을 청구하면 지연이자도 붙나요?
  임차인이 임대인에게 집을 인도하거나 그 이행을 제공한 뒤부터 붙습니다. 대법원 2026다201978 판결은 보증기관의 보증채무 이행의무와 임차인의 인도의무를 동시이행관계와 같게 보아, 그 전까지는 보증금 지급을 미뤄도 지체책임이 없다고 했습니다. 보증금 원금 지급의무는 그대로 인정됩니다.
• 보증기관이 항변을 안 했는데도 이자가 면제되나요?
  면제됩니다. 동시이행관계에 있는 채무의 지체책임 면제는 채무자가 소송 안팎에서 동시이행 항변권을 행사해야만 생기는 것이 아닙니다. 임차인이 인도나 이행제공을 하지 않은 동안은 보증기관의 이행지체가 성립하지 않는다는 것이 판결의 취지입니다.
• 집을 비울 준비만 해도 이행제공이 되나요?
  준비를 마친 뒤 그 사실을 알리고 수령을 요구해야 합니다. 변제제공은 원칙적으로 현실제공이어야 하고, 상대방이 미리 수령을 거절하는 등의 경우에는 변제 준비 완료를 통지하고 수령을 요구하면 됩니다. 이사를 마치고 현관 키와 비밀번호를 넘길 날짜를 정해 내용증명으로 알리는 방식이 증명에 유리합니다.
• 보증금을 받기 전에 이사해도 괜찮나요?
  임차권등기를 먼저 마치면 괜찮습니다. 임차권등기명령에 따른 임차권등기를 마치면 그 뒤 주민등록을 옮기거나 집을 비워도 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 잃지 않습니다. 등기가 끝나기 전에 이사하면 대항력이 사라질 수 있으니 등기부에 기재된 것을 확인한 뒤 옮기십시오.
• 갱신 거절은 언제까지 알려야 하나요?
  임차인은 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 갱신하지 않겠다는 뜻을 알려야 합니다. 이 기간 안에 통지하지 않으면 기간이 끝날 때 전 임대차와 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 통지는 문자나 내용증명처럼 날짜가 남는 방법으로 하는 편이 안전합니다.
• 임대인 대리인에게 한 통지도 효력이 있나요?
  대리권이 있는 사람에게 했다면 효력이 있습니다. 판결 사안에서는 임대인을 대리한 사람에게 갱신 거절 의사를 알린 것으로 계약이 끝났다고 본 원심 판단이 유지됐습니다. 다만 대리권 유무가 다투어질 수 있으므로 임대인 본인에게도 같은 내용을 함께 보내 두는 편이 낫습니다.
• 보증금은 받았는데 지연이자는 어떻게 계산하나요?
  인도하거나 이행을 제공한 날 이후 보증기관이 실제로 지급한 날까지의 기간에 대해 따집니다. 판결 사안에서는 원심이 인도 여부를 심리하지 않고 지연손해금 시작일을 정했다가 그 부분이 파기됐습니다. 이율은 보증약관과 법정이율을 함께 확인해 정합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

이 글과 관련해 지금 상황을 남겨 주세요. 다른 상황이어도 괜찮아요. 남겨 주시면 제가 먼저 읽어 볼게요!

• 채팅으로 끝까지전화 안 하셔도 돼요
• 사진 한 장이면 시작모르는 건 비워 두셔도 돼요
• 금액부터 알려 드려요보시고 맡길지 정하시면 돼요
• 10분 안에 답업무시간 기준 · 알림톡으로 알려요
• 변호사가 직접 읽어요맡을 수 있는 일인지 알려 드려요
• 결과는 문서로같은 채팅방에 문서로 와요

지금 상황을 적어 주세요

변호사에게 보내기

휴대폰 문자로 한 번만 확인할게요 · 금액은 먼저 알려 드려요

법무법인 윤성이 직접 운영해요 · 법률사무는 전부 소속 변호사가 해요

비슷한 상황

• 보증금 반환 판결 뒤 세입자가 집을 안 비우면 지연이자도 계속 내나요?
• 매도인이 약속한 공사를 안 끝냈는데 잔금만 준비해 두고 계약을 해제할 수 있나요?
• 상가 분양 잔금이 늦었으면 등기서류를 받기 전에도 연체료를 내야 하나요?

이 글은 일반적인 법률 안내입니다. 개별 사안은 사실관계와 자료에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성© 법무법인 윤성 · 무단 복제·자동 수집 금지이 글에 의견 보내기