주택 임대차

전세사기피해자가 살던 집을 낙찰받으면 취득세를 감면받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 전세사기피해자로 결정받은 사람이 전세사기피해주택을 취득하면 취득세 산출세액 200만원 이하는 면제, 초과분은 200만원을 공제받습니다. 근거는 지방세특례제한법 제36조의4이며 재산세 3년 경감과 임차권등기 등록면허세 면제도 함께 정하고 있습니다. 지금은 결정문에 적힌 유형과 잔금·등기 예정일이 2026년 12월 31일 안인지 확인하십시오.

감면을 받으려고 따로 세무사를 거쳐 복잡한 신고서를 만들 필요는 없고, 전세사기피해자 결정문을 준비해 취득세 신고 때 감면을 신청하면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 보증금 1억 8천만원에 빌라를 임차했고, 임대인이 여러 채를 보증금으로 사들인 뒤 연락을 끊으면서 2025년 경매가 시작되었습니다. A씨는 국토교통부장관의 전세사기피해자 결정을 받은 뒤 2026년 경매에서 살던 집을 직접 낙찰받았습니다. 산출된 취득세가 200만원을 넘지 않아 취득세는 면제 대상이 되었고, 전용면적이 60제곱미터 이하여서 재산세도 3년간 절반을 경감받는 대상이 되었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

전세사기피해자가 피해주택을 사면 취득세는 얼마나 줄어드나요?

산출된 취득세가 200만원 이하이면 전액 면제되고, 200만원을 넘으면 산출세액에서 200만원을 빼 줍니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「지방세특례제한법」 제36조의4에 따른 것으로, 대상은 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」에 따라 전세사기피해자로 결정받은 사람이 그 전세사기피해주택을 취득하는 경우입니다. 매매로 사든 경매·공매로 낙찰받든 취득 원인은 가리지 않습니다.

예를 들어 산출세액이 350만원이면 200만원을 공제한 150만원만 냅니다. 산출세액이 180만원이면 한 푼도 내지 않습니다. 농어촌특별세·지방교육세처럼 취득세에 딸린 세목은 감면 여부가 따로 정해지므로 고지서에서 따로 확인해야 합니다.

피해주택을 계속 보유하면 재산세도 깎아 주나요?

깎아 줍니다. 재산세 납세의무가 처음 성립하는 날부터 3년간 전용면적 60제곱미터 이하 주택은 재산세의 100분의 50, 60제곱미터를 넘는 주택은 100분의 25를 경감합니다. 재산세 과세기준일은 매년 6월 1일이므로, 취득일이 이 날짜 전인지 후인지에 따라 첫 경감 연도가 달라집니다.

임차권등기를 할 때 내는 등록면허세도 면제되나요?

면제됩니다. 전세사기피해자가 자기 임차권을 보호하려고 신청한 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기에는 2026년 12월 31일까지 등록면허세를 매기지 않습니다. 임차권등기를 마치면 이사를 가더라도 이미 취득한 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.

전세사기피해자등으로만 결정받았으면 감면을 못 받나요?

원칙적으로 이 조문의 감면은 「전세사기피해자」로 결정받은 사람에게 적용됩니다. 특별법은 요건을 모두 갖춘 임차인을 「전세사기피해자」, 일부 요건만 갖춘 임차인까지 합쳐 「전세사기피해자등」으로 나누는데, 지방세특례제한법 제36조의4는 앞의 「전세사기피해자」를 대상으로 정하고 있습니다. 결정문에 어느 유형으로 적혀 있는지부터 확인해야 합니다.

전세사기 피해주택 취득세 감면 대응 순서

• 결정문 확인 - 국토교통부장관의 결정문에 전세사기피해자로 적혀 있는지 봅니다. 전세사기피해자등으로만 결정됐다면 감면 대상인지 따로 따져야 합니다.
• 취득 일정 점검 - 잔금일·낙찰대금 납부일과 소유권이전등기일을 확인합니다. 2026년 12월 31일을 넘기면 현행 조문으로는 취득세 감면을 받지 못합니다.
• 산출세액 계산 - 취득가액에 세율을 곱해 산출세액이 200만원 이하인지 확인합니다. 넘으면 200만원 공제만 받습니다.
• 감면 신청 - 취득세 신고 때 결정문을 첨부해 감면을 신청합니다. 신고를 늦추면 가산세 문제가 생깁니다.
• 재산세 경감 확인 - 다음 해 재산세 고지서에 경감이 반영됐는지 봅니다. 빠졌으면 관할 지방자치단체에 정정을 요청합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공동명의로 취득하거나 피해주택이 아닌 다른 주택을 사는 경우, 법인 명의 임대인의 주택을 사는 경우에는 결정문과 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 취득세·지방소득세 부과처분 취소 심판·소송과 전세보증금 반환 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 경매로 낙찰받아도 취득세 감면이 되나요?
  됩니다. 지방세특례제한법 제36조의4 제1항은 전세사기피해자가 전세사기피해주택을 「취득하는 경우」라고만 정해 매매·경매·공매를 구분하지 않습니다. 다만 낙찰받은 주택이 본인이 임차했던 전세사기피해주택이어야 하고, 2026년 12월 31일까지 취득해야 합니다.
• 취득세 산출세액이 500만원이면 얼마를 내나요?
  300만원을 냅니다. 산출세액이 200만원을 넘으면 산출세액에서 200만원을 공제하기 때문입니다. 다만 취득세에 딸려 나오는 농어촌특별세와 지방교육세는 각각의 규정에 따라 따로 계산되므로, 최종 납부액은 신고서의 세목별 금액을 보고 확인해야 합니다.
• 재산세 경감은 몇 년 동안 받나요?
  재산세 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 3년간입니다. 전용면적 60제곱미터 이하이면 100분의 50, 60제곱미터 초과이면 100분의 25를 경감합니다. 재산세 과세기준일이 6월 1일이므로 취득일이 6월 1일 뒤라면 다음 해부터 3년을 셉니다.
• 전세사기피해자등 결정만 받아도 감면되나요?
  조문상 감면 대상은 「전세사기피해자」입니다. 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제2조는 제3조 요건을 모두 갖춘 전세사기피해자와, 일부 요건만 갖춘 사람까지 포함하는 전세사기피해자등을 나누어 정합니다. 결정문의 유형이 전세사기피해자등으로만 되어 있다면 감면 적용 여부를 관할 지방자치단체와 먼저 확인해야 합니다.
• 임차권등기 등록면허세도 면제되나요?
  면제됩니다. 전세사기피해자가 본인의 임차권 보호를 위해 신청한 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기는 2026년 12월 31일까지 등록면허세가 면제됩니다. 임차인이 스스로 신청한 임차권등기명령이어야 하고, 임대인과 합의해 설정한 전세권설정등기는 이 조항의 대상이 아닙니다.
• 2027년에 취득하면 감면이 안 되나요?
  현행 조문으로는 2026년 12월 31일까지 취득한 경우만 취득세가 감면됩니다. 감면 기한이 연장되는지는 연말 지방세특례제한법 개정 여부에 달려 있으므로, 취득 일정을 늦출 사정이 있다면 개정 여부를 확인한 뒤 잔금일을 정하는 편이 안전합니다.

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