주택 임대차

전입신고 당일 집주인이 바뀌고 대출이 잡혔는데 전세사기인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

전입신고 당일 소유자 변경과 담보대출은 대표적인 전세사기 유형으로, 대항력이 다음 날에야 생기는 점을 노립니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항은 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 대항력이 생긴다고 정해 같은 날 설정된 근저당이 앞섭니다. 지금은 잔금일 등기부와 근저당 설정일, 새 소유자의 보유 주택 수를 확인하십시오.

모든 전세계약을 의심해 계약 자체를 피할 필요는 없고, 계약 단계와 잔금 단계에서 확인할 서류만 정해 두면 대부분의 유형을 걸러 낼 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

E씨는 2025년 보증금 2억 2천만원에 신축 빌라 전세계약을 맺고 잔금일에 전입신고와 확정일자를 마쳤습니다. 그런데 같은 날 집주인이 바뀌었고, 새 집주인은 그 집을 담보로 대출을 받았습니다. 새 집주인은 여러 채를 같은 방식으로 사들인 사람이었고, 2026년 이자를 내지 못해 빌라가 경매에 넘어가자 E씨는 은행보다 뒤 순위가 되었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

계약 단계에서 많이 생기는 전세사기 유형은?

계약 단계에서는 깡통전세, 전입신고 당일 담보 설정, 신탁 부동산 무단 임대, 중개인 공모형이 대표적입니다. 대표적인 사례를 유형별로 나누면 다음과 같습니다.

• 깡통전세 - 자기 자본 없이 보증금으로 잔금을 치르는 방식으로 빌라를 여러 채 사들인 뒤 반환 능력 없는 사람이나 서류상 법인에 넘기고 잠적하는 유형입니다.
• 전입 당일 대출 - 임차인이 전입신고와 확정일자를 마친 날 소유권을 넘기거나 담보대출을 받아 임차인보다 앞선 순위를 만드는 유형입니다.
• 신탁 부동산 무단 임대 - 신탁등기가 된 주택을 수탁자 동의 없이 위탁자가 임대하는 유형입니다.
• 중개인 공모 - 매매가와 같은 금액으로 전세를 맞춘 뒤 반환 능력 없는 매수인에게 임대인 지위를 넘기거나, 무등록 중개로 계약을 맺는 유형입니다.

전입신고를 한 날 집주인이 대출을 받으면 어떻게 되나요?

임차인이 뒤로 밀립니다. 대항력은 주택 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 생기므로, 같은 날 설정된 근저당권은 임차인보다 앞섭니다. 확정일자에 따른 우선변제권도 대항요건을 갖춘 다음 날을 기준으로 순위가 정해집니다.

그래서 잔금 전날과 당일 등기부를 다시 확인하고, 특약에 「잔금일 다음 날까지 담보권 설정 금지, 위반 시 계약 해제와 보증금 즉시 반환」을 넣어 두는 방식이 쓰입니다.

계약 뒤에 생기는 전세사기 유형은?

계약 뒤에는 권한 없는 사람이 맺은 허위 계약, 약속한 특약 불이행, 대항력 상실 유도형이 많습니다. 중개보조원이 권한 있는 것처럼 속여 보증금을 가로채고 임대인에게는 월세만 보내는 유형, 신탁등기 말소를 특약으로 적었지만 이행하지 않아 경매가 진행되는 유형이 있습니다. 임차인 몰래 다른 곳으로 허위 전출시켜 대항력을 잃게 한 뒤 대출을 받는 수법도 보고되었습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」은 임대인뿐 아니라 임대인의 대리인, 임대인 의뢰를 받은 공인중개사와 중개보조인, 임차인 모집책, 다수 임대인의 배후에 있는 동일인까지 「임대인등」으로 묶어 피해 인정 요건을 판단합니다.

피해를 당했다면 무엇부터 해야 하나요?

보증금 반환 권리를 먼저 지키고, 그다음 피해자 결정과 형사 절차를 진행합니다. 계약이 끝났는데 보증금을 받지 못했다면 임차권등기명령을 신청해 등기를 마쳐야 이사를 가도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.

전세사기 유형 대응 순서

• 등기부 재확인 - 계약일·잔금일·전입일에 등기사항전부증명서를 다시 뗍니다. 소유자 변경과 근저당·신탁등기 여부를 확인합니다.
• 임대인 정보 확인 - 세금 체납 여부와 보유 주택 수, 선순위 보증금을 확인합니다. 반환 능력이 없는 임대인을 걸러 냅니다.
• 특약 작성 - 잔금일 다음 날까지 담보 설정 금지, 신탁등기 말소 기한, 위반 시 해제를 적습니다. 문제가 생기면 계약 해제의 근거가 됩니다.
• 대항요건 즉시 갖추기 - 잔금일에 전입신고와 확정일자를 함께 마칩니다. 보증보험 가입도 검토합니다.
• 피해 발생 시 권리 보전 - 임차권등기명령, 가압류, 피해자 결정 신청, 고소를 순서대로 진행합니다. 이사 전에 등기부 기재를 확인합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 신탁 부동산이나 무등록 중개처럼 계약 효력이 문제되는 경우에는 신탁원부·계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 전세보증금 반환 소송과 가압류, 임대인에 대한 사기 고소 대리를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 전입신고와 확정일자를 같은 날 받으면 안전한가요?
  같은 날 받아도 효력은 다음 날 0시부터 생깁니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항은 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 대항력을 인정하므로, 같은 날 접수된 근저당권이 있으면 임차인보다 앞섭니다. 잔금일 다음 날까지 담보 설정을 금지하는 특약을 두는 이유입니다.
• 깡통전세는 어떻게 알아보나요?
  매매 시세 대비 보증금과 선순위 채권의 합계를 비교합니다. 근저당 설정 금액과 다른 임차인의 선순위 보증금을 더한 금액이 시세에 가깝다면 경매 시 보증금을 돌려받기 어렵습니다. 신축 빌라는 시세 확인이 어려우므로 인근 실거래가와 공시가격을 함께 봐야 합니다.
• 신탁등기가 된 집과 계약해도 되나요?
  신탁등기가 된 주택은 소유자가 수탁자로 바뀌어 있어 위탁자와만 계약하면 수탁자에게 임대차를 주장하지 못할 위험이 있습니다. 신탁원부를 떼어 임대 권한과 수탁자 동의 요건을 확인하고, 수탁자 동의서를 받아야 합니다. 동의 없는 계약은 전세사기 유형으로 보고되고 있습니다.
• 중개사가 공모했다면 누구에게 배상받나요?
  중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 보므로, 개업공인중개사와 그 공제사업자에게 손해배상과 공제금을 청구할 수 있습니다. 공모 사실이 확인되면 사기죄 고소도 함께 진행하고, 수사 기록을 민사 소송의 증거로 씁니다.
• 허위 전출로 대항력을 잃으면 되찾을 수 있나요?
  임차인 모르게 주민등록이 옮겨졌다면 그 사이 대항력이 끊겼다고 다투어질 수 있어 즉시 주민등록을 바로잡아야 합니다. 이후 경매 배당에서 순위를 다툴 때 임차인의 의사에 반한 전출이었다는 증거가 필요합니다. 주민센터 전출 기록과 수사 자료를 확보하십시오.
• 전세사기 유형에 해당하면 피해자 결정을 받나요?
  유형에 해당한다고 바로 결정되는 것은 아닙니다. 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제3조의 요건인 대항력·확정일자, 보증금 5억원 이하, 2인 이상 피해, 반환 의도 부재 의심을 갖추어 국토교통부장관의 결정을 받아야 합니다. 일부 요건만 갖추면 전세사기피해자등으로 결정될 수 있습니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 임차권등기를 신청했으니 먼저 이사해도 되나요?
• 매수인이 보증금을 인수한다고 했는데 중개사에게 배상을 청구할 수 있나요?

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