주택 임대차

보증금을 떼인 임차인이 전세사기피해자로 인정받으려면?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네 가지 요건을 모두 갖추고 국토교통부장관의 결정을 받아야 전세사기피해자로 인정됩니다. 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제3조는 대항력·확정일자, 보증금 5억원 이하, 2인 이상 피해, 임대인의 반환 의도 부재 의심을 요건으로 정하고 일부만 갖추면 전세사기피해자등이 됩니다. 지금은 전입신고일·확정일자와 다른 임차인 피해 자료를 확인하십시오.

임대인이 형사처벌을 받거나 유죄 판결이 확정될 때까지 기다린 뒤에 신청할 필요는 없고, 수사 개시만으로도 요건을 채울 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

C씨는 2024년 보증금 2억 5천만원에 다세대주택을 임차하고 전입신고와 확정일자를 마쳤습니다. 2025년 임대인이 같은 건물 10세대의 보증금을 돌려주지 못한 채 잠적했고, 건물은 체납 세금으로 압류된 뒤 경매에 들어갔습니다. 임대인은 다른 임차인들의 고소로 수사를 받게 되었고, C씨는 2026년 국토교통부장관에게 전세사기피해자 결정을 신청했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

전세사기피해자가 되려면 어떤 요건을 갖춰야 하나요?

전세사기피해자는 다음 네 가지를 모두 갖추고 위원회 심의를 거쳐 국토교통부장관이 결정한 임차인입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 제3조가 정한 요건이며, 임차인은 자연인이어야 합니다.

• 대항력·확정일자 - 주택 인도와 전입신고를 마치고 확정일자를 갖출 것. 임차권등기나 전세권설정등기를 마친 경우도 포함합니다.
• 보증금 5억원 이하 - 위원회가 시·도별 여건 등을 고려해 2억원 범위에서 상향할 수 있습니다.
• 다수 피해 - 임대인 파산·회생, 경매·공매 개시(세금 체납 압류 포함), 집행권원 확보 등으로 2인 이상의 임차인이 보증금을 돌려받지 못했거나 못할 것으로 예상될 것.
• 반환 의도 부재 의심 - 수사 개시, 기망, 반환 능력 없는 사람에게 주택 양도, 무자본 다수 주택 취득 등 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 의도가 있었다고 의심할 상당한 이유가 있을 것.

경매나 공매 절차가 이미 끝난 임차인은 대항력·확정일자 요건과 다수 피해 요건이 빠집니다.

요건을 일부만 갖추면 지원을 못 받나요?

일부만 갖춰도 「전세사기피해자등」으로 결정받을 수 있습니다. 보증금 요건만 빠지고 나머지 세 요건을 갖춘 임차인, 그리고 보증금 요건과 반환 의도 부재 의심 요건을 갖추고 주택을 인도받아 전입신고·확정일자를 받은 임차인이 여기에 해당합니다. 뒤의 경우는 임대 권한이 없는 사람과 계약한 주택도 포함합니다.

다만 지원 내용은 유형마다 다릅니다. 예를 들어 지방세 감면은 전세사기피해자를 대상으로 정하고 있으므로, 결정문에 적힌 유형을 확인해야 합니다.

전세사기 피해자 인정에서 빠지는 경우는?

보증금을 다른 방법으로 전액 회수할 수 있으면 제외됩니다. 보증보험으로 전액 반환이 가능한 경우, 보증금 전액이 최우선변제 대상인 소액보증금인 경우, 대항력이나 우선변제권으로 보증금 전액을 스스로 회수할 수 있다고 판단되는 경우입니다.

결정은 어떻게 신청하고 언제 나오나요?

결정을 받으려는 임차인은 국토교통부장관에게 신청합니다. 조사가 끝나면 위원회가 안건 상정일부터 30일 이내에 심의·의결하고, 부득이하면 15일 이내에서 한 차례 연장합니다. 결정문 정본은 신청인에게 송달됩니다.

전세사기피해자 결정 대응 순서

• 대항요건 서류 확보 - 주민등록초본과 확정일자가 찍힌 계약서를 준비합니다. 전입일과 확정일자가 요건 판단의 출발점입니다.
• 다수 피해 자료 수집 - 경매개시결정, 압류 등기, 다른 임차인의 미반환 사실을 모읍니다. 2인 이상 피해 요건을 입증합니다.
• 의도 의심 자료 정리 - 고소장 접수증, 수사 개시 통지, 임대인의 주택 보유 현황을 정리합니다. 반환 의도 부재 의심 요건의 근거가 됩니다.
• 제외 사유 점검 - 보증보험 가입 여부와 배당 예상액을 확인합니다. 전액 회수가 가능하면 결정 대상에서 빠집니다.
• 신청과 결정문 확인 - 국토교통부장관에게 신청하고 결정문의 유형을 확인합니다. 유형에 따라 받을 수 있는 지원이 달라집니다.

여기까지는 일반 기준이고, 법인 임차인이거나 신탁 부동산·무권대리 계약이 얽힌 경우에는 계약서와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 전세보증금 반환 소송과 강제집행, 임대인에 대한 사기 고소 대리를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 보증금이 5억원을 넘으면 신청할 수 없나요?
  원칙은 5억원 이하이지만 위원회가 시·도별 여건과 피해자 여건을 고려해 2억원 범위에서 상한을 올릴 수 있습니다. 보증금 요건을 끝내 못 맞추더라도 나머지 요건을 갖추면 전세사기피해자등으로 결정받을 수 있으므로 신청 자체를 포기할 필요는 없습니다.
• 피해자가 저 혼자면 요건이 안 되나요?
  원칙적으로 2인 이상의 임차인이 보증금을 돌려받지 못했거나 못할 것으로 예상되어야 합니다. 다만 경매 또는 공매 절차가 이미 끝난 임차인은 이 요건이 제외됩니다. 같은 임대인의 다른 주택 임차인 피해도 포함되므로, 임대인 명의 주택 현황을 확인해 보는 것이 좋습니다.
• 임대인이 기소되지 않았는데도 되나요?
  됩니다. 특별법은 수사 개시, 임대인등의 기망, 반환 능력 없는 사람에게 주택 양도, 무자본 다수 주택 취득 등으로 반환 의도가 없었다고 의심할 만한 상당한 이유만 요구합니다. 기소나 유죄 판결은 요건이 아닙니다. 고소장 접수증이나 수사 개시 통지를 제출하면 도움이 됩니다.
• 소액임차인이면 피해자가 될 수 없나요?
  보증금 전액이 최우선변제 대상인 소액보증금에 해당하면 결정 대상에서 제외됩니다. 보증금 전액을 경매 배당에서 우선 회수할 수 있다고 보기 때문입니다. 보증금 일부만 최우선변제 대상이라면 제외되지 않으므로 보증금과 지역별 기준을 비교해 보아야 합니다.
• 보증보험에 가입했으면 결정을 못 받나요?
  보증보험으로 보증금 전액 반환이 가능하면 제외됩니다. 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제3조 제2항 제1호는 임차인이나 임대인이 보증금 반환 보증에 가입해 전액 반환이 가능한 경우를 적용 대상에서 뺍니다. 보증 한도 때문에 일부만 보장된다면 제외 사유가 아닙니다.
• 전입신고를 늦게 했으면 어떻게 되나요?
  전입신고와 확정일자가 없으면 전세사기피해자 요건 중 대항력·확정일자 요건을 채우지 못합니다. 다만 경매나 공매가 이미 끝난 임차인은 이 요건이 빠지고, 전세사기피해자등 유형 중에는 인도·전입신고·확정일자를 받은 사실만으로 요건을 채우는 경우도 있어 개별 검토가 필요합니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 돈을 받을 게 있는데 상대가 재산을 가족 명의로 넘겼습니다
• 임차권등기를 신청했으니 먼저 이사해도 되나요?

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