주택 임대차

전세사기 뒤 새 집이 두려운데 나라가 경매로 산 집을 빌려주는 제도가 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 전세사기피해자가 요청하면 공공주택사업자가 그 집을 경매로 사들여 공공임대로 공급하고 피해자는 최장 10년간 살 수 있습니다. 전세사기피해자법 제25조와 제25조의2가 매입·우선 공급과 거주기간을 정하고, 피해자가 아니어도 든든전세주택 공고로 공공 전세를 신청할 수 있습니다. 지금은 피해자 결정일을 확인하고 3년 신청 기간 안에 지원을 신청하십시오.

전세사기를 겪었다고 해서 다시 민간 전세 시장에서 집을 구해야만 하는 것은 아니므로, 보증금 걱정 때문에 무리하게 월세로만 옮겨야 한다고 생각하실 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

T씨는 2023년 입주한 오피스텔에서 보증금 1억 8천만원을 돌려받지 못해 2025년 전세사기피해자 결정을 받았습니다. 2026년 6월 그 오피스텔 경매가 끝났지만 T씨는 낙찰받지 못했고, 배당으로 보증금 일부만 돌려받았습니다. 다시 전세를 구하려니 두려운데, 나라에서 경매로 산 집을 싸게 빌려준다는 제도를 들었습니다. T씨는 어떤 제도가 있고 어떻게 신청하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

나라에서 주택을 낙찰받아 임대해 주는 제도가 있나요?

있습니다. 전세사기피해자가 공공주택사업자와 협의해 사는 집의 매입을 요청하면, 사업자가 경매나 공매로 그 집을 사들여 공공임대주택으로 공급하고 피해자에게 우선 공급할 수 있습니다. 피해자는 그 집에 최장 10년간 거주할 수 있고, 사업자는 보증 없이 우선매수권을 행사할 수 있습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」은 사업자가 경매로 싸게 산 차익을 피해자의 임대료로 쓰도록 하고, 10년을 거주한 뒤에는 공공임대 임대료 수준으로 최장 10년을 더 살거나 남은 차익을 받을 수 있게 정합니다. 지원 총액은 돌려받지 못한 보증금을 넘을 수 없습니다.

경매가 이미 끝나 집을 못 샀다면요?

다른 공공임대주택을 우선 공급받을 수 있습니다. 경매나 공매 절차가 끝났는데 그 집을 매수하지 못한 전세사기피해자는 공공임대주택을 우선 공급받아 최장 10년간 살 수 있고, 임대료 감면도 받을 수 있습니다. 이 규정은 2026. 5. 12. 개정으로 신설됐고, 부칙에 따라 개정 전에 경매가 끝난 피해자에게도 적용됩니다.

10년을 거주한 뒤에는 공공임대 임대료 수준으로 거주기간을 최장 10년 더 연장할 수 있습니다. 매입 요청을 했지만 그 집을 우선 공급받지 못한 피해자도 같은 우선 공급 대상입니다.

든든전세주택은 무엇인가요?

주택도시보증공사가 임대인 대신 전세금을 갚은 주택을 경매로 낙찰받거나 협의로 사들여 전세로 공급하는 공공 전세주택입니다. 전세사기피해자가 아니어도 무주택자라면 공고에 따라 신청할 수 있고, 보증금이 공공기관에 맡겨지므로 보증금 미반환 걱정이 적습니다. 공급 지역·보증금 수준·거주 기간은 공사의 모집 공고로 정해지므로, 신청 전에 안심전세포털의 최신 공고를 확인합니다.

공공임대 이용 대응 순서

• 자격 확인 - 전세사기피해자 결정 여부와 결정일을 확인합니다. 지원 신청 기간이 결정일부터 계산됩니다.
• 경로 선택 - 경매 전이면 매입 요청, 경매가 끝났다면 공공임대 우선 공급, 피해자가 아니면 든든전세 공고를 봅니다.
• 사업자 협의 - 매입 요청은 공공주택사업자와 사전 협의를 거쳐야 합니다. 매각기일 전에 협의를 마칩니다.
• 서류 준비 - 결정문, 임대차계약서, 배당표나 경매 결과 서류를 준비합니다. 돌려받지 못한 보증금 산정에 필요합니다.
• 입주 뒤 관리 - 거주기간과 임대료 지원 내역을 기록합니다. 10년 뒤 연장이나 차익 정산 때 근거가 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 배당에서 보증금을 얼마나 받았는지, 우선매수권을 누가 먼저 신고했는지에 따라 선택지가 달라지므로 경매 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 전세사기 피해 주택의 경매·공매 대응과 배당 이의 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 매입 요청은 언제까지 해야 하나요?
  경매 매각기일 전에 공공주택사업자와 협의를 마쳐야 우선매수권을 쓸 수 있습니다. 지원 신청 자체는 전세사기피해자법 제14조의2에 따라 결정일부터 3년 안에 해야 하고, 경매·공매 진행 등 부득이한 사유가 있으면 절차가 끝난 날부터 1년 안에 합니다.
• 피해자와 사업자가 둘 다 우선매수하면요?
  피해자가 우선합니다. 전세사기피해자법 제25조 제14항·제15항에 따라 피해자와 공공주택사업자가 모두 우선매수 신고를 하면, 피해자는 매각기일까지(공매는 매각결정기일 전까지) 자기에게 매각을 허가해 달라고 신고할 수 있고 법원은 피해자에게 매각을 허가해야 합니다.
• 공공임대에서 10년 뒤에는 나가야 하나요?
  나가지 않아도 됩니다. 전세사기피해자법 제25조 제10항은 10년 거주 뒤 공공주택 특별법상 임대료 수준으로 최장 10년 더 살거나, 경매 차익에서 10년간 임대료 지원액을 뺀 나머지를 받는 방법 가운데 지원할 수 있다고 정합니다. 선택 전에 남은 차익 규모를 확인합니다.
• 중간에 다른 곳으로 이사하면요?
  이주 지역의 공공임대를 우선 공급받거나 남은 차익을 받을 수 있습니다. 전세사기피해자법 제25조 제9항은 우선 공급된 공공임대에서 이주하는 피해자에게 이주 지역의 비슷한 수준 공공임대 우선 공급과 임대료 지원, 또는 차익에서 거주기간 임대료 지원액을 뺀 금액 지급을 정합니다.
• 든든전세주택은 피해자만 신청하나요?
  아닙니다. 든든전세주택은 주택도시보증공사가 대신 갚은 전세 주택을 사들여 무주택자에게 공급하는 공공 전세로, 전세사기피해자가 아니어도 공고 요건을 갖추면 신청할 수 있습니다. 법률로 정한 피해자 우선 공급과는 별개 사업이므로 공급 조건은 공사의 모집 공고를 확인합니다.
• 지원금이 보증금보다 많을 수도 있나요?
  그렇지 않습니다. 전세사기피해자법 제25조 제11항과 제25조의2 제4항은 임대료 지원이나 차익 지급의 총합이 임차보증금에서 대항력·우선변제권 행사로 받은 금액과 보증금반환채권으로 변제받은 금액을 뺀 금액을 넘을 수 없다고 정합니다. 배당표로 받은 금액을 확인해 둡니다.

비슷한 상황

• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다

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