주택 임대차

임대인의 국세 체납으로 전셋집이 압류돼 공매될 상황인데 멈출 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 전세사기피해자는 임대인의 국세 체납으로 압류된 집의 공매에 대해 매각결정기일 전까지 관할 세무서장에게 매각유예나 정지를 신청할 수 있습니다. 전세사기피해자법 제18조는 유예 기간을 1년 이내로 정하고 연장도 허용합니다. 지금은 공매 공고문에서 매각결정기일부터 확인해 두십시오.

전세사기피해자 결정을 신청만 한 상태여도 세무서장이 매각유예를 할 수 있으므로, 결정이 나올 때까지 손 놓고 기다리실 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

S씨는 2024년 3월 빌라 한 호실을 보증금 2억원에 전세로 계약하고 전입신고와 확정일자를 마쳤습니다. 임대인은 같은 건물에 12채를 가진 사람이었는데, 2026년 4월 종합소득세 등 국세 체납으로 S씨가 사는 집에 세무서 압류등기가 올라갔고 곧 공매 공고가 났습니다. S씨는 전세사기피해자 결정을 신청해 둔 상태에서 공매를 멈추거나 보증금을 지킬 방법이 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

임대인 세금 체납으로 압류된 집의 공매를 멈출 수 있나요?

멈출 수 있습니다. 전세사기피해자는 사는 집이 임대인의 국세 체납으로 압류됐거나 공매 매각절차가 진행 중이면 매각결정기일 전까지 관할 세무서장에게 매각절차의 유예나 정지를 신청할 수 있습니다. 세무서장은 보증금을 돌려받지 못해 생계나 주거안정에 지장이 우려되면 채권자와 채무자의 생활형편을 고려해 매각을 유예하거나 정지할 수 있습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」은 유예·정지 기간을 그 다음 날부터 1년 이내로 정하고, 사유가 해소되지 않으면 직권이나 신청으로 연장할 수 있게 합니다. 국토교통부장관도 위원회 의결이나 긴급한 사정이 있으면 세무서장에게 협조를 요청할 수 있습니다. 지방세 체납으로 압류된 경우에는 같은 법의 지방세 특례에 따라 지방자치단체장에게 신청합니다.

공매가 진행되면 세금이 보증금보다 먼저 가져가나요?

확정일자를 받은 날이 임대인 국세의 법정기일보다 앞서면 보증금이 먼저입니다. 신고한 세금은 신고일, 고지한 세금은 납부고지서 발송일이 법정기일입니다. 다만 그 집 자체에 부과된 상속세·증여세·종합부동산세는 원칙적으로 먼저 징수하되, 확정일자보다 법정기일이 늦으면 그 세액의 배분 순서를 보증금이 대신할 수 있습니다.

임대인이 여러 채를 가지고 있다면 전세사기피해자는 임대인의 국세를 보유 주택 전체에 가격 비율대로 나누어 징수해 달라고 신청할 수 있습니다. 한 채에 몰린 체납액을 나누면 내 집에서 먼저 가져가는 세금이 줄어듭니다.

유예 기간에는 무엇을 해야 하나요?

보증금을 회수할 방법을 정해야 합니다. 공공주택사업자에게 집 매입을 요청하면 사업자가 보증 없이 우선매수권을 행사할 수 있고, 매각절차 유예·정지나 속행을 요청할 수도 있습니다. 피해자 본인이 우선매수 신고를 해 집을 사들이는 방법도 검토합니다.

체납 압류 전세 주택 대응 순서

• 공매 일정 확인 - 공매 공고문에서 매각결정기일을 확인합니다. 유예 신청은 그 전에 해야 합니다.
• 피해자 결정 신청 - 아직이라면 전세사기피해자 결정을 신청합니다. 신청만 해도 매각유예 판단 대상이 됩니다.
• 매각유예 신청 - 관할 세무서장에게 매각절차 유예·정지를 신청합니다. 생계·주거 곤란 사정을 자료로 붙입니다.
• 체납 세목 확인 - 임대인의 체납 국세와 법정기일, 여러 채 보유 여부를 확인합니다. 안분 신청 여부가 여기서 정해집니다.
• 회수 방법 결정 - 유예 기간 안에 공공주택사업자 매입 요청, 우선매수, 배당요구 가운데 방법을 정합니다. 기간이 끝나면 공매가 다시 진행됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 선순위 근저당이 있거나 임대인이 법인·신탁 구조인 경우에는 등기부와 체납 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 전세사기 피해 주택의 공매 대응과 국세 우선순위 배당 다툼을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 피해자 결정 전에도 신청할 수 있나요?
  신청과 판단 모두 가능합니다. 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제18조 제3항은 세무서장이 매각유예 여부를 판단할 때 전세사기피해자등 결정을 신청한 자도 포함해 보도록 정합니다. 결정 신청 접수증을 함께 내면 세무서가 사정을 판단하기 쉽습니다.
• 매각유예는 얼마 동안인가요?
  유예하거나 정지한 날의 다음 날부터 1년 이내입니다. 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제18조 제4항은 사유가 해소되지 않았다고 인정되면 세무서장이 직권으로 또는 피해자의 신청을 받아 기간을 연장할 수 있다고 정합니다. 기간이 끝나기 전에 연장 신청 여부를 정합니다.
• 지방세 체납이면 어디에 신청하나요?
  지방세 체납으로 압류된 경우에는 관할 세무서가 아니라 지방자치단체의 장에게 매각절차의 유예나 중지를 신청합니다. 전세사기피해자법은 국세와 지방세를 나누어 규정하므로, 압류등기에 적힌 압류권자가 세무서인지 시·군·구인지부터 확인합니다.
• 임대인 세금을 여러 집에 나눌 수 있나요?
  요건을 갖추면 가능합니다. 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제23조 제1항은 임대인이 2개 이상의 주택을 보유하고 보증금보다 먼저 징수할 수 있는 국세가 있을 때, 피해자의 신청에 따라 그 국세를 보유 주택 전체에 가격 비율대로 안분해 징수할 수 있다고 정합니다. 그 집에 부과된 세금은 제외됩니다.
• 확정일자가 늦으면 방법이 없나요?
  확정일자가 체납 국세의 법정기일보다 늦으면 그 국세가 먼저 배분됩니다. 국세기본법 제35조 제1항 제3호는 법정기일 전에 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차권만 국세보다 앞서게 하기 때문입니다. 이 경우 안분 신청이나 공공주택사업자 매입 요청, 최우선변제 해당 여부를 함께 검토합니다.
• 공공주택사업자에게 매입을 요청하면요?
  전세사기피해자가 공공주택사업자와 사전에 협의해 매입을 요청하면, 사업자는 보증을 제공하지 않고 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 사업자가 취득한 집은 공공임대주택으로 공급되고 피해자는 최장 10년간 거주할 수 있습니다. 전세사기피해자법 제25조 제2항·제4항의 내용입니다.

비슷한 상황

• 압류된 부동산이 공매로 넘어간다는데 막을 수 있나요?
• 세금 체납으로 부동산이 공매에 넘어갔는데 멈출 수 있나요?
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성