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근저당 잡은 뒤 집주인이 사망하면 상속세가 먼저 배당되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

원칙적으로 아닙니다, 근저당 설정 뒤에 소유자가 사망해 부과된 상속세는 근저당 채권보다 뒤에 배당됩니다. 판례는 등기부상 상속재산으로 공시되지 않은 부동산의 상속세를 당해세로 보지 않습니다. 지금은 배당표에서 상속세가 어느 순위로 올라 있는지부터 확인하십시오.

소유자가 사망했다는 소식만으로 근저당 채권이 상속세에 밀린다고 단정할 필요는 없습니다. 근저당을 설정할 때 그 부동산이 상속재산으로 공시돼 있었는지가 순위를 가릅니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 B씨에게 1억 5,000만원을 빌려주고 B씨 소유 상가에 담보 한도액 1억 8,000만원의 근저당권을 설정했습니다. 6개월 뒤 B씨가 사망해 자녀 2명이 상가를 상속했고, 원리금이 연체되자 A씨는 2025년 경매를 신청했습니다. 2026년 배당표를 받아 보니 세무서가 교부청구한 상속세가 A씨의 근저당 채권보다 앞 순위에 올라 있었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

근저당 설정 뒤 소유자가 사망하면 상속세가 먼저 배당되나요?

원칙적으로 근저당 채권이 먼저 배당됩니다. 대법원 2003. 1. 10. 선고 2001다44376 판결은 당해세를 담보물권자가 장래 부과될 것을 상당한 정도로 예측할 수 있는 세금으로 좁게 보고, 등기부상 상속재산임이 공시되지 않은 부동산에 부과된 상속세는 당해세가 아니라고 했습니다. 당해세가 아니면 상속세의 법정기일과 근저당 설정일을 비교하는데, 설정 뒤에 소유자가 사망했다면 상속세 법정기일이 늦을 수밖에 없습니다.

상속세 법정기일은 신고한 세액이면 신고일, 세무서가 결정·경정한 세액이면 납부고지서 발송일입니다. 둘 다 사망 뒤의 날짜이므로 사망 전에 설정된 근저당보다 늦습니다.

지금 법에는 상속세가 당해세로 적혀 있지 않나요?

적혀 있습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「국세기본법」 제35조 제3항은 해당 재산에 대하여 부과된 상속세, 증여세, 종합부동산세가 저당권 등으로 담보된 채권보다 우선한다고 정합니다. 다만 2001다44376 판결은 당해세를 담보권자의 예측 가능성으로 좁혀 해석한 판례이고, 그 판례 취지가 현행 조문 해석에도 이어진다는 주장을 배당이의 소송에서 펼 수 있습니다. 법문이 바뀐 만큼 세무서는 반대 주장을 할 수 있으므로 결론을 단정하기는 어렵습니다.

상속 뒤에 새로 근저당을 설정했다면 다른가요?

다를 수 있습니다. 상속등기를 마친 뒤 상속인에게서 근저당을 설정받았다면 등기부상 상속재산임이 공시돼 있으므로, 담보권자가 상속세 부과를 예측할 수 있었다고 볼 여지가 커집니다. 이때는 상속세가 당해세로서 근저당 채권보다 앞설 수 있습니다.

주택 임차인이 있는 경우에는 또 다른 규칙이 있습니다. 확정일자가 상속세 법정기일보다 빠른 임차보증금은 상속세 몫에서 대신 변제받을 수 있습니다.

상속세와 근저당 배당 다툼 대응 순서

• 등기 순서 확인 - 근저당 설정일, 소유자 사망일, 상속등기일을 등기부로 확인합니다. 설정 당시 상속재산 공시가 있었는지가 출발점입니다.
• 교부청구 내역 확인 - 집행법원 기록에서 세무서가 교부청구한 세목과 법정기일을 봅니다. 상속세를 당해세로 올렸는지 확인합니다.
• 배당표 검토 - 배당기일 전에 배당표 초안을 열람합니다. 상속세가 근저당보다 앞서 있으면 이의 사유를 정리합니다.
• 배당기일 이의 - 배당기일에 출석해 상속세 배당 부분에 이의를 진술합니다. 출석하지 않으면 이의 기회를 잃습니다.
• 배당이의의 소 - 배당기일부터 1주일 안에 소를 내고 그 증명을 집행법원에 제출합니다. 기간을 넘기면 배당이 그대로 실시됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 근저당 설정 당시 등기부 기재와 상속세 결정 경위에 따라 결론이 달라질 수 있어 등기부와 교부청구서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 당해세 우선순위를 다투는 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 당해세란 무엇인가요?
  그 재산 자체에 대해 부과된 세금으로, 법정기일과 상관없이 저당권 등으로 담보된 채권보다 먼저 징수되는 국세입니다. 현행 국세기본법 제35조 제3항은 해당 재산에 대하여 부과된 상속세, 증여세, 종합부동산세를 정합니다. 판례는 담보권자가 예측할 수 있었던 세금으로 범위를 좁혀 봅니다.
• 상속세가 당해세가 아니면 순위는 어떻게 정하나요?
  상속세의 법정기일과 근저당 설정일을 비교합니다. 법정기일 전에 설정된 근저당으로 담보된 채권은 그 국세보다 먼저 배당됩니다. 상속세 법정기일은 신고일이나 납부고지서 발송일이므로 사망 전에 설정된 근저당이 앞서게 됩니다.
• 판례가 상속세를 당해세로 보지 않은 이유는요?
  담보물권의 본질을 해치지 않으려는 것입니다. 대법원 2003. 1. 10. 선고 2001다44376 판결은 당해세를 담보권자가 장래 부과될 것을 상당한 정도로 예측할 수 있는 세금으로 한정하고, 등기부상 상속재산으로 공시되지 않은 부동산의 상속세는 예측할 수 없었다며 당해세가 아니라고 했습니다.
• 상속인에게 새로 근저당을 받았다면요?
  결론이 달라질 수 있습니다. 상속등기가 된 부동산에 근저당을 설정받았다면 등기부상 상속재산임이 드러나 있으므로 상속세 부과를 예측할 수 있었다고 볼 여지가 큽니다. 이 경우 상속세가 당해세로서 근저당 채권보다 앞설 수 있어 설정 전 등기부를 확인해야 합니다.
• 배당표에 이의하려면 언제까지 해야 하나요?
  배당기일에 출석해 이의를 진술하고, 배당기일부터 1주일 안에 배당이의의 소를 낸 사실을 집행법원에 증명해야 합니다. 이 기간 안에 증명하지 않으면 이의가 취하된 것으로 보고 배당표대로 배당이 실시됩니다. 기일에 불출석하면 이의 자체를 할 수 없습니다.
• 주택 임차인이 있으면 달라지나요?
  확정일자를 갖춘 주택 임차인은 그 확정일자보다 법정기일이 늦은 상속세 등의 몫에서 대신 변제받을 수 있습니다. 대신 변제되는 금액은 상속세 등으로 우선 징수할 수 있었던 금액으로 한정됩니다. 근저당권자의 배당액에도 영향이 있어 배당표를 함께 봐야 합니다.

비슷한 상황

• 근저당을 잡아 뒀는데 세금이 먼저 배당됐습니다
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 경매가 진행 중인데 세무서가 교부청구를 했습니다

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