등기·명의신탁

전세권에 저당 잡은 은행이 추심명령을 받으면 전세금을 은행에 줘야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 전세권저당권자가 전세금반환채권에 압류·추심명령이나 전부명령을 받았다면 전세권설정자는 남은 전세금을 그 저당권자에게 직접 지급해야 합니다. 압류 등이 없다면 전세권자에게 돌려주면 됩니다. 지금은 법원에서 온 명령 정본의 송달일과 채권자부터 확인하십시오.

전세권에 저당권이 설정돼 있다는 이유만으로 처음부터 저당권자에게 전세금을 줘야 하는 것은 아닙니다. 압류나 추심명령이 없다면 전세권자에게 반환하면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2022년 자기 소유 상가 건물에 보증금 3억원의 전세권을 설정해 주었고, 전세권자 B씨는 그 전세권에 은행 대출을 받으며 저당권을 설정했습니다. 2024년 전세 기간이 끝났지만 B씨가 대출을 갚지 못하자, 은행은 2025년 전세금반환채권에 압류·추심명령을 받아 A씨에게 송달했습니다. B씨는 그 뒤에도 자기에게 전세금을 달라고 요구하고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

전세권저당권자가 추심명령을 받으면 그에게 전세금을 줘야 하나요?

네, 줘야 합니다. 전세권에 설정된 저당권은 기간 만료로 전세권이 소멸하면 함께 소멸하고, 저당권자는 전세권에 갈음해 남는 전세금반환채권에 압류·추심명령이나 전부명령을 받아야 비로소 전세권설정자에게 지급을 구할 수 있습니다. 대법원 1999. 9. 17. 선고 98다31301 판결의 내용이고, 추심명령이 송달되면 저당권자는 대위절차 없이 직접 추심할 수 있습니다.

전부명령이 확정됐다면 전세금반환채권 자체가 저당권자에게 넘어간 것이므로 그에게 지급해야 합니다. 다만 전부명령은 확정돼야 효력이 생기므로 확정 여부를 먼저 확인합니다.

추심채권자가 요구하는 금액이 남은 전세금보다 많다면 건물 훼손에 따른 손해배상액처럼 공제할 항목을 먼저 정리합니다. 전세권설정자는 전세권자에게 주장할 수 있던 공제 사유를 추심채권자에게도 주장할 수 있습니다.

압류가 없으면 누구에게 전세금을 돌려주나요?

전세권자에게 돌려주면 됩니다. 98다31301 판결은 전세권저당권이 설정돼 있어도 전세금반환채권에 대한 제3자의 압류 등이 없는 한 전세권설정자는 전세권자에게만 반환 의무를 진다고 했습니다. 저당권자는 물상대위를 하려면 지급 전에 압류해야 하므로, 압류가 없는 상태에서 전세권자에게 한 지급은 유효합니다.

반환할 때는 전세권자에게서 집을 넘겨받고 전세권설정등기 말소 서류를 받는 것과 맞바꿉니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 이 동시이행 구조를 유지하고 있습니다.

여러 채권자가 압류해 누구에게 줄지 모르겠으면 어떻게 하나요?

공탁할 수 있습니다. 압류에 관련된 금전채권의 전액을 공탁하면 전세권설정자는 반환 의무를 벗고, 누가 얼마를 받을지는 집행법원 배당 절차에서 정해집니다. 공탁한 뒤에는 그 사유를 법원에 신고해야 합니다.

전세권저당권이 걸린 전세금 반환 대응 순서

• 등기 확인 - 건물 등기부에서 전세권과 그 위의 저당권 설정 내역을 확인합니다. 저당권자와 채권액을 파악합니다.
• 송달 서류 확인 - 법원에서 온 압류·추심명령이나 전부명령 정본의 송달일과 채권자를 확인합니다. 전부명령은 확정 여부도 봅니다.
• 지급 상대방 결정 - 압류가 없으면 전세권자, 추심명령이 있으면 추심채권자, 확정된 전부명령이 있으면 전부채권자에게 지급합니다.
• 동시이행 확보 - 집 인도와 말소 서류 교부를 받는 날 전세금을 지급합니다. 전세권저당권 말소 서류도 함께 받습니다.
• 공탁 검토 - 압류가 겹치거나 상대방이 불분명하면 전액을 공탁하고 법원에 신고합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 압류가 여러 건 겹쳤거나 전세권자가 먼저 전세금을 받아 간 경우에는 송달일과 지급일을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 전세금 반환을 둘러싼 추심금 소송과 공탁 절차를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 전세 기간이 끝나면 전세권저당권은 어떻게 되나요?
  함께 소멸합니다. 전세권이 기간 만료로 끝나면 말소등기 없이도 전세권이 소멸하고, 그 전세권을 목적으로 한 저당권도 당연히 소멸합니다. 이후 저당권자는 부동산 소유자에게 저당권을 주장할 수 없고 전세금반환채권에 대한 집행으로 권리를 행사합니다.
• 추심명령과 전부명령은 무엇이 다른가요?
  추심명령은 채권자가 압류한 채권을 대신 받아 갈 수 있게 하는 명령이고, 전부명령은 압류한 채권 자체를 채권자에게 넘기는 명령입니다. 전부명령은 확정돼야 효력이 생기고, 송달 전에 다른 채권자의 압류가 있었다면 효력이 없습니다.
• 압류 전에 전세권자에게 준 돈도 유효한가요?
  유효합니다. 저당권자가 물상대위로 전세금에서 우선변제를 받으려면 지급 전에 압류해야 합니다. 압류나 추심명령 송달 전에 전세권설정자가 전세권자에게 전세금을 반환했다면 반환 의무는 이행된 것이고, 저당권자는 그 돈을 다시 청구할 수 없습니다.
• 전세금은 언제 지급하면 되나요?
  전세권자에게서 집을 넘겨받고 전세권설정등기 말소에 필요한 서류를 받는 것과 동시에 지급합니다. 추심채권자에게 지급하는 경우에도 전세권자의 인도와 말소 서류 교부가 함께 이뤄져야 하므로 지급일을 조율해 두는 것이 좋습니다.
• 채권자가 여러 명이면 누구에게 주나요?
  공탁할 수 있습니다. 제3채무자인 전세권설정자는 압류에 관련된 금전채권 전액을 공탁해 반환 의무를 벗을 수 있고, 배당요구서를 송달받았거나 압류가 겹친 경우 채권자 청구가 있으면 공탁해야 합니다. 공탁 뒤에는 그 사유를 법원에 신고합니다.
• 추심채권자는 얼마까지 받을 수 있나요?
  추심명령은 원칙적으로 압류된 채권 전액에 미칩니다. 다만 법원이 채무자의 신청으로 압류 범위를 채권자의 요구액으로 제한하는 허가를 할 수 있고, 이 허가는 제3채무자에게 통지됩니다. 통지를 받았다면 제한된 금액만 추심채권자에게 지급합니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 판결을 받았는데 상대가 돈이 없다고 합니다

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