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전세권에 저당 잡은 은행이 전세금을 압류했는데 세입자에게 받을 돈을 빼고 줘도 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 전세권 저당권자가 전세금반환채권에 물상대위권을 행사했다면 전세권설정자는 목적물 훼손 손해배상채권 외 다른 채권으로 상계해 대항할 수 없습니다. 대법원은 전세금이 민법 제315조의 손해배상채권만 담보한다고 보고 빌려준 돈 등으로 상계를 막았습니다. 지금은 압류 뒤 세입자에게 전세금을 지급하지 말고 공제할 수 있는 손해부터 나누십시오.

전세권자에게 받을 돈이 있다고 해서 그 돈을 먼저 확보한 뒤에만 전세금을 내줘야 하는 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2022년 A씨 소유 상가에 전세금 3억원으로 전세권을 설정받았고, C은행은 그 전세권에 대출 담보로 저당권을 설정했습니다. 2025년 전세권 존속기간이 끝나자 C은행은 A씨가 B씨에게 돌려줄 전세금반환채권을 압류하고 추심명령을 받았습니다. A씨는 B씨에게 따로 빌려준 5,000만원과 밀린 관리비를 전세금에서 빼고 C은행에 주면 되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

전세권 저당권자가 전세금반환채권을 압류하면 누구에게 돈을 줘야 하나요?

적법하게 압류한 전세권 저당권자에게 줘야 합니다. 전세권 존속기간이 끝나면 전세권 자체에 저당권을 실행할 수 없게 되므로, 저당권자는 전세권에 갈음하는 전세금반환채권을 압류·추심하거나 전부명령을 받아 권리를 행사합니다. 이렇게 물상대위권을 행사한 저당권자는 전세권자의 일반채권자보다 먼저 변제받습니다.

물상대위권을 행사하려면 전세권설정자가 전세금을 전세권자에게 지급하기 전에 압류해야 합니다. 이미 전세권자에게 전세금을 돌려준 뒤라면 저당권자는 전세권설정자에게 물상대위를 주장하기 어렵습니다.

전세권설정자가 가진 다른 채권으로 상계할 수 있나요?

원칙적으로 할 수 없습니다. 전세금은 전세권자의 책임으로 목적물이 멸실·훼손된 경우의 손해배상채권만 담보하고, 그 밖의 채권까지 담보한다고 볼 수 없습니다. 그래서 전세권설정자가 전세권자에게 빌려준 돈 같은 다른 채권은 물상대위권을 행사한 저당권자에게 상계로 맞설 수 없습니다.

공제할 수 있는 것은 전세권자에게 책임 있는 사유로 목적물이 멸실·훼손된 데 따른 손해배상액입니다. 전세권설정자는 전세권이 소멸한 뒤 전세금으로 그 손해를 충당하고 남으면 돌려주며, 모자라면 다시 청구할 수 있습니다.

밀린 관리비나 차임도 뺄 수 없나요?

전세권설정계약상 전세금이 담보하는 범위에 들지 않는 채권이라면 저당권자에게 공제를 주장하기 어렵습니다. 전세금은 임대차보증금과 달리 판례상 제315조의 손해배상채권 외 다른 채권을 담보하지 않기 때문입니다. 특별한 사정이 있는지는 전세권설정계약서와 등기 내용을 보고 따집니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 전세권을 목적으로 한 저당권에 저당권 규정을 준용하고, 전세권설정자는 저당권자 동의 없이 전세권을 소멸시키는 행위를 하지 못한다고 정하고 있습니다. 전세권자와 합의해 전세금을 줄이는 것도 저당권자에게 주장하기 어렵습니다.

전세권자에게 받을 돈은 어떻게 회수하나요?

전세권자에게 따로 청구해야 합니다. 빌려준 돈은 전세권자를 상대로 지급명령이나 소송으로 받고, 전세권자의 다른 재산에 가압류를 해 둡니다. 전세금은 저당권자에게 지급하고, 그 지급 사실을 추심명령 사건에 신고해 이중 지급 위험을 없앱니다.

전세권 저당권자 물상대위 대응 순서

• 압류·추심명령 확인 - 송달받은 명령이 전세권 저당권자의 물상대위에 따른 것인지 확인합니다. 압류 시점이 지급 전인지도 봅니다.
• 공제 가능 채권 분류 - 전세권자 책임의 멸실·훼손 손해배상과 그 밖의 채권을 나눕니다. 앞의 것만 공제를 주장할 수 있습니다.
• 손해 증빙 정리 - 목적물 훼손 사진, 수리 견적서를 모읍니다. 제315조 손해배상 공제의 근거입니다.
• 저당권자에게 지급 - 공제 뒤 남은 전세금을 추심권자인 저당권자에게 지급하고 영수증을 받습니다.
• 전세권자에게 별도 청구 - 빌려준 돈과 관리비는 전세권자에게 소송이나 지급명령으로 따로 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 전세권설정계약에 다른 채권 담보 특약이 등기되어 있거나 전세권이 임대차보증금 담보 목적으로 설정된 것이라면 계약서와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 전세금·보증금 반환과 채권 압류·추심을 둘러싼 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 물상대위권이 무엇인가요?
  담보물이 다른 금전채권으로 바뀌었을 때 그 채권에 담보권을 행사하는 권리입니다. 전세권이 기간 만료로 끝나면 전세권 저당권자는 전세권 대신 전세금반환채권을 압류해 추심하거나 전부명령을 받을 수 있습니다. 지급 전에 압류해야 합니다.
• 세입자에게 빌려준 돈으로 상계할 수 있나요?
  저당권자에게는 할 수 없습니다. 대법원은 전세금이 전세권자 책임의 멸실·훼손 손해배상채권 외 다른 채권까지 담보하지 않는다고 보고, 다른 채권으로 물상대위권을 행사한 저당권자에게 상계로 대항할 수 없다고 판단했습니다.
• 공제할 수 있는 것은 무엇인가요?
  전세권자에게 책임 있는 사유로 목적물 전부나 일부가 멸실된 경우의 손해배상액입니다. 전세권이 소멸한 뒤 전세금으로 이 손해에 충당하고 남으면 돌려주며, 모자라면 다시 청구합니다. 훼손 사진과 수리비 자료를 준비합니다.
• 압류 전에 세입자에게 줬다면요?
  압류 전에 적법하게 지급했다면 저당권자는 물상대위를 주장하기 어렵습니다. 물상대위는 지급이나 인도 전에 압류해야 하기 때문입니다. 지급일과 압류명령 송달일의 앞뒤를 영수증과 송달증명으로 확인합니다.
• 세입자와 합의해 전세금을 줄여도 되나요?
  저당권자에게 주장하기 어렵습니다. 전세권을 목적으로 저당권을 설정한 사람은 저당권자 동의 없이 전세권을 소멸하게 하는 행위를 하지 못합니다. 전세금 감액 합의도 저당권자 동의를 받아 두어야 안전합니다.
• 저당권자는 어떤 방법으로 돈을 받나요?
  전세금반환채권을 압류해 추심명령이나 전부명령을 받거나, 다른 채권자가 진행한 강제집행에서 배당요구를 합니다. 담보권 실행으로 하는 채권 압류는 담보권 존재를 증명하는 서류를 내면 개시됩니다.

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• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
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• 돈을 떼일 것 같은데 상대 재산을 묶을 수 있나요?

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