전세권 말소서류는 언제 넘겨줘야 하나요?

전세금을 받는 것과 동시에 넘겨주면 됩니다. 민법 제317조는 전세권이 소멸하면 전세권설정자가 목적물 인도와 말소등기에 필요한 서류의 교부를 받는 동시에 전세금을 반환하도록 정합니다. 먼저 넘겨줄 의무는 없지만 준비해 두고 제공해야 합니다.

집을 비워 줬는데도 이자를 못 받나요?

말소서류를 제공하지 않았다면 받기 어렵습니다. 대법원 2002. 2. 5. 선고 2001다62091 판결은 전세권자가 목적물을 인도했더라도 말소서류를 교부하거나 이행의 제공을 하지 않으면 전세권설정자가 전세금 반환을 거부할 수 있고 이자 상당 부당이득도 없다고 보았습니다.

서류를 제공하면 그때부터 지연손해금을 받나요?

청구를 검토할 수 있습니다. 민법 제536조 제1항은 동시이행 관계에서 상대방이 이행을 제공할 때까지 자기 채무 이행을 거절할 수 있다고 정합니다. 전세권자가 말소서류를 제공했는데도 집주인이 전세금을 주지 않으면 그때부터는 거절할 근거가 없어집니다.

이행 제공은 어떻게 하나요?

서류를 실제로 준비하고 교부할 수 있다는 뜻을 알리면 됩니다. 인감증명서와 위임장, 등기필정보를 준비한 뒤 전세금과 동시에 교부하겠다는 내용증명을 보냅니다. 민법 제536조 제1항의 동시이행 항변을 깨뜨리려면 말만이 아니라 준비 상태가 확인돼야 합니다.

전세금을 안 주면 경매를 신청할 수 있나요?

신청할 수 있습니다. 민법 제318조는 전세권설정자가 전세금 반환을 지체하면 전세권자가 민사집행법에 따라 목적물 경매를 청구할 수 있다고 정합니다. 경매 신청 전에 말소서류 제공으로 집주인을 지체 상태로 만들어 두어야 합니다.

전세권자는 경매에서 우선 배당을 받나요?

받습니다. 민법 제303조 제1항은 전세권자가 전세금을 지급하고 부동산을 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대해 후순위권리자와 그 밖의 채권자보다 전세금을 우선변제받을 권리가 있다고 정합니다. 배당 순위는 전세권 등기 순서로 정해집니다.

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전세 끝나 집은 비워 줬는데 말소서류를 안 줬다면 전세금 이자를 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

받기 어렵습니다. 전세권이 소멸하면 전세금 반환은 목적물 인도와 전세권설정등기 말소서류 교부를 동시에 받으면서 하는 것이어서, 집만 비워 주고 말소서류를 주거나 제공하지 않았다면 집주인이 전세금을 늦게 줘도 이자 상당 부당이득은 생기지 않습니다. 대법원 2001다62091 판결의 결론이며, 지금 말소서류를 제공하면 그때부터 상황이 달라집니다.

그 자리에서

전세금 반환을 요구하는 내용증명에 「말소등기에 필요한 서류를 준비해 두었으니 전세금과 동시에 교부하겠다」는 문장을 넣고, 인감증명서·위임장·등기필정보를 실제로 준비해 두십시오. 이행 제공의 증거가 됩니다.

전세금을 받기 전에 말소서류부터 넘겨줄 필요는 없습니다. 서류를 준비해 두고 동시에 교환하겠다고 제공하면 충분합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2022년 3월 아파트에 전세금 4억원으로 전세권설정등기를 하고 살다가 2024년 3월 기간이 끝나자 이사했습니다. 집주인은 새 세입자를 구하지 못했다며 전세금을 주지 않았고, A씨도 전세금을 먼저 받아야 한다며 말소등기 서류를 넘기지 않았습니다. 2026년 A씨는 이사한 날부터의 지연이자까지 청구하는 소송을 준비했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

전세권이 끝나면 전세금은 언제 돌려받나요?

목적물 인도와 말소서류 교부와 동시에 돌려받습니다. 전세권이 소멸하면 전세권설정자는 전세권자로부터 목적물을 인도받고 전세권설정등기의 말소등기에 필요한 서류를 교부받는 동시에 전세금을 반환해야 합니다. 인도와 서류 교부, 전세금 반환이 서로 동시이행 관계입니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 원안 당시와 같은 조문입니다. 집만 비워 준 상태는 전세권자가 할 일의 절반만 한 것으로 봅니다.

집만 비워 주면 왜 이자를 못 받나요?

집주인은 말소서류를 받을 때까지 전세금 반환을 거절할 수 있기 때문입니다. 대법원은 전세권자가 목적물을 인도했더라도 말소서류를 교부하거나 그 이행의 제공을 하지 않는 이상 전세권설정자는 전세금 반환을 거부할 수 있고, 이 경우 특별한 사정이 없으면 전세금 이자 상당의 이득을 법률상 원인 없이 얻는다고 볼 수 없다고 보았습니다.

이자·지연손해금 기산 시점

전세 기간 만료
전세권 소멸
이사·인도
서류 미제공이면 이자 없음
말소서류 이행 제공
집주인 지체 시작 가능
전세금 반환 시
서류 교부와 동시 교환

같은 이유로 지연손해금도 인정되기 어렵습니다. 동시이행 관계에서는 상대방이 자기 채무 이행을 제공할 때까지 내 채무 이행을 거절할 수 있으므로, 서류 제공이 없는 동안 집주인은 이행지체에 빠지지 않습니다.

소송을 내면 판결은 어떻게 나오나요?

「말소서류를 교부받음과 동시에 전세금을 지급하라」는 상환이행 판결이 나옵니다. 원안 사례에서도 전세권자는 이자 청구가 배척되고, 서류 교부와 동시에 전세금을 받으라는 판결을 받게 된다고 보았습니다. 판결 뒤에도 서류를 제공해야 집행할 수 있습니다.

전세금을 계속 안 주면 경매를 신청할 수 있나요?

전세권설정자가 전세금 반환을 지체하면 전세권자는 목적물 경매를 청구할 수 있습니다. 다만 경매를 신청하려면 집주인이 반환을 지체한 상태여야 하므로, 먼저 말소서류 교부를 제공해 집주인을 지체에 빠뜨려야 합니다. 제공한 날짜와 방법을 기록해 두면 경매 신청 요건을 증명하기 쉽습니다.

전세금 반환 이자 대응 순서

말소서류 준비 - 인감증명서, 위임장, 등기필정보를 준비합니다. 이행 제공의 전제입니다.
이행 제공 통지 - 서류를 전세금과 동시에 교부하겠다는 내용증명을 보냅니다. 도달일부터 지연손해금 청구를 검토할 수 있습니다.
인도 증거 확보 - 이사 날짜, 현관 키 반환 문자, 관리비 정산 내역을 모읍니다. 인도 사실을 증명합니다.
반환 청구 - 집주인이 응하지 않으면 상환이행 조건의 전세금 반환 소송을 냅니다. 지연손해금은 제공 이후 기간으로 청구합니다.
경매 청구 - 지체가 계속되면 전세권에 기한 경매를 신청합니다. 전세권 순위로 배당받습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 전세권과 함께 주택임대차보호법상 대항력·확정일자를 갖추었거나 집주인이 바뀐 경우라면 등기부와 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 전세금·보증금 반환 소송과 전세권 경매 사건을 수행합니다.

실무상 착안점

전세권자들은 집을 비워 주면 할 일을 다 했다고 생각하고, 그날부터 이자가 붙는다고 믿습니다. 법은 인도와 말소서류 교부를 한 묶음으로 봅니다. 서류를 제공하지 않은 기간은 집주인이 전세금을 늦게 줘도 이자나 지연손해금을 물지 않습니다.

그래서 서류를 제공한 날이 이자 계산의 출발점입니다. 인감증명서를 발급받은 날, 서류를 준비했다고 통지한 내용증명의 도달일, 집주인이 서류 수령을 거절한 문자가 모두 남아 있어야 합니다. 말로 「서류는 언제든 드린다」고 한 것만으로는 이행 제공을 인정받기 어렵습니다.

소송과 경매에서도 같은 기록이 쓰입니다. 전세금 반환 판결은 상환이행으로 나오므로 집행할 때 서류를 제공한 사실을 증명해야 하고, 전세권에 기한 경매를 신청할 때도 집주인의 지체를 보여 주어야 합니다. 제공 기록이 있으면 지연손해금 기산일도 그날로 앞당길 수 있습니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

전세권설정계약서, 등기부등본, 이사·인도 증거, 서류 제공 내용증명을 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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출처

2026.09.30 기준으로 조문을 확인했습니다.

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