경매 낙찰

1층 선순위 전세권이 경매로 없어지면 2층 전세권도 소멸하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 1층 선순위 전세권이 배당요구로 경매에서 소멸해도 2층을 목적으로 한 후순위 전세권은 그 이유만으로 소멸하지 않습니다. 판례는 건물 일부 전세권은 그 부분에만 효력이 미친다고 보고, 매수인이 전세권설정자 지위를 이어받는다고 봅니다. 지금은 내 전세권과 경매를 신청한 근저당권의 등기 순서부터 확인하십시오.

1층 전세권이 없어진다고 해서 2층 전세권자도 서둘러 배당요구를 할 필요는 없습니다. 존속기간이 남았다면 그대로 살면서 매수인에게 전세권을 주장할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 상가건물 2층 사무실에 전세금 2억원으로 전세권을 등기하고 입주했습니다. 1층에는 A씨보다 먼저 전세권을 등기한 B씨의 음식점이 있었습니다. 2025년 A씨보다 늦게 근저당을 설정한 은행이 경매를 신청했고, B씨는 배당요구를 했습니다. 전세기간이 2027년까지 남은 A씨는 배당요구를 하지 않았는데 자신의 전세권도 없어지는지 걱정했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

1층 선순위 전세권이 경매로 없어지면 2층 전세권도 소멸하나요?

아니요, 소멸하지 않습니다. 건물 일부를 목적으로 한 전세권은 그 건물 부분에만 효력이 미칩니다. 그래서 1층 전세권이 경매로 소멸하더라도 2층처럼 다른 부분을 목적으로 한 후순위 전세권은 그 사정만으로 함께 소멸하지 않고, 존속기간이 남아 있으면 계속 존속합니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민사집행법」상 전세권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에만 매각으로 소멸합니다. 2층 전세권이 경매를 신청한 근저당권보다 먼저 설정됐다면 대항할 수 있는 전세권이어서 매수인이 인수합니다.

1층 선순위 전세권은 왜 소멸했나요?

전세권자가 배당요구를 했기 때문입니다. 저당권 등에 대항할 수 있는 전세권은 원칙적으로 매수인이 인수하지만, 그 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸하고 배당에서 전세금을 받습니다. 전세권자에게 인수와 배당 중 선택권을 준 것입니다.

반대로 경매를 신청한 근저당권보다 늦게 설정된 전세권은 대항할 수 없어 배당요구와 상관없이 매각으로 소멸합니다. 그래서 내 전세권과 근저당권의 등기 순서가 결론을 가립니다. 등기부 을구에서 접수 날짜와 순위번호를 함께 확인하십시오. 같은 날 접수된 경우에는 접수번호 순서로 정합니다.

경매 뒤 2층 전세금은 누구에게 받나요?

새 소유자인 매수인에게 받습니다. 전세권이 성립한 뒤 목적물 소유권이 넘어가면 신소유자가 전세권설정자의 지위를 이어받아, 전세권이 소멸할 때 전세권자에게 전세금 반환의무를 집니다. 경매 매수인도 인수한 전세권에 대해 같은 지위에 섭니다. 종전 소유자는 전세금 반환의무를 벗어나므로, 존속기간이 끝나면 매수인에게 전세금 반환을 청구하고 반환이 늦어지면 전세권에 기해 다시 경매를 신청할 수 있습니다.

건물 일부 전세권 경매 대응 순서

• 등기 순서 확인 - 내 전세권과 경매를 신청한 근저당권, 압류·가압류의 등기일을 대조합니다. 인수·소멸이 여기서 갈립니다.
• 목적 부분 확인 - 전세권 등기의 도면으로 어느 층·어느 부분이 목적물인지 봅니다. 다른 부분 전세권과 구별하는 근거입니다.
• 배당요구 여부 결정 - 존속기간과 전세금 회수 방법을 비교해 종기 전에 결정합니다. 종기 뒤에는 철회하지 못합니다.
• 매각물건명세서 확인 - 내 전세권이 인수 권리로 적혔는지 봅니다. 잘못 적혔으면 경매법원에 의견을 냅니다.
• 매수인과의 관계 정리 - 매각 뒤 새 소유자에게 전세권 존속을 알리고 만료 때 반환을 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 같은 건물 부분에 전세권이 겹쳐 있거나 전세권과 별도로 주택임대차보호법상 대항력이 문제 되면 등기부와 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 절차의 배당이의와 전세금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 전세권이 매각으로 소멸하는 경우는요?
  저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 전세권은 매각으로 소멸합니다. 민사집행법 제91조 제3항이 이렇게 정합니다. 경매를 신청한 근저당권보다 늦게 설정된 전세권이 대표적이고, 이 경우 전세권자는 배당으로 전세금을 받습니다.
• 선순위 전세권자가 배당요구를 하면요?
  그 전세권은 매각으로 소멸합니다. 민사집행법 제91조 제4항 단서는 인수 대상인 전세권이라도 전세권자가 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸한다고 정합니다. 전세권자가 인수와 배당 중 하나를 고르는 구조입니다.
• 건물 일부 전세권은 효력 범위가 어디까지인가요?
  목적인 건물 부분에만 미칩니다. 대법원 2000. 2. 25. 선고 98다50869 판결은 건물 일부를 목적으로 한 전세권이 경락으로 소멸해도 다른 부분을 목적으로 한 후순위 전세권까지 함께 소멸한다고 볼 수 없다고 판단했습니다. 등기의 도면으로 목적 부분을 확인합니다.
• 배당요구 종기는 누가 언제 정하나요?
  집행법원이 첫 매각기일 전으로 정합니다. 민사집행법 제84조 제1항은 압류 효력이 생긴 때 법원이 배당요구 종기를 첫 매각기일 이전으로 정하도록 하고, 제2항은 이를 공고하고 전세권자에게 고지하도록 정합니다. 고지서를 받으면 날짜를 바로 확인하십시오.
• 전세권자는 스스로 경매를 신청할 수 있나요?
  전세금 반환이 늦어지면 할 수 있습니다. 민법 제318조는 전세권설정자가 전세금 반환을 지체하면 전세권자가 민사집행법에 따라 목적물의 경매를 청구할 수 있다고 정합니다. 존속기간이 끝나고 목적물 인도 등 자기 의무를 제공한 뒤에 신청합니다.
• 전세권자는 배당에서 어떤 순위를 갖나요?
  설정 등기 순서에 따라 후순위 권리자보다 먼저 받습니다. 민법 제303조 제1항은 전세권자가 그 부동산 전부에 대해 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다고 정합니다. 건물 일부 전세권은 그 부분의 매각대금에서 우선변제를 받습니다.

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