경매 낙찰

건물 한 층에 전세권을 설정했는데 집합건물로 바뀌면 대지 몫도 배당받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 전세권이 설정된 층이 집합건물의 전유부분으로 바뀌고 그 소유자가 대지사용권을 취득하면 전세권의 효력은 대지권에도 미칩니다. 다만 대법원은 집합건물로 바뀌기 전에 대지에 먼저 설정된 저당권보다 대지 매각대금에서 앞설 수는 없다고 봅니다. 지금은 건물 등기부와 토지 등기부에서 전세권과 근저당의 접수일을 따로 확인해 두십시오.

전세권등기를 호실별로 다시 옮겨 적는 과정에서 대지권에 대한 전세권등기를 따로 하지 않았다고 걱정할 필요는 없습니다. 대지사용권이 생기면 전세권의 효력은 등기를 새로 하지 않아도 대지권까지 미칩니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2023년 3월 4층 상가건물의 3층 전체를 전세금 3억 5천만원에 빌려 학원을 열면서 전세권등기를 마쳤습니다. 건물주는 같은 해 10월 은행에서 대출을 받으며 건물과 대지에 근저당을 설정했고, 2024년 건물을 호실별 집합건물로 바꾸면서 B씨의 전세권은 301호와 302호로 옮겨 적혔습니다. 2026년 대출이 연체되자 은행이 경매를 신청했고, B씨는 대지 몫에서도 먼저 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

전세권을 설정한 건물이 집합건물로 바뀌면 전세권은 어떻게 되나요?

전세권은 그대로 유지되고, 층 전체에 설정된 전세권은 새로 생긴 호실(전유부분)에 대한 전세권으로 옮겨 적힙니다. 전세권자는 전세금을 내고 그 부동산을 사용·수익하면서, 그 부동산 전부에 대해 후순위권리자나 다른 채권자보다 전세금을 먼저 돌려받을 권리가 있습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 이 구조를 그대로 두고 있습니다.

집합건물에서는 구분소유자가 가진 대지사용권이 전유부분의 처분에 따릅니다. 규약으로 따로 정하지 않았다면 전유부분과 대지사용권을 떼어 처분할 수 없습니다. 이 일체성 때문에 전유부분에 설정된 전세권의 효력이 대지권에도 미칩니다.

대지 매각대금에서는 은행 근저당보다 먼저 받을 수 있나요?

먼저 받을 수 없습니다. 대지권에 대한 전세권의 효력은 대지사용권이 성립한 때에 비로소 생깁니다. 그러니 집합건물로 바뀌기 전에 은행이 이미 대지에 근저당을 설정해 두었다면, 대지 매각대금에서는 은행이 전세권자보다 앞섭니다.

건물 부분은 다르게 봅니다. 건물 3층에 대한 전세권등기가 은행 근저당보다 먼저 접수됐다면, 건물(전유부분) 매각대금에서는 전세권이 앞순위입니다. 결국 한 번의 경매에서 건물 몫과 대지 몫의 순위가 서로 달라질 수 있습니다. 배당표를 받으면 건물 몫과 대지 몫이 나뉘어 계산됐는지 확인하십시오.

선순위 전세권자는 경매에서 배당요구를 해야 하나요?

해야 배당을 받습니다. 근저당보다 먼저 설정된 전세권은 원칙적으로 매수인이 인수하고, 전세권자가 배당요구를 한 경우에만 매각으로 소멸하면서 배당을 받습니다. 인수를 원하면 배당요구를 하지 않고 새 소유자에게 전세금 반환을 요구하는 방법도 있습니다.

법원은 경매개시결정 뒤 배당요구 종기를 첫 매각기일 이전으로 정해 공고하고, 선순위 전세권자에게 고지합니다. 고지서가 오면 종기 날짜부터 달력에 적어 두십시오.

전세권 대지권 배당 대응 순서

• 등기부 두 가지 확인 - 전유부분 등기부와 토지 등기부를 모두 떼어 전세권과 근저당의 접수일을 비교합니다. 건물 몫과 대지 몫의 순위가 여기서 갈립니다.
• 대지권 성립 시점 확인 - 집합건물 전환 등기일과 대지권 등기일을 확인합니다. 대지 몫에서 전세권이 뒤로 밀리는지 이 날짜로 판단합니다.
• 배당요구 여부 결정 - 선순위 전세권이면 배당요구와 인수 가운데 무엇이 유리한지 따져 봅니다. 예상 매각가와 대지 몫 비율을 함께 봅니다.
• 배당요구서 제출 - 배당요구 종기 전에 전세권설정계약서와 등기부를 붙여 제출합니다. 종기를 넘기면 이번 배당에서 빠집니다.
• 배당표 검토와 이의 - 배당기일에 건물·대지 몫 배분이 맞는지 보고, 틀렸으면 그 자리에서 이의를 합니다. 이의 후에는 배당이의 소송으로 이어집니다.

여기까지는 일반 기준이고, 규약으로 대지사용권 분리처분을 허용했거나 대지권 등기가 늦게 된 경우에는 등기부와 규약을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 배당이의와 전세금 반환 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 대지권 등기에 전세권이 따로 적혀 있지 않아도 되나요?
  괜찮습니다. 대법원 2002. 6. 14. 선고 2001다68389 판결은 규약으로 분리처분을 허용하는 등 특별한 사정이 없으면, 전유부분 소유자가 대지사용권을 취득한 때 전세권의 효력이 대지권에도 미친다고 보았습니다. 집합건물법 제20조가 대지사용권을 전유부분의 처분에 따르게 하기 때문입니다.
• 전세권이 먼저인데 왜 대지 몫은 은행이 앞서나요?
  대지에 대한 전세권 효력이 생긴 시점이 은행 근저당보다 늦기 때문입니다. 대법원 2001다68389 판결은 대지사용권에 대한 전세권의 효력은 대지사용권이 성립한 때 생기므로, 그 전에 토지에 저당권을 가진 사람의 권리를 해칠 수 없다고 보았습니다. 건물 몫의 순위와는 따로 판단합니다.
• 선순위 전세권자가 배당요구를 안 하면 어떻게 되나요?
  전세권이 매각으로 소멸하지 않고 매수인이 인수합니다. 민사집행법 제91조 제4항은 저당권 등에 대항할 수 있는 전세권은 매수인이 인수하되, 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸한다고 정합니다. 인수되면 새 소유자에게 전세금 반환을 요구하게 됩니다.
• 배당요구는 언제까지 해야 하나요?
  법원이 정한 배당요구 종기까지입니다. 민사집행법 제84조에 따라 법원은 첫 매각기일 이전으로 종기를 정해 공고하고, 제91조 제4항 단서의 전세권자에게 이를 고지합니다. 종기를 넘기면 그 경매에서 배당을 받을 수 없으므로 고지서를 받은 날 바로 준비하는 편이 안전합니다.
• 전세금 반환이 늦어지면 제가 경매를 신청할 수 있나요?
  신청할 수 있습니다. 민법 제318조는 전세권설정자가 전세금 반환을 지체하면 전세권자가 민사집행법에 따라 전세권 목적물의 경매를 청구할 수 있다고 정합니다. 전세권이 호실별로 옮겨 적혔다면 그 호실을 대상으로 담보권 실행 경매를 신청합니다.
• 건물 몫과 대지 몫은 어떻게 나누나요?
  보통 감정평가에서 전유부분과 대지권 가격을 따로 매기고, 그 비율로 매각대금을 나눠 순위별로 배당합니다. 민사집행법 제148조 제4호의 저당권·전세권자는 경매개시결정등기 전에 등기되었고 매각으로 소멸하면 배당받을 채권자가 됩니다. 비율 계산이 틀렸다고 보이면 배당기일에 이의를 해야 합니다.

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