주택 임대차

전세대출을 낀 채 살던 집을 사면 대항력과 대출 보증은 어떻게 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

살던 전셋집을 사서 소유권이전등기를 마치면 임차인 대항력과 우선변제권은 그때 사라지고, 전세대출 보증기관은 약관에 따라 보증책임을 면할 수 있습니다. 대법원은 소유자가 된 뒤의 주민등록은 임대차를 알리는 공시방법이 될 수 없다고 보았습니다. 지금은 매매계약 전에 전세대출 약정서의 면책사유와 상환 방법을 확인하십시오.

보증금을 매매대금에서 빼고 집을 사는 것 자체는 막혀 있지 않습니다. 문제는 집을 산 뒤에도 전세대출과 그 보증이 그대로라고 믿는 데서 생깁니다.

이런 상담이 많습니다

C씨는 2023년 4월 보증금 3억원에 다세대주택 전세계약을 맺고 바로 전입신고를 했고, 확정일자를 받은 뒤 은행에서 보증기관의 전세대출 보증을 받아 2억원을 빌렸습니다. 대출을 받으면서 보증금반환채권은 보증기관에 담보로 넘겼습니다. 2025년 2월 집주인이 집을 팔겠다고 하자 C씨는 그 집을 직접 사서 소유권이전등기를 마쳤고, 대출 만기가 지나도록 전세대출은 갚지 못했습니다. 은행이 보증기관에 보증채무 이행을 청구하자 보증기관은 C씨가 집을 사면서 대항력을 잃었으니 약관상 면책된다고 답했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

살던 집을 직접 사면 임차인 대항력은 언제 사라지나요?

임차인이 임차주택의 소유권이전등기를 마치면 그때 대항력이 소멸합니다. 대법원 2026. 1. 8. 선고 2025다213466 판결은 대항력을 갖춘 임차인이 그 집을 사서 소유자가 되면, 등기 이후의 주민등록은 더 이상 임대차를 알리는 유효한 공시방법이 아니라고 보았습니다.

2026. 10. 4. 기준 현행 「주택임대차보호법」은 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 임대차가 제3자에게 효력이 생긴다고 정합니다. 대법원은 이 대항요건이 대항력을 얻을 때만 있으면 되는 것이 아니라 대항력을 유지하는 동안 계속 있어야 한다고 보아 왔습니다. 집을 산 뒤에도 같은 집에 살며 주민등록을 그대로 두더라도, 제3자가 보기에는 임차인이 아니라 소유자의 거주로 보이므로 임대차를 공시하지 못합니다.

대항력을 잃으면 우선변제권도 함께 사라지나요?

함께 사라집니다. 우선변제권은 대항요건과 임대차계약서상 확정일자를 함께 갖춘 임차인에게 인정되므로, 대항요건이 무너지면 경매나 공매에서 보증금을 먼저 배당받을 권리도 유지되지 않습니다. 이 사건에서도 대법원은 임차인이 소유권을 취득하면서 대항력과 우선변제권을 잃었다는 원심 판단을 받아들였습니다.

전세대출 보증기관이 보증책임을 면하는 이유는 무엇인가요?

전세대출 보증 약관이 임차인이 보증기관에 알리지 않고 대항력과 우선변제권을 잃는 것을 면책사유로 정해 두었기 때문입니다. 보증기관은 대출을 대신 갚은 뒤 임차인의 보증금반환채권으로 회수하는데, 대항력과 우선변제권이 없으면 그 회수 수단이 무너집니다. 대법원은 임차인이 집을 사서 대항력을 잃은 경우 이 면책사유에 해당한다는 원심 결론을 유지하고 은행의 상고를 기각했습니다.

은행은 이 사건에서 보증기관에 대한 청구를 인정받지 못했습니다. 보증이 면책되더라도 대출을 받은 임차인의 상환 의무는 남으므로, 은행은 집을 산 임차인에게 대출금과 연체이자를 직접 청구하게 됩니다.

전셋집을 사기 전에 무엇을 정리해야 하나요?

매매대금에서 보증금을 어떻게 정산할지와 전세대출을 언제 갚을지를 한꺼번에 정해야 합니다. 보증금반환채권을 보증기관에 담보로 넘긴 상태라면 집주인이 보증금을 매매대금과 상계하는 것만으로 정리되지 않을 수 있으므로, 보증기관의 동의나 대출 상환 순서를 먼저 확인합니다. 등기부에 앞선 근저당권이 있으면 그 채무를 누가 갚는지도 매매계약서에 적습니다.

채권과 채무가 같은 사람에게 귀속되면 채권은 소멸하지만, 그 채권이 제3자의 권리의 목적인 때에는 소멸하지 않습니다. 보증금반환채권이 보증기관의 담보로 잡혀 있다면 집을 산다고 바로 정리되지 않는 이유입니다.

전셋집 매수 시 전세대출 대응 순서

• 대출 약관 확인 - 전세대출 약정서와 보증서의 면책사유를 확인합니다. 고지 없이 주민등록을 옮기거나 대항력을 잃는 경우가 대부분 포함됩니다.
• 은행·보증기관 통지 - 매매계약 전에 은행과 보증기관에 매수 계획을 알립니다. 통지 기록이 남아야 나중에 다툼이 줄어듭니다.
• 상환 방법 결정 - 전세대출을 잔금일에 갚을지, 주택구입자금 대출로 바꿀지 정합니다. 잔금일과 대출 실행일이 어긋나면 연체가 생깁니다.
• 정산 내역 계약서 기재 - 보증금 공제액, 선순위 근저당 처리, 잔금 지급 방법을 매매계약서 특약에 적습니다. 보증금 이중 정산 다툼을 막습니다.
• 등기 후 서류 보관 - 대출 상환 확인서, 보증 해지 확인서를 받아 둡니다. 연체 기록이나 구상 청구가 왔을 때 대응 자료가 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 보증기관이 이미 대출을 대신 갚고 구상을 청구했거나 집에 경매가 진행 중이면 대출 약정서와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환과 전세대출 관련 분쟁 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 집을 산 뒤에도 계속 살면 대항력이 유지되나요?
  유지되지 않습니다. 대법원 2026. 1. 8. 선고 2025다213466 판결은 임차인이 임차주택의 소유권이전등기를 마치면 그 이후의 주민등록은 대항력 요건이 되는 유효한 공시방법이 될 수 없고 대항력은 소유권 취득 시에 소멸한다고 보았습니다. 같은 집에 계속 살아도 결론은 같습니다.
• 대항력을 잃으면 확정일자의 효력도 없어지나요?
  확정일자에 따른 우선변제권도 유지되지 않습니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제2항은 대항요건과 확정일자를 함께 갖춘 임차인에게 우선변제권을 줍니다. 대항요건이 없어지면 확정일자만 남아서는 경매나 공매에서 보증금을 먼저 배당받을 수 없습니다.
• 전세대출 보증이 면책되면 대출은 누가 갚나요?
  대출을 받은 임차인이 갚아야 합니다. 보증기관이 면책되면 은행은 보증기관에서 대출금을 받지 못하고, 대출계약의 채무자인 임차인에게 원금과 연체이자를 직접 청구합니다. 이 사건에서도 은행의 보증채무 이행 청구는 기각되었습니다. 매수 전에 상환 계획을 세워야 하는 이유입니다.
• 집주인에게 받을 보증금은 혼동으로 없어지나요?
  보증금반환채권이 다른 사람의 담보로 잡혀 있으면 바로 없어지지 않습니다. 민법 제507조는 채권과 채무가 같은 사람에게 귀속되면 채권이 소멸하지만, 그 채권이 제3자의 권리의 목적인 때에는 소멸하지 않는다고 정합니다. 보증기관에 담보로 넘긴 보증금반환채권이 그런 예입니다.
• 집을 사기 전에 보증기관에 알리면 면책을 피할 수 있나요?
  약관의 면책사유가 「고지 없이」 대항력을 잃은 경우로 되어 있다면 미리 알리는 것이 다툼의 출발점이 됩니다. 다만 알렸다고 보증이 그대로 유지되는 것은 아니고, 보증기관은 보통 대출 상환이나 보증 해지를 요구합니다. 통지는 날짜가 남는 서면이나 공식 접수 방법으로 하십시오.
• 주민등록만 잠시 옮겨도 대항력이 없어지나요?
  없어질 수 있습니다. 대항요건인 주택 인도와 주민등록은 대항력을 얻을 때뿐 아니라 유지하는 동안 계속 있어야 합니다. 주민등록을 다른 곳으로 옮기면 그때 대항력이 사라지고, 다시 전입해도 그다음 날부터 새로 대항력이 생겨 그 사이 들어온 근저당권보다 순위가 밀립니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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