주택 임대차

보증금을 못 받아 살던 집을 샀는데 뒤에 설정된 근저당권이 있으면 임차권은 소멸하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

아니요, 대항요건을 갖춘 뒤에 제3자의 근저당권이 설정된 집을 임차인이 샀다면 임차권은 혼동으로 소멸하지 않습니다. 대법원 2000다12693 판결이 민법 제191조 제1항 단서를 준용해 이렇게 보았습니다. 지금은 전입일과 근저당권 설정일의 선후부터 확인하십시오.

집을 사면서 주민등록을 옮기거나 확정일자를 다시 받을 필요는 없습니다. 임차권이 남는 경우 기존 대항요건이 그대로 의미를 가집니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 5월 보증금 2억5,000만원에 아파트를 임차하고 전입과 확정일자를 마쳤습니다. 그 뒤 집주인이 은행에 근저당권을 설정했고, 2025년 5월 계약이 끝났지만 보증금을 돌려받지 못했습니다. 2026년 집주인이 보증금 대신 집을 넘기겠다고 하자 A씨는 매수하면 임차권이 사라지는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

임차인이 집을 사면 임차권은 원래 어떻게 되나요?

원칙적으로 임차인이 임차주택의 소유권을 취득하면 임대인 지위까지 승계해 채권자와 채무자가 같아지므로 임차권은 혼동으로 소멸합니다. 채권과 채무가 한 사람에게 모이면 채권이 소멸한다는 민법 원칙 때문입니다.

대항력 있는 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 임차인 자신이 양수인이 되면 스스로에게 보증금을 돌려줄 의무를 지는 셈이어서, 보통은 보증금을 매매대금에서 빼는 방식으로 정산하고 임대차는 끝납니다.

근저당권이 있으면 왜 임차권이 남나요?

대항요건을 갖춘 뒤에 제3자의 저당권이 설정된 상태에서 임차인이 소유권을 취득했다면 임차권은 혼동으로 소멸하지 않습니다. 판례는 물권의 혼동에 관한 예외 규정을 준용해 이렇게 보았습니다.

임차권이 소멸해 버리면 그 뒤 저당권이 실행될 때 임차인은 원래 가지던 선순위 지위를 잃고 저당권자만 이익을 봅니다. 그래서 임차권이 제3자의 권리와 얽혀 있을 때는 남겨 두어 임차인을 보호하는 것입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」 제191조 제1항 단서와 제507조 단서도 제3자의 권리가 걸린 경우를 예외로 둡니다.

다만 판례의 요건은 두 가지입니다. 임차권이 대항요건을 갖추고 있어야 하고, 저당권은 그 대항요건을 갖춘 뒤에 설정된 것이어야 합니다. 저당권이 전입보다 먼저라면 임차권은 원칙대로 소멸합니다.

나중에 그 근저당권으로 경매되면 어떻게 되나요?

임차권이 남아 있다면, 뒤에 설정된 근저당권으로 경매가 진행될 때 원래 임차인이던 소유자는 매수인에게 임차권을 주장해 보증금을 돌려받을 때까지 살 수 있다고 보는 것이 판례의 취지입니다. 확정일자를 갖추었다면 배당요구를 해 우선변제를 받는 방법도 따져 볼 수 있습니다.

실제로는 매수 당시 근저당권의 피담보채무를 누가 떠안기로 했는지가 함께 문제됩니다. 매수인이 채무를 인수했다면 경매를 막기 위해 스스로 갚아야 할 수도 있으므로, 매매계약서에 채무 인수 여부와 보증금 정산 방법을 분명히 적어야 합니다.

임차주택 매수 전 확인 순서

• 등기 순위 확인 - 전입일 뒤에 설정된 근저당권이 있는지 봅니다. 있으면 임차권이 남습니다.
• 채무 인수 여부 결정 - 근저당권의 피담보채무를 떠안는지 정합니다. 매매대금 계산이 달라집니다.
• 보증금 정산 기재 - 매매대금에서 보증금을 어떻게 공제하는지 계약서에 적습니다. 임차권 존속을 전제로 할지도 적습니다.
• 대항요건 유지 - 매수 뒤에도 주민등록과 거주를 유지합니다. 임차권을 주장할 근거가 됩니다.
• 서류 보관 - 임대차계약서와 확정일자, 매매계약서를 함께 보관합니다. 경매 때 권리 주장의 근거가 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 근저당권이 전입보다 먼저이거나 매수하면서 근저당 채무를 인수한 경우에 해당하면 등기와 매매계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 근저당권이 전입보다 먼저면 어떻게 되나요?
  임차권은 원칙대로 혼동으로 소멸합니다. 판례가 예외를 인정한 것은 대항요건을 갖춘 뒤에 저당권이 설정된 경우입니다. 이때는 보증금을 매매대금에서 정산하고, 근저당 채무는 누가 부담할지 매매계약서로 정리해야 합니다.
• 보증금을 매매대금으로 대신해도 되나요?
  됩니다. 보증금 반환채권과 매매대금 지급채무를 서로 정산하는 방식이 많이 쓰입니다. 계약서에 공제하는 보증금 액수와 나머지 대금 지급 방법을 적고, 임차권을 존속시킬지 여부도 함께 적어 두면 다툼이 줄어듭니다.
• 매수하면 주민등록을 옮겨야 하나요?
  옮길 필요가 없습니다. 오히려 임차권이 남는 경우 그 대항력을 주장하려면 거주와 주민등록을 계속 유지해야 합니다. 소유자가 되었다고 주소를 다른 곳으로 옮기면 대항요건을 잃을 수 있습니다.
• 가압류가 있는 집을 사도 같나요?
  판례는 저당권이 설정된 경우를 다루었습니다. 가압류처럼 다른 제3자의 권리가 있는 경우에도 같은 논리가 적용될지는 사안에 따라 다를 수 있습니다. 매수 전에 등기부의 모든 권리를 확인하고 말소 조건을 계약에 넣는 편이 안전합니다.
• 임차권이 남으면 경매에서 배당도 받나요?
  확정일자를 갖추었다면 배당요구 종기까지 배당요구를 해 우선변제를 받는 방법을 검토할 수 있습니다. 다만 소유자 겸 임차인이라는 특수한 지위여서 실제 배당 인정 여부는 사건마다 판단이 필요합니다. 배당요구 여부는 종기 전에 정합니다.
• 보증금을 못 받아서 샀는데 손해가 나면요?
  근저당 채무가 크면 집값보다 부담이 커질 수 있습니다. 매수 전에 근저당권 한도액과 실제 남은 채무를 은행에 확인하고, 경매로 넘어갔을 때 받을 수 있는 금액과 비교해 매수가 유리한지 따져 봅니다.

비슷한 상황

• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다

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