주택 임대차

대항력 있는 세입자가 경매로 그 집을 사면 보증금은 어떻게 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

대항력 있는 세입자가 경매로 그 집을 직접 사면 보증금 반환채권은 혼동으로 소멸해 원래 집주인에게도 청구할 수 없습니다. 대법원은 양수인이 된 임차인이 임대인의 보증금 반환채무를 스스로 넘겨받는다고 봅니다. 지금은 입찰 전에 내 보증금을 뺀 금액으로 입찰가를 계산해 두십시오.

확정일자가 늦어 배당을 못 받는다고 해서 보증금을 잃는 것은 아닙니다. 선순위 권리가 없던 집이라면 매수인에게 그대로 주장할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

I씨는 2024. 2. 근저당권 없는 신축 빌라를 보증금 1억원에 임차해 입주와 전입신고를 마쳤지만 확정일자는 몇 달 뒤에 받았습니다. 그 사이 집주인이 근저당권을 설정했고, 2026년 경매가 시작되자 확정일자가 늦어 배당받기 어렵다는 말을 들었습니다. I씨는 직접 2억원에 낙찰받고 보증금은 집주인에게 따로 받을 수 있는지 문의했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대항력 있는 세입자가 경매로 집을 사면 보증금은 누구에게 받나요?

직접 낙찰받으면 누구에게도 받을 수 없습니다. 대항력 있는 임차인이 집을 사면 임대인의 보증금 반환채무를 양수인인 임차인 자신이 넘겨받게 되고, 보증금 반환채권은 혼동으로 소멸합니다. 대법원 1996. 11. 22. 선고 96다38216 판결의 결론입니다.

채권과 채무가 같은 사람에게 돌아가면 그 채권은 소멸합니다. 원래 집주인에 대한 보증금 반환채권도 이때 함께 사라집니다. 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계하고, 이 경우 양도인의 보증금 반환채무는 소멸하기 때문입니다.

확정일자가 늦어 배당을 못 받으면 보증금은 어떻게 되나요?

선순위 저당권이나 가압류가 없는 집에 먼저 대항요건을 갖췄다면, 배당을 못 받더라도 임차권은 경매로 소멸하지 않고 매수인에게 넘어갑니다. 보증금이 모두 변제되지 않은 대항력 있는 임차권은 경락으로 소멸하지 않습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」에서도 이 구조는 같습니다. 다른 사람이 낙찰받으면 그 매수인이 임대인 지위를 이어받아 보증금을 돌려줘야 하고, 임차인은 보증금을 받을 때까지 집을 비워 주지 않아도 됩니다. 원래 집주인에 대한 보증금 반환채권은 이때 소멸합니다.

세입자가 낙찰받을 때 입찰가는 어떻게 정해야 하나요?

낙찰받으면 보증금 반환채권이 사라지므로, 실제 부담은 입찰가와 내 보증금을 합한 금액이 됩니다. 다른 입찰자도 보증금 인수를 전제로 가격을 낮게 쓰므로, 시세에서 보증금을 뺀 금액을 기준으로 입찰가를 정합니다.

예를 들어 시세 3억원 집에 보증금 1억원이 있다면 제3자는 2억원 안팎을 한도로 입찰합니다. 임차인이 2억원에 낙찰받으면 보증금 1억원은 혼동으로 사라져 총 3억원을 들인 셈이고, 다른 사람이 2억원에 낙찰받으면 임차인은 그 매수인에게 보증금 1억원을 받을 수 있습니다.

임차인 경매 매수 대응 순서

• 대항력 순위 확인 - 전입신고일이 가장 앞선 담보권·가압류보다 먼저인지 등기부로 확인합니다. 앞서야 매수인에게 보증금을 주장할 수 있습니다.
• 배당요구 여부 결정 - 배당요구를 하면 배당을 받고 남은 부분만 매수인에게 주장합니다. 확정일자가 늦으면 배당 실익을 따져 봅니다.
• 인수 보증금 계산 - 경매 기록의 매각물건명세서에 내 보증금이 인수 대상으로 적혔는지 봅니다. 입찰자들이 이 금액을 뺀 가격을 씁니다.
• 입찰가 산정 - 직접 입찰하려면 시세에서 내 보증금을 빼고 계산합니다. 보증금은 낙찰 순간 사라집니다.
• 낙찰 후 협의 - 다른 사람이 낙찰받으면 보증금 반환과 이사 날짜를 협의합니다. 반환받을 때까지 점유를 유지합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 전입신고보다 앞선 가압류나 근저당권이 하나라도 있으면 대항력이 매수인에게 미치지 않으므로 등기부와 매각물건명세서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 다른 사람이 낙찰받으면 누구에게 받나요?
  매수인에게 받습니다. 대항력 있는 임차권은 보증금이 모두 변제되지 않으면 경락으로 소멸하지 않고, 매수인이 임대인의 지위를 승계합니다. 주택임대차보호법 제3조의5 단서와 제3조 제4항이 근거입니다. 원래 집주인의 보증금 반환채무는 이때 소멸하므로 청구 상대방이 매수인으로 바뀝니다.
• 가족 명의로 낙찰받으면 보증금이 살아 있나요?
  원칙적으로 살아 있습니다. 혼동은 채권과 채무가 같은 사람에게 돌아갈 때 생기므로, 배우자나 자녀가 별도로 낙찰받았다면 임차인의 보증금 반환채권은 소멸하지 않고 그 가족이 반환 의무를 집니다. 다만 실제 자금을 임차인이 댔다면 명의신탁 문제가 생길 수 있어 따로 따져야 합니다.
• 배당요구를 해야 하나요?
  확정일자 순위로 배당받을 몫이 있으면 배당요구를 합니다. 배당받지 못한 나머지만 매수인에게 주장할 수 있습니다. 배당요구를 하면 대항력 있는 임차인도 배당을 받는 쪽을 선택한 것이 되므로, 확정일자가 늦어 배당 몫이 없다면 배당요구 없이 매수인에게 전액을 주장하는 편이 나을 수 있습니다.
• 보증금을 못 받았는데 집을 비워야 하나요?
  비우지 않아도 됩니다. 대항력 있는 임차인은 매수인에게 임대인 지위가 넘어간 것으로 보고 보증금을 돌려받을 때까지 집을 비워 주지 않을 수 있습니다. 주택임대차보호법 제3조 제6항은 이 경우 동시이행의 항변권에 관한 민법 제536조를 준용한다고 정합니다.
• 보증금 채권이 압류돼 있으면요?
  혼동으로 소멸하지 않을 수 있습니다. 민법 제507조 단서는 그 채권이 제3자의 권리의 목적인 때에는 혼동으로 소멸하지 않는다고 정합니다. 보증금 반환채권에 질권이나 압류가 있다면 임차인이 낙찰받아도 채권이 남아, 압류채권자와의 관계를 따로 따져야 합니다.
• 원래 집주인에게 부당이득을 청구할 수 있나요?
  어렵습니다. 대법원 1996. 11. 22. 선고 96다38216 판결은 임차주택의 양도로 임대인의 보증금 반환채무가 소멸하는 것을 특별한 사정이 없는 한 임대인의 부당이득으로 볼 수 없다고 했습니다. 임차인이 직접 낙찰받아 채권이 소멸한 경우에도 원래 집주인에게 반환을 구하기 어렵습니다.

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