매매 계약

다른 사람 명의로 넘겨준 땅, 계약이 해제되면 그 명의자에게 돌려달라고 할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

원칙적으로 어렵습니다, 제3자를 위한 계약이 해제되면 청산은 계약 당사자인 요약자와 낙약자 사이에서 해야 하므로 낙약자는 이미 급부를 받은 제3자에게 원상회복이나 부당이득을 이유로 반환을 구할 수 없습니다. 대법원은 기본관계인 계약이 무효가 되거나 해제된 경우 이 원칙을 거듭 확인했습니다. 지금은 계약서에서 누가 대금을 내고 누구에게 넘겨주기로 했는지 당사자 구조부터 정리하십시오.

땅을 받은 사람이 계약서에 서명하지 않았다고 해서 그 사람을 상대로 무조건 반환 소송을 낼 수 있는 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

2025년 3월 토지 소유자 B씨는 A씨와 토지를 3억원에 팔되, 소유권이전등기는 A씨가 지정한 딸 C씨 앞으로 해 주기로 계약했습니다. B씨는 계약금과 중도금을 받은 뒤 C씨 앞으로 등기를 넘겼지만, A씨가 잔금 1억원을 치르지 않자 2026년 4월 계약을 해제했습니다. B씨는 C씨에게 땅을 돌려달라고 요구했지만 C씨는 거절하고 있습니다. 원상회복이나 부당이득을 이유로 한 반환 청구는 C씨가 아니라 A씨를 상대로 해야 합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

제3자를 위한 계약은 어떤 구조인가요?

계약 당사자 한쪽(낙약자)이 제3자에게 이행하기로 약정하고, 제3자가 낙약자에게 직접 이행을 청구할 수 있는 계약입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」 제539조가 정하는 구조로, 토지 소유자가 매수인이 지정한 사람 앞으로 소유권이전등기를 해 주고 대금은 매수인이 치르는 경우가 대표적입니다. 이때 매수인이 요약자, 토지 소유자가 낙약자, 등기를 받는 사람이 제3자(수익자)입니다.

계약이 해제되면 낙약자는 제3자에게 반환을 구할 수 있나요?

원칙적으로 구할 수 없습니다. 대법원 2010. 8. 19. 선고 2010다31860, 31877 판결은 제3자를 위한 계약에서 낙약자와 요약자 사이의 기본관계를 이루는 계약이 무효이거나 해제된 경우, 그 청산은 계약 당사자인 낙약자와 요약자 사이에서 이루어져야 하므로 특별한 사정이 없는 한 낙약자는 이미 제3자에게 급부한 것에 대해 원상회복이나 부당이득을 원인으로 제3자에게 반환을 구할 수 없다고 판단했습니다.

대법원 2005. 7. 22. 선고 2005다7566, 7573 판결도 같은 원칙을 밝히면서, 제3자는 해제로부터 보호되는 제3자에 해당하지는 않지만 그렇다고 당연히 원상회복의무를 지는 것도 아니라고 했습니다. 따라서 낙약자는 요약자를 상대로 급부한 것의 가액 반환 등을 청구하게 됩니다.

아직 넘기지 않은 부분은 어떻게 되나요?

낙약자는 아직 이행하지 않은 급부에 대해서는 계약 해제를 항변으로 내세워 제3자에게 이행을 거절할 수 있습니다. 채무자는 제3자를 위한 계약에 기한 항변으로 제3자에게 대항할 수 있기 때문입니다. 이미 이행한 급부의 반환 문제와는 다르게 취급됩니다.

다만 땅 소유권이 이미 제3자에게 넘어간 경우 해제로 소유권이 낙약자에게 돌아오는지, 소유권에 기한 말소등기 청구가 가능한지는 위 판결들이 다룬 원상회복·부당이득 청구와 구별되는 문제여서 사안별로 따로 따져야 합니다.

제3자를 위한 계약 해제 청산 대응 순서

• 당사자 구조 확인 - 계약서에서 요약자, 낙약자, 제3자가 누구인지 정리합니다. 청구 상대방을 정하는 기준입니다.
• 해제 사유 확인 - 누가 어떤 이유로 해제했는지, 해제 통지가 도달했는지 확인합니다. 해제의 효력이 청산의 전제입니다.
• 이행 상태 구분 - 이미 넘긴 급부와 아직 넘기지 않은 급부를 나눕니다. 이미 넘긴 것은 요약자와 청산하고, 남은 것은 제3자에게 거절합니다.
• 요약자 상대 청구 - 요약자에게 급부한 것의 가액 반환이나 손해배상을 청구합니다. 요약자 재산에 가압류를 검토합니다.
• 소유권 문제 별도 검토 - 부동산 소유권이 넘어간 경우 등기 회복 가능성을 따로 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 제3자가 계약 체결에 직접 관여했거나 제3자에게도 반환 의무를 지우는 특약이 있다면 계약서와 등기 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매계약 해제와 원상회복·부당이득 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 제3자를 위한 계약에서 요약자와 낙약자는 누구인가요?
  제3자에게 이행하기로 약정한 쪽이 낙약자, 그 상대방이 요약자입니다. 토지 소유자가 매수인이 지정한 사람 앞으로 등기를 넘기기로 했다면 토지 소유자가 낙약자, 매수인이 요약자, 등기를 받는 사람이 제3자입니다.
• 계약이 해제되면 제3자에게 반환을 구할 수 있나요?
  원칙적으로 구할 수 없습니다. 대법원 2010. 8. 19. 선고 2010다31860, 31877 판결은 기본관계 계약이 무효이거나 해제되면 청산은 낙약자와 요약자 사이에서 해야 하므로 낙약자가 제3자에게 원상회복이나 부당이득 반환을 구할 수 없다고 했습니다.
• 제3자는 해제로부터 보호받는 제3자인가요?
  아닙니다. 대법원 2005. 7. 22. 선고 2005다7566, 7573 판결은 제3자를 위한 계약의 수익자가 해제로부터 보호되는 제3자에는 해당하지 않지만, 그렇다고 당연히 원상회복의무를 지는 것도 아니라고 보았습니다.
• 낙약자는 누구에게 청산을 요구하나요?
  계약 상대방인 요약자에게 요구합니다. 이미 제3자에게 넘긴 급부의 가액 반환이나 손해배상을 요약자에게 청구하고, 요약자의 재산이 불안하면 가압류로 보전합니다. 제3자가 아닌 요약자가 청산 상대입니다.
• 아직 넘기지 않은 급부도 해 줘야 하나요?
  해 주지 않아도 됩니다. 채무자는 제3자를 위한 계약에 기한 항변으로 제3자에게 대항할 수 있으므로, 계약이 해제되었다면 아직 이행하지 않은 급부는 그 해제를 이유로 거절할 수 있습니다.
• 넘어간 땅 소유권도 되찾을 수 없나요?
  판례가 막은 것은 원상회복과 부당이득을 원인으로 한 반환 청구입니다. 해제로 소유권이 돌아오는지, 소유권에 기한 말소등기 청구가 가능한지는 별개의 문제여서 등기 경위와 계약 내용을 보고 따로 따져야 합니다.

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