매매 계약

증여로 올라간 소유권이전등기 원인을 매매로 바꿀 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

처음부터 매매였는데 등기할 때 착오로 증여라고 적힌 경우에만 경정등기로 바꿀 수 있고, 증여계약서를 붙여 증여로 등기했다면 나중에 매매로 바꾸는 경정은 허용되지 않습니다. 대법원은 등기원인 경정 자체는 가능하다고 하면서도, 등기신청 때 낸 증여계약서와 일자·내용이 전혀 다른 매매로 고치는 것은 경정 요건을 갖추지 못했다고 봤습니다. 지금은 등기신청 때 등기소에 낸 등기원인증서가 무엇이었는지부터 확인하십시오.

등기원인을 바꾸려고 상대방과 새 매매계약서를 만드는 일은 하지 않는 편이 낫습니다. 사실과 다른 계약서는 경정 요건을 채우지 못하고 세무조사에서 불리한 자료가 됩니다.

이런 상담이 많습니다

T씨는 2024년 어머니 소유 아파트를 넘겨받으면서 가족 사이라 편하게 처리하자는 말에 증여계약서로 소유권이전등기를 마쳤습니다. 실제로는 그 무렵 어머니 계좌로 2억원을 보냈는데, 2026년 세무서에서 증여세 고지가 나오자 T씨는 등기원인을 매매로 고치면 세금이 없어지는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

등기원인은 어떤 경우에 경정할 수 있나요?

등기 당시부터 착오나 빠진 부분이 있어 등기가 처음부터 실체와 맞지 않을 때입니다. 경정등기는 기존 등기의 일부를 정정·보충해 실체관계에 맞추는 등기이므로, 등기 뒤에 원인을 바꾸고 싶어진 경우는 해당하지 않습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「부동산등기법」에서도 같습니다.

예를 들어 매매계약서를 붙여 신청했는데 등기관이 원인을 증여로 잘못 기록했다면 경정 대상입니다. 등기관의 잘못으로 착오가 생긴 것을 발견하면 등기관은 직권으로 경정하고, 등기상 이해관계 있는 제3자가 있으면 그 승낙을 받아야 합니다.

경정등기는 누가 신청하나요?

공동으로 신청한 소유권이전등기라면 등기원인 경정도 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청해야 합니다. 부동산표시나 등기명의인표시의 경정은 단독으로 할 수 있지만, 등기원인 경정은 여기에 해당하지 않습니다.

상대방이 협조하지 않으면 경정등기절차 이행을 명하는 판결을 받아 단독으로 신청할 수 있습니다. 대법원도 이런 소송의 소의 이익을 인정했습니다. 다만 경정 요건 자체를 갖추지 못하면 소송에서도 청구가 받아들여지지 않습니다.

증여세가 나왔는데 등기원인을 고치면 해결되나요?

해결되지 않습니다. 과세는 등기원인의 명칭이 아니라 거래의 실질 내용에 따릅니다. 실제로 대금을 주고받은 매매였다면 그 사실을 계좌 이체 내역 등으로 입증해 과세 불복 절차에서 다퉈야 합니다.

반대로 실제 대가 지급이 없었다면 등기원인을 매매로 고치더라도 증여로 과세될 수 있습니다. 가족 사이 거래는 대가를 준 사실을 더 엄격하게 따지므로 이체 시점과 금액이 계약 내용과 맞는지 먼저 확인하십시오. 대법원 사건에서도 원심은 증여세 부과처분 뒤 등기원인이 경정되더라도 부과처분이 당연히 취소되거나 무효가 되지 않는다고 지적했습니다.

등기원인 경정 대응 순서

• 등기신청서류 열람 - 등기소에서 신청서와 첨부된 등기원인증서를 열람합니다. 증여계약서였는지 매매계약서였는지가 결론을 가릅니다.
• 실제 거래 입증 자료 정리 - 대금 이체 내역, 계약서 원본, 대출 상환 기록을 모읍니다. 등기와 세금 문제 모두에 쓰입니다.
• 경정 가능 여부 판단 - 등기 당시 착오였는지, 나중에 원인을 바꾸려는 것인지 구분합니다. 후자라면 경정은 어렵습니다.
• 공동신청 또는 소송 - 경정 요건이 있으면 상대방과 공동 신청하고, 거부하면 경정등기절차 이행 소송을 냅니다.
• 과세 불복 병행 - 증여세 고지를 받았다면 불복 기한 안에 이의신청·심사청구·심판청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 가족 사이 거래이거나 부담부증여처럼 대가 일부만 있었다면 계약서와 자금 흐름을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 등기 소송과 증여세 부과처분 불복 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 등기원인 경정은 원래 안 되는 건가요?
  원칙적으로 허용됩니다. 대법원 2013. 6. 27. 선고 2012다118549 판결은 권리의 등기에서 등기원인의 경정은 허용된다고 하면서, 공동신청 등기라면 공동으로 신청해야 한다고 보았습니다. 다만 등기 당시부터 착오나 빠진 부분이 있어야 경정 요건을 갖춥니다.
• 상대방이 경정에 협조하지 않으면요?
  경정등기절차 이행을 명하는 판결을 받아 단독으로 신청할 수 있습니다. 부동산등기법 제23조 제4항은 등기절차 이행을 명하는 판결에 의한 등기를 승소한 등기권리자나 등기의무자가 단독으로 신청하도록 정합니다. 다만 경정 요건이 없으면 청구가 기각됩니다.
• 등기원인만 혼자 고칠 수는 없나요?
  공동신청으로 마친 등기라면 혼자 고칠 수 없습니다. 부동산등기법 제23조 제5항·제6항은 부동산표시와 등기명의인표시의 경정만 단독 신청을 허용하고, 등기원인 경정은 여기에 포함되지 않습니다. 단독 신청으로 마친 등기라면 단독으로 경정을 신청합니다.
• 등기관 실수로 원인이 잘못 적혔으면요?
  등기관이 직권으로 경정합니다. 부동산등기법 제32조 제2항은 등기의 착오나 빠진 부분이 등기관의 잘못으로 인한 것임을 발견하면 지체 없이 직권으로 경정하도록 정합니다. 등기상 이해관계 있는 제3자가 있으면 그 승낙이 필요합니다.
• 증여세는 어떻게 다퉈야 하나요?
  실제 대가를 주고받았다는 사실을 입증해 과세 불복 절차에서 다툽니다. 국세기본법 제14조 제2항은 과세표준 계산에 관한 규정을 거래의 명칭이나 형식이 아니라 실질 내용에 따라 적용한다고 정합니다. 등기원인보다 계좌 이체 내역이 더 중요한 자료입니다.
• 새로 매매계약서를 만들어 내면 어떻게 되나요?
  경정 요건을 채우지 못하고 오히려 불리해집니다. 대법원 2012다118549 판결 사안에서도 등기신청 때 첨부한 증여계약서와 일자·내용이 전혀 다른 매매를 원인으로 한 경정을 허용하지 않았습니다. 사실과 다른 서류는 세무조사에서 신빙성을 떨어뜨립니다.

비슷한 상황

• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 계약금을 걸었는데 계약을 깨고 싶습니다
• 명의신탁해 둔 부동산을 돌려받을 수 있나요?

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성